1．選房應(yīng)考慮的主要因素

（1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。

具體而言主要是指：

①城市上風(fēng)上水。城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向。

②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。

③城市化水平高。居住地各種市政設(shè)施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設(shè)施配套等。

④生活便利。步行10分種左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，能滿足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求。

（2）要看住宅環(huán)境。

住宅環(huán)境包括日照、通風(fēng)、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來(lái)說(shuō)，是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度，空氣清新?tīng)顩r，有無(wú)早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末娛樂(lè)的場(chǎng)所，社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況等。

（3）看住宅的健康與安全性。

要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會(huì)需求，能防止事故，遠(yuǎn)離污染源、傳染病醫(yī)院等。

（4）看開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。

（5）看房屋的品質(zhì)狀況。

主要看房屋的數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價(jià)格因素等。

（6）看其他隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等。

總之，對(duì)所購(gòu)的房屋進(jìn)行多次深入調(diào)查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時(shí)間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商資信；晚上去便于體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去便于了解房屋有無(wú)漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗(yàn)購(gòu)物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時(shí)，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細(xì)看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價(jià)、總價(jià)、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。

2、如何選擇開(kāi)發(fā)商。

（1）搞清開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)。

國(guó)家對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的專營(yíng)企業(yè)，明確要按規(guī)定申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目公司不寫著資質(zhì)等級(jí)，但必須有項(xiàng)目一次性《資質(zhì)證書》。對(duì)不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商建設(shè)銷售的房屋，不能作為商品房來(lái)交易。因此，百姓選房時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示《資質(zhì)證書》?？疾臁顿Y質(zhì)證書》時(shí)要鑒別：

①項(xiàng)目型公司。若《資質(zhì)證書》標(biāo)明開(kāi)發(fā)商只具有對(duì)某一特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格，并標(biāo)明開(kāi)發(fā)期限，對(duì)此可能產(chǎn)生的售后風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)引起高度重視。因?yàn)轫?xiàng)目型公司，在開(kāi)發(fā)銷售完畢一段時(shí)間后往往就不存在了，購(gòu)房者在以后使用過(guò)程中，若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問(wèn)題，往往找不到投訴對(duì)象，引起不必要的糾紛。

②《資質(zhì)證書》上標(biāo)明 的等級(jí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級(jí)。資質(zhì)的高低表明了開(kāi)發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)和信譽(yù)度方面的實(shí)力。從某種程度上反映了開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商品房，在性能、質(zhì)量和售后服務(wù)方面的水平。

③《資質(zhì)證書》的合法性和時(shí)效性?！顿Y質(zhì)證書》一般情況下每年審核一次，購(gòu)房者應(yīng)留意開(kāi)發(fā)商是否以舊充新。

（2）了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。

開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的最關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商自有資金充足，一般可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。

從以下幾方面，可以了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力：

①市場(chǎng)占有率。了解開(kāi)發(fā)商所主持的項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)量和開(kāi)工量。同期開(kāi)工項(xiàng)目較多的開(kāi)發(fā)商，一般來(lái)講具有一定的實(shí)力。沒(méi)有金剛鉆，誰(shuí)敢攬瓷器活？但是已知革開(kāi)發(fā)商本身實(shí)力并不雄厚，卻主持了過(guò)多的項(xiàng)目，就要慎重考慮。

②工程工期和進(jìn)度情況。建設(shè)工期過(guò)長(zhǎng)是開(kāi)發(fā)商缺少資金保障的表現(xiàn)之一。

③銀行貸款的發(fā)放情況。中國(guó)人民銀行“121”決議的出臺(tái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金量有一定的限制，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行了更嚴(yán)格的審核。

④上市公司公開(kāi)的財(cái)務(wù)年報(bào)、股票匯走勢(shì)等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實(shí)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。

（3）了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)

