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作者：陳立耀 來源：農業(yè)行業(yè)觀察（ID：nyguancha） 做農業(yè)，根源是土地。1）土地的規(guī)?；?；2）土地的健康。 否則，每一個項目都走不長遠。 畢竟，農村土地是國家的紅線。因此，農村土地的商業(yè)化和資本化之路需要時間還需要弄潮兒... 01 雖然萬億級規(guī)模，但活力不足 據(jù)申萬宏源測算，未來土地流轉進程加速將撬動20萬億以上資金體量。 按照當前集體建設用地入市條件下估算，至2020年經營性建設用地轉讓收入將達到15-20萬億資金；假設隨著未來宅改擴圍，宅基地出讓收入有望達到2400億元。 在政策上，國家?guī)缀踹B續(xù)性和肯定性！ 中央一號文件連續(xù)15年聚焦“三農”，今年的焦點在于農村土地問題。 同時，農地改革的新改革措施在于，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，“為城里人去農村買房劃紅線”。 同時，一號文件“為進城農民保留房和地開綠燈”，要求維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權。文件也提出引導進城落戶農民依法自愿有償轉讓上述權益。 2018年一號文件首次提出，鄉(xiāng)村經濟要多元化發(fā)展。而農村土地改革，被認為是盤活全要素城鄉(xiāng)互動、實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的核心。 說到底，國家推行土地改革的目的：農民增收！ 券商分析師指出，土地流轉將導致土地集中度提升，帶來新的農業(yè)生產模式和生產關系的顯著變化。未來農業(yè)種植方式將由傳統(tǒng)的小農經濟模式向大農業(yè)、現(xiàn)代化農業(yè)發(fā)展方式轉變，從原有的過度依賴高投入肥料的竭澤而漁的種植方式向綠色、高效、安全、可持續(xù)的循環(huán)種植模式轉變。 一半火焰一半冰山！但土地流轉的土地糾紛，土地成本高、種養(yǎng)殖大戶的虧錢的情況經常發(fā)生，因此，土地流轉也導致農民不增收的窘況，和農民寧愿荒地也不接受流轉。 所以，因客觀因素，導致農業(yè)現(xiàn)代化、土地資本化、農業(yè)經營主體和創(chuàng)業(yè)者的積極性和活力不夠。 02 土地流轉的不規(guī)范 種植大戶棄耕，農民收入受損、土地被污染 國家推行新土地改革之后，土地經營權流轉一直成為農民增收的內容之一。 但，目前有一個現(xiàn)象就是：農民單獨或者私下里與租地者或者種植大戶進行土地經營權流轉，有些甚至沒有簽訂協(xié)議或者口頭承諾。 但，農業(yè)經營風向是不可把控的。 其租地價格，農資價格、農產品價格、天氣原因或者自然災害等都會導致農業(yè)經營者虧損，農民想靠土地獲得收益更是“風雨飄搖”。 2017年央視曾曝光：安徽有大片良田撂荒，種糧大戶棄耕，農民掙不到錢！央視記者調研安徽省霍邱縣宋店鄉(xiāng)是當?shù)氐膫鹘y(tǒng)農業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)兩萬多畝的小麥豐產示范田存在大片大片撂荒的農田。 在采訪中，種糧大戶告訴記者：“我這塊地我就不想要了，我想退給農民?！?/span> 除了退租，還有報道稱某富豪回家流轉8000畝土地種糧，三年損失了1600萬元。 另外，從其他報道中，農民把土地留給家庭農場或者種植大戶，農業(yè)規(guī)模化和土地污染的情況也經常發(fā)生。 以上海奉賢區(qū)為例，該地區(qū)的當時農民自發(fā)流轉已經很常見，村民有的跟承租人簽合同一簽八年、十年，有的只有口頭約定，比較混亂；而且，承租人種水稻、西瓜、葡萄的都有，非常零碎，不利于管理。此外，流轉出去的土地被用來種蔬菜的也不少，造成了農田環(huán)境的破壞。“種蔬菜的多了后，化肥、農藥濫用，導致土壤貧瘠化嚴重。 03 國發(fā)聲：土地經營權不得侵犯 據(jù)統(tǒng)計，截至2017年底，全國土地經營權流轉面積達到5.12億畝，流轉率37%，流轉合同簽訂率達到68.3%。其中，全國以入股形式流轉土地的達到0.3億畝，占流轉總面積的5.8%。流轉和部分流轉土地的農戶數(shù)也超過了7000萬戶，占比近30%。 因此，新型經營主體的權益和農民的權益都要被保護。 2018年10月底，農村土地承包法修正案草案二次審議稿通過。相比一審稿，草案明確對土地經營權流轉的保護，包括明確土地經營權流轉的內涵，以及對隨意解除土地經營權流轉合同的限制等。 據(jù)此，草案二審稿明確農村集體經濟組織成員承包土地后，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營；明確對土地經營權流轉的保護，國家保護承包方依法、自愿、有償流轉土地經營權，保護土地經營權人的合法權益，任何組織和個人不得侵犯；明確土地經營權流轉的內涵，包括明確土地經營權的流轉方式、流轉原則、流轉價款、流轉合同等具體程序和要求。 我們還發(fā)現(xiàn)，二審稿增加規(guī)定，土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人。同時，為避免承包方隨意解除合同，二審稿增加規(guī)定，承包方不得單方解除土地經營權流轉合同，但受讓方有法定情形的除外。 04 上海試點土地流轉新模式 為土地商業(yè)化做準備 剛剛上文提到，90%的土地流轉都是農戶與家庭農場或者合作社、種養(yǎng)殖大戶私自進行。 因此，因土地流轉流轉引發(fā)的糾紛、矛盾也頻頻出現(xiàn)。 作為，上海的農業(yè)大區(qū)奉賢區(qū)也經歷這樣的階段。在此之前，村民大部分也已經自己不種地了，把土地私下租給外地人種。 但，農田管理和土地污染，社會矛盾也時有發(fā)生。 于是，該區(qū)以農民以土地承包經營權作價入股股份制合作社，獲得保底收益、二次分配，相關人員稱改革是探索農民增收的新途徑 今年上半年，奉賢區(qū)開始啟動農村土地股份制合作改革試點，奉賢農委選擇莊行鎮(zhèn)新葉村、西渡街道南渡村、四團鎮(zhèn)大橋村、奉城鎮(zhèn)鹽行村和朱新村5個村莊作為試點地，農民以土地承包經營權作價入股股份制合作社，獲得保底收益、二次分配。 據(jù)了解目前，這5個村莊均采用村級自營的方式，即由村級股份制合作社統(tǒng)一經營農民的承包地，村集體在通過分租的形式給家庭農場或者合作社。 經過一年試點，奉賢區(qū)農民增收情況得到大幅度提升，同該區(qū)的農業(yè)現(xiàn)代化程度得到充分發(fā)展。 其實，從上海奉賢試點地方土地流轉新模式來看有3個好處：1）土地集中到村集體；2）商業(yè)變現(xiàn)機會增大；3）農業(yè)現(xiàn)代化經營得到發(fā)展。 該村負責人也表示，雖然模式還在探索，但關鍵是為長遠發(fā)展鋪路。現(xiàn)在土地相當于又重新回到村集體手中，以后如果大的項目進來，方便統(tǒng)一進行安排，不用到時候再去跟家庭農場主談，為以后與工商資本合作做好準備。 上海的土地流轉新模式值得借鑒，為全國土地流轉提供了新思路.土地集中之后，為農村產業(yè)化、現(xiàn)代化、資本化創(chuàng)造條件與可能性，也激活沉睡的農村資源。
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