信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本，隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌銷售的臨近，尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象，打造品牌。如果開(kāi)發(fā)商將每一個(gè)項(xiàng)目的成敗當(dāng)作是影響企業(yè)形象化的關(guān)鍵，那么他們對(duì)信譽(yù)的重視程度就高，選擇這樣的開(kāi)發(fā)商，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了問(wèn)題，獲得妥善解決的可能性也比較大。

從以下幾方面，可以了解到開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)：

①“翻舊賬”。從開(kāi)發(fā)商以往的作品當(dāng)中，可以容易地看出其對(duì)信譽(yù)的重視度。樓盤是否都能按時(shí)交工？樓盤品質(zhì)如何？樓盤是否發(fā)生過(guò)嚴(yán)重的糾紛？都是需要你認(rèn)真了解的情況。

②登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中，你會(huì)了解到已經(jīng)購(gòu)買了你選擇的樓盤的購(gòu)房人對(duì)樓盤及開(kāi)發(fā)商的種種評(píng)價(jià)。

（4）考察銷售的資質(zhì)。

商品房的銷售分為開(kāi)發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開(kāi)發(fā)商愿意自行銷售：

①大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有自己專門的營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)；

②房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，市場(chǎng)供應(yīng)短缺，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目受到使用者和投資人士的歡迎；

③開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已較為明確的，甚至是固定的銷售對(duì)象。

如果是開(kāi)發(fā)商所屬的營(yíng)銷部門售房，則要查實(shí)其能否及時(shí)提供購(gòu)房者所需資料，并要查看其與開(kāi)發(fā)商的從屬關(guān)系。

對(duì)于各物業(yè)代理，則要查看其是否有開(kāi)發(fā)商的委托代理書，是合代理還是獨(dú)家代理？代理權(quán)限、時(shí)間期限等有哪些規(guī)定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開(kāi)發(fā)商授予物業(yè)代理哪些權(quán)利，哪些問(wèn)題仍由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，代理商是否有合法售房的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商是否認(rèn)可物業(yè)代理的銷售行為，并是否承擔(dān)物業(yè)代理相應(yīng)的責(zé)任。

物業(yè)代理有全權(quán)代理和一般代理的區(qū)別。全權(quán)代理是開(kāi)發(fā)商只委托一家代理，并要求代理方對(duì)委托事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任；一般代理是開(kāi)發(fā)商委托一定或幾家代理，但不一定要求代理方對(duì)委托事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任。在涉及商品房定價(jià)、房號(hào)選擇、簽訂《認(rèn)購(gòu)書》或《商品房購(gòu)銷合同》等重要問(wèn)題時(shí)，如由物業(yè)代理代辦，購(gòu)房者一定要核實(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)代理的授權(quán)委手書，以及約定物業(yè)代理能承擔(dān)和應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)責(zé)任。

3、怎樣測(cè)算購(gòu)房款以外的費(fèi)用

（1）購(gòu)買稅費(fèi)。

除去容易計(jì)算的大頭開(kāi)支——“購(gòu)房款”，向房管局、稅務(wù)局交納稅費(fèi)便是房款中首要的款項(xiàng)了，主要包括以下幾項(xiàng)：

①契稅：金額是房?jī)r(jià)的1.5%，超過(guò)11454的，為3%。交易鑒證時(shí)交一半，入住后拿房產(chǎn)證時(shí)交另一半。

②印花稅：金額為房?jī)r(jià)的0.03%，在交易鑒證時(shí)交納。

③交易管理費(fèi)：一般是每平方米3元，也在交易鑒證時(shí)交納。

④房產(chǎn)證工本費(fèi)：5元到20元不等。如果產(chǎn)權(quán)人不只一位，則副本會(huì)另外收費(fèi)，每本5元。

⑤此外還有權(quán)屬登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)等費(fèi)用，合起來(lái)一般是500元到800元之間。

以100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元的房屋為例，這一部分的總費(fèi)用為7000元左右。

這些費(fèi)用一定要在法定時(shí)間里交納，什么時(shí)候該交一半，什么時(shí)候該交另一半，一定要在合同里注明，不能聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的要求。否則，購(gòu)房人的合法權(quán)益就會(huì)被侵害，或在日后產(chǎn)生一些手續(xù)上的麻煩。

（2）銀行按揭費(fèi)。

大多數(shù)人買房子都會(huì)選擇在銀行辦理按揭的付款方式。銀行按揭的費(fèi)用主要包括：

①保險(xiǎn)費(fèi)：它的計(jì)算法有新舊兩種，專家認(rèn)為最新是最科學(xué)的，對(duì)購(gòu)房人有利。計(jì)算方法是：貸款額*1.2倍*1%*年限*折扣。

②印花稅：金額的房?jī)r(jià)為千分之五。

③公證費(fèi)：一般在200元至300元之間。

④其他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)，一般在200元到300元之間。

⑤律師費(fèi)：有的按每單計(jì)算，一般每單200元到500元之間；有的是按房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2%。一般來(lái)說(shuō)，前者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)習(xí)慣針對(duì)小面積單位，后者主要針對(duì)大面積單位。

同樣拿100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元的房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類的總費(fèi)用為4300元。

如果買一手樓，開(kāi)發(fā)商會(huì)指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來(lái)處理。有一些人自己到銀行洽談，拿的折扣可能會(huì)多一點(diǎn)，但較繁瑣。現(xiàn)在一般自己去銀行洽談按揭手續(xù)的多是二手樓買主。建議先了解清楚相關(guān)銀行的此類業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以免出錯(cuò)。

（3）入住費(fèi)。

這是房?jī)r(jià)外的最大部分，入住費(fèi)用可以分為兩部分，一部分交給開(kāi)發(fā)商，另一部分交給物業(yè)管理處。

①交給開(kāi)發(fā)商的有：

a．防盜系統(tǒng)費(fèi)：例如樓下大門的對(duì)講機(jī)、安在各家各戶的紅外線探頭等。這個(gè)費(fèi)用各樓盤不等，基本在800至1500元之間，而且智能防盜系統(tǒng)不普遍。

B．管道煤氣開(kāi)通費(fèi)：各個(gè)地區(qū)收費(fèi)不同，現(xiàn)在最高的是3500元。

C．有線電視安裝費(fèi)：一般是300元，如果不只安裝一處，則每個(gè)插口多加50元。

D．電話安裝費(fèi)、寬帶上網(wǎng)費(fèi)：這類收費(fèi)一般要和電信局的具體聯(lián)系。

②交給物業(yè)管理處的有以下幾種：

a．預(yù)交3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)：按各小區(qū)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而定，正常情況下是兩種標(biāo)準(zhǔn)的綜合——是開(kāi)發(fā)商的承諾，二是物價(jià)局的規(guī)定。如果收費(fèi)過(guò)多，業(yè)主有權(quán)去物價(jià)局查詢。

b．水電周轉(zhuǎn)金：各200元。

C．裝修保證金，一般是1500元。

D．淤泥清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)路程交通便利情況而定。

E．物業(yè)維修基金：也有新舊兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般是房?jī)r(jià)的2%。

還拿100平方米、房?jī)r(jià)40萬(wàn)元的房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類的總費(fèi)用為12000元左右。

對(duì)于交給開(kāi)發(fā)商的有些費(fèi)用可以到物價(jià)局查詢。另外，有些設(shè)施的安裝業(yè)主可以自行解決，不要盲目聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的安排。交給物業(yè)管理處的資金里，一定要注意3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)是預(yù)交的，而不是押金，法律規(guī)定不允許收押金的；另外，裝修保證金在裝修驗(yàn)收合格后需退還給業(yè)主，物業(yè)管理處無(wú)權(quán)占有。

按照上面內(nèi)容統(tǒng)計(jì)，僅僅買一套40萬(wàn)元的房子，在交了房款首期的同時(shí)，還要另外再交23300元。買房總價(jià)就達(dá)到了423300元。

怎樣看小區(qū)配套

居住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)的距離應(yīng)在300米左右。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過(guò)150米。

目前在售樓書上經(jīng)常見(jiàn)到的“會(huì)所”指的就是住宅區(qū)居民的公共活動(dòng)空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件限制，普通老百姓購(gòu)買的房子面積不會(huì)很大，購(gòu)房者買的是80平方米的住宅，有了會(huì)所，他所享受的生活空間就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。隨著居住意識(shí)越來(lái)越偏重私密性，休閑、社交的需求越來(lái)越大，會(huì)所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會(huì)所都有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對(duì)外營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問(wèn)題，也是購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)了角的內(nèi)容。

4、怎樣看小區(qū)綠化

目前住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，有的“異國(guó)風(fēng)光”可能是真正翻版移植，有的“歐陸風(fēng)情”不過(guò)是虛晃幾招，這就需要購(gòu)房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住地區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要的作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。近郊住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果居住區(qū)綠地率能達(dá)到40%或50%，就比較難得了。購(gòu)房者不要被什么園林那風(fēng)格唬住，也許那個(gè)項(xiàng)目連起碼的標(biāo)準(zhǔn)都還沒(méi)有達(dá)到。

5、怎樣看小區(qū)布局

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個(gè)指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見(jiàn)到，購(gòu)房者應(yīng)用了解。

一般來(lái)講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。

規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其居住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場(chǎng)等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，與總用地一樣，因此在指標(biāo)中，前者高于后者。

容積率高，說(shuō)明居信區(qū)用地內(nèi)房子建得多，人口密度大。一般來(lái)說(shuō)，居住區(qū)內(nèi)的樓越高，容積率也越高。以多層住宅為主的住宅區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住宅區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)一切中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)要求提高建筑高度，爭(zhēng)取更高的容積率。但容積率過(guò)高會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

容積率的高低，只是一個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園或是地下車庫(kù)，而使得樓座擁擠于一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

6、怎樣看小區(qū)區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車位，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒(méi)有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。

人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過(guò)境車流對(duì)小區(qū)干擾。是否能夠了汽車的泊位。停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放盡量不進(jìn)住宅區(qū)，停車場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。

7、怎樣看樓盤價(jià)格。

看價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開(kāi)盤價(jià) ”，即最低價(jià)；有的是“均價(jià)”有的是“最高限價(jià)”；有的整套價(jià)格；有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……最主要的是應(yīng)弄清所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房?jī)r(jià)出入很大，不弄明白會(huì)影響人你的判斷力。房屋出售時(shí)是“毛坯房”，“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格有影響，比較房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)考慮這一因素。

當(dāng)幾個(gè)樓盤站到同一起跑線上后，購(gòu)房者首先可以將大大超過(guò)預(yù)算和性能過(guò)差的項(xiàng)目剔除，然后再綜合比較。一般來(lái)講，性能越好的樓盤越貴，此時(shí)就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對(duì)自己無(wú)用，對(duì)于那些只會(huì)增加房?jī)r(jià)的華而不實(shí)的賣點(diǎn)性能一定要果斷“割愛(ài)”。

8、．怎樣看房子的日照

萬(wàn)物生長(zhǎng)靠太陽(yáng)，特別是對(duì)經(jīng)常在家的老人和兒童來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照?！本幼⌒^(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開(kāi)在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

9、怎樣看房子的通風(fēng)

在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。如果住宅有南北朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室那朝南，但沒(méi)有穿堂風(fēng)的要好。所以一般來(lái)說(shuō)，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。目前樓市中還有“塔聯(lián)樓”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時(shí)，購(gòu)房者要仔細(xì)區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的，此外還要注意住宅是否處在開(kāi)敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。一些多層或板樓，從戶型設(shè)計(jì)上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過(guò)緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無(wú)風(fēng)光顧。

10、怎樣看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

（1）入口有過(guò)渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無(wú)余。

（2）平面布局中應(yīng)做到“動(dòng)靜”分區(qū)。動(dòng)區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口，靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動(dòng)區(qū)。

（3）起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開(kāi)敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開(kāi)門過(guò)多，應(yīng)有一個(gè)相對(duì)完事的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂(lè)、團(tuán)聚。

（4）房間的開(kāi)間與進(jìn)深之比不宜超過(guò)1比2。

（5）廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過(guò)于狹長(zhǎng)，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。

11、怎樣看住宅的設(shè)備

住宅設(shè)備包括管道、抽水馬通、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良，安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的趨勢(shì)。以暖氣為例，一些新建的小區(qū)，有綠色、環(huán)保、節(jié)能優(yōu)點(diǎn)的壁掛式采暖爐，溫度可調(diào)，特別是家里老人和兒童時(shí)，可將溫度適當(dāng)調(diào)高，達(dá)到最佳舒適狀態(tài)。

另外，在選擇住房的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛應(yīng)用，是否經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)。一些開(kāi)發(fā)商為制造賣點(diǎn)盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。

12、．怎樣看住宅的節(jié)能

住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。寒冷地區(qū)，北向窗戶不宜過(guò)大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性。住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，如外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造。

13、怎樣看住宅的隔音

噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。購(gòu)房者雖然大多無(wú)法準(zhǔn)許測(cè)量，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏障、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪聲干擾。

14、．怎樣看房子的私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，不必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象學(xué)，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。

15、．怎樣看房子的結(jié)構(gòu)

住宅的結(jié)構(gòu)類型主要是以其陌生結(jié)構(gòu)所用材料來(lái)劃分的。目前常見(jiàn)的住宅結(jié)構(gòu)有磚混和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點(diǎn)是房屋開(kāi)間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過(guò)多，整體性、耐久性較差。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)，大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等?？傮w說(shuō)來(lái)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)布局較轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對(duì)較大，結(jié)構(gòu)造價(jià)也相對(duì)較高

16、怎樣看小區(qū)物業(yè)管理

買房時(shí)購(gòu)房者一定要問(wèn)清楚，物業(yè)公司是否進(jìn)入了項(xiàng)目，何時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司介入項(xiàng)目越早，買房者受益越大。

若在住宅銷售階段物業(yè)公司還沒(méi)有介入，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理方面作出許多不現(xiàn)實(shí)、不合理的承諾，如物業(yè)費(fèi)如何低，服務(wù)如何多等等，待物業(yè)公司一核算，成本根本達(dá)不到，承諾化為泡影，購(gòu)房者就會(huì)有吃虧上當(dāng)?shù)母杏X(jué)。

物業(yè)管理由具備資格物業(yè)管理公司實(shí)行有償服務(wù)，小區(qū)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)因住宅等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度而異。物業(yè)管理費(fèi)都有哪些內(nèi)容、冬季供暖多少、小區(qū)停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位是租是賣等，買房前都應(yīng)問(wèn)清楚，以便估算資金，量力而行。

其實(shí)，一些開(kāi)發(fā)商將低物業(yè)收費(fèi)作為賣點(diǎn)實(shí)在沒(méi)有什么可信度，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)與開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有太大關(guān)系。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售完畢，開(kāi)發(fā)商就拔營(yíng)起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來(lái)長(zhǎng)期面對(duì)的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)行為，如果物業(yè)收費(fèi)無(wú)法維持日常開(kāi)銷，或是沒(méi)有利潤(rùn)，特定公司也不肯干。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模較大的社區(qū)能夠?yàn)椴宛^、超市、洗衣店、會(huì)所等項(xiàng)目提供充足的客源，住戶也相對(duì)容易得到穩(wěn)定、完善和低價(jià)的物業(yè)服務(wù)。如果購(gòu)房者還是難以承受客觀的存在每月數(shù)百元固定支出，建議干脆選擇經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低，而且受政策的嚴(yán)格控制。

17、．怎樣看樣板房

一般樣板房分為兩種類型，一種是在售樓現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)搭建的樣板房，一種是在預(yù)售樓層里裝修的樣板房。

多數(shù)人在購(gòu)房前，會(huì)參觀樣板房。但僅僅依靠樣板房而獲取的第一印象就作出購(gòu)買決定，則很容易使購(gòu)房者陷入誤區(qū)。購(gòu)房者在參觀樣板房時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）目的明確。

看樣板房并不是看“裝修樣板房”，共目的不在于看裝飾效果，而是直觀地對(duì)各功能房間及其組合進(jìn)行分析。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商設(shè)置“板樣房”是以展示促銷為目的，為保證樣板房的整體視覺(jué)效果，往往不考慮裝修成本。樣板房的裝修費(fèi)用可達(dá)到房屋自身價(jià)值的20%至50%，在材料的使用上也是力求盡善于盡美，不惜重金的。家具、廚衛(wèi)設(shè)備也極其高檔，都是由廠家為樣板房“量身訂做的”，再運(yùn)用燈光等手段，給人一種整體視覺(jué)上的享受，但如果購(gòu)房者的裝修預(yù)算沒(méi)有這么高的話，是無(wú)論如何也達(dá)不到這種效果的。所以如果目的不明確就容易被誤導(dǎo)，建議購(gòu)房者盡可能看一看在建的毛坯房。

（2）尺寸復(fù)核。

看樣板房時(shí)應(yīng)該帶上卷尺和紙筆，對(duì)層高和各功能空間的開(kāi)間、進(jìn)深等有重點(diǎn)的進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，并做好記錄，看看是否與樓書的資料相符，分析戶型、布局是否經(jīng)濟(jì)合理，是否能夠按照自己的意愿布置各區(qū)域的房間。另外，小心復(fù)核樣板間里家具的尺寸，看看是否實(shí)用。有的開(kāi)發(fā)商在在布置樣板間時(shí)，幾乎所有的家具都可能被設(shè)計(jì)成小號(hào)的，目的是為了讓消費(fèi)者覺(jué)得房屋更寬敞，產(chǎn)生房屋使用率非常高的錯(cuò)覺(jué)。

（3）廚、衛(wèi)管道勘察。

要注意廚、衛(wèi)的管線、煙道井和管道井洞的位置和上下水的位置，是否會(huì)破壞廚房、衛(wèi)生間的整體性，影響廚、衛(wèi)設(shè)施的布置。樣板房出于完美裝修的考慮，一般不會(huì)、按圖紙?jiān)O(shè)置廚、衛(wèi)的管線、煙道井和管道井洞等，對(duì)此，購(gòu)房者應(yīng)向銷售人員問(wèn)清楚具體位置，以免影響到今后的正常使用。

為了取得很好的整體效果，吸引購(gòu)房者，樣板房的門窗與配套設(shè)施的品牌檔次一般較高。大多數(shù)樣板房中高門套而不裝門。樣板房門窗位置、大小往往與交樓時(shí)的實(shí)際情況有區(qū)別。因此，在看樣板房時(shí)要問(wèn)清楚，交現(xiàn)房時(shí)的門窗和配套設(shè)施是否也是這些牌子，并且要寫進(jìn)購(gòu)房合同中。

（4）強(qiáng)電、弱電等設(shè)施的配置是否與樓書資料一致。

應(yīng)該仔細(xì)查看樣板房插座的數(shù)量和位置、電話線接口的數(shù)量和位置、有線電視接口和寬頻網(wǎng)絡(luò)接口的布置及開(kāi)關(guān)的布置等，并將這些和樓書上的有關(guān)說(shuō)明一一對(duì)照。如樓書上無(wú)這些說(shuō)明，則一定要問(wèn)清楚，并落實(shí)在購(gòu)房合同條款中。

（5）注意在關(guān)燈后查看。

所有樣板房的燈光都布置得非常溫馨柔和，讓人深受感染而又茫然不知。但是，當(dāng)關(guān)燈后，很多樣板房的效果立刻就會(huì)遜色很多，這就是燈光的作用。如果樣板房是臨時(shí)搭建的，必須搞清楚它的朝向和采光是否與實(shí)際戶型一致。

樣板房對(duì)購(gòu)房者只是一種參考，絕不能將樣板房理解為實(shí)際戶型，一定要帶著謹(jǐn)慎和審視的目光去看樣板房，應(yīng)該把在樓書中遇到的疑問(wèn)在看樣板房時(shí)一一搞清楚。

如果是“精裝修”住宅，而樓書中沒(méi)有裝修標(biāo)準(zhǔn)作詳細(xì)約定，購(gòu)房者主要應(yīng)該詢問(wèn)售樓人員能否在售樓現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)列出標(biāo)準(zhǔn)，能不能將剛才提及的裝修標(biāo)準(zhǔn)作為合同附件；如果樓書中對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)作詳細(xì)約定，主要應(yīng)該詢問(wèn)其中的防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜的品牌是什么，還要詢問(wèn)能不能在購(gòu)房合同中詳細(xì)注明住宅裝修所有項(xiàng)目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目能不能在合同附件中備有必要的圖紙。如果售樓人員不同意將有關(guān)的具體條款寫入合同，則購(gòu)房人應(yīng)該有所警惕，畢竟“買的沒(méi)有賣的精”。

18、．怎樣看精裝修房屋

第一招，不看白天看晚上。了解入夜后房屋附近噪聲、照明安全等。

第二招，不看晴天看雨天。再好的偽裝也敵不過(guò)幾天下雨，此時(shí)漏水、滲水一覽無(wú)余。

第三招，不看建材看格局。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋性能是否有效發(fā)揮，有賴于格局是否設(shè)計(jì)周全。

第四招，不看墻面看墻角?？磯鞘欠衿秸?、龜裂、有無(wú)滲水。

第五招，不看裝潢看做工。尤其是每個(gè)接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細(xì)致，要仔細(xì)觀察，這些都是討價(jià)還價(jià)的籌碼。

第六招，不看窗簾看窗外。一定要拉開(kāi)窗簾看一下通風(fēng)、采光、排氣管等是否良好。

第七招，不看電梯看樓梯，即安全樓梯。如果發(fā)生災(zāi)難，它是唯一逃生之路。

第八招，不看電器看插座。設(shè)計(jì)精心的房屋，才能充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。

第九招，不看家具看空屋。空屋才是真面目。

第十招，不問(wèn)屋主問(wèn)警衛(wèi)。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理員或警衛(wèi)卻了解房屋、環(huán)境和鄰居的情況。

第十一招，不看地上看天上。注意看天花板和角落有無(wú)漏水。

第十二招，不看客廳看廚廁?？蛷d是外觀，而廚廁是內(nèi)部器官。家中的水電煤系統(tǒng)都在這里，是容易漏水、出問(wèn)題的地方。

其他的一些補(bǔ)充內(nèi)容

購(gòu)買的是商品房，首先要查看房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具備“五證二書”。

(1)、計(jì)委立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告的批件；(2)、規(guī)劃局的規(guī)劃許可證；(3)、國(guó)土局的土地使用證；(4)、建委的開(kāi)工建設(shè)許可證；(5)、商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用證和預(yù)售許可證。兩書是：(1)、住宅質(zhì)量保證書；(2)、住宅使用說(shuō)明書。

其次就是要謹(jǐn)慎簽訂購(gòu)房合同。根據(jù)國(guó)家工商局和建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)《商品房購(gòu)銷合同》，除了一些基本條款外，還應(yīng)列明房產(chǎn)商的所有資質(zhì)證明書、營(yíng)業(yè)證號(hào)碼、商品房的特征、質(zhì)量爭(zhēng)議處理、房屋交接、裝修、違約責(zé)任等。

而且，最好是還就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：(1)、 開(kāi)發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件真實(shí)性的承諾；(2)、所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾；(3)、房屋使用率、面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法；(4)、房屋交付的時(shí)間、地點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、責(zé)任分擔(dān)等具體辦法； (5)、公用配套設(shè)施的交付時(shí)間、狀態(tài)等；(6)、房產(chǎn)證的取得時(shí)間；(7)、如購(gòu)房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購(gòu)房人采取的付款方式及具體處理辦法等。如果您買的是上市公房，也應(yīng)仔細(xì)審查房產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等證照是否齊全，慎重簽訂合同。

購(gòu)買上市公房應(yīng)交的稅費(fèi)包括：(1)、土地使用出讓金：為房款的3％；(2)、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)：建筑面積在120平方米以內(nèi)的為500元；超過(guò)120平方米的為1500元；(3)、印花稅：為房款的0． 5％；(4)、契稅：建筑面積在120平方米以內(nèi)的為房款的2％，超過(guò)120平方米的為4％；(5)、如果您委托中介機(jī)構(gòu)代理的話，一般還需交房款2％一3％的服務(wù)費(fèi)。

期房，又稱預(yù)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為稱為“商品房預(yù)售”。預(yù)售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，因此，公民在購(gòu)買預(yù)售的商品房時(shí)要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和自我保護(hù)能力，要著重從以下幾個(gè)方面加以考察：1、開(kāi)發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)證書。2、開(kāi)發(fā)商是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)。3、開(kāi)發(fā)商是否持有商品房預(yù)售許可證。4、預(yù)售合同的主要條款是否齊備，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系是否平等。因?yàn)槟壳吧唐贩款A(yù)售合同沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式，開(kāi)發(fā)商往往在預(yù)售合同中規(guī)定了許多對(duì)自己有利的內(nèi)容和免責(zé)條款，損害了預(yù)購(gòu)者的合法權(quán)益。因此，公民在簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)審查合同的內(nèi)容，尤其應(yīng)注意雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是否平等一致。5、公民在簽訂預(yù)售合同之前應(yīng)對(duì)預(yù)售的商品房的有關(guān)方面進(jìn)行實(shí)地考察。開(kāi)發(fā)商為了推銷商品房，回籠資金，在預(yù)售商品房時(shí)往往會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格、地理位置、周圍環(huán)境、交通狀況、發(fā)展前景、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、物業(yè)管理等事項(xiàng)作言過(guò)其實(shí)的宣傳。因此，公民應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售的樓盤進(jìn)行實(shí)地考察后再作出是否購(gòu)買的慎重抉擇。必要時(shí)，還應(yīng)請(qǐng)律師審查合同或?qū)﹂_(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信調(diào)查。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。住宅保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。購(gòu)買整棟商品房時(shí)，其地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期是：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具 1年；管道堵塞2個(gè)月；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖期和供冷期，其他部位、部件的保修期限，由供需要雙方自行約定。

消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。一般消費(fèi)者還可要求預(yù)留一定比例的質(zhì)保金、保修期滿無(wú)質(zhì)量問(wèn)題方予付清。商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新檢查，經(jīng)檢驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房，給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

商品房只有七十年的使用期，期滿國(guó)家將無(wú)償收回.這種說(shuō)法不正確。根據(jù)《土地管理法》第2條規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制(國(guó)家所有)和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度；第8條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；第9條規(guī)定，國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位和個(gè)人使用。另根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第2條規(guī)定，國(guó)家按照所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度；第3條規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。也就是說(shuō)房地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)時(shí)一股可通過(guò)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。該條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年。因此當(dāng)您購(gòu)買商品房并取得產(chǎn)權(quán)證后，不僅享有該房屋所有權(quán)，同時(shí)享有該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在土地使用期滿后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于界滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使甩權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō)，當(dāng)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)期限屆滿，可申請(qǐng)續(xù)期。即使是因社會(huì)公共利益需要收回該土地，國(guó)家收回的也只是土地使用權(quán)，而不能收回房屋的所有權(quán)。由于房屋與土地的不可分割性，土地租用期一般應(yīng)是隨房屋的使用而一直延續(xù)下來(lái)