多中心在城市的發(fā)展趨勢已不可抵擋，再好的城市購物中心，消費者一年能去幾次？

目前的零售大環(huán)境特征之一就是：大賣場郊區(qū)化、邊緣化，購物中心社區(qū)化，社區(qū)商業(yè)漸受熱捧。對于不同房企而言，會根據(jù)自有優(yōu)勢和資源來運營和發(fā)展社區(qū)商業(yè)，以下7大房企的社區(qū)商業(yè)模式，或可為不同企業(yè)提供借鑒。

一、萬科——自建自營，“五菜一湯”統(tǒng)一招商、運營

自長陽半島社區(qū)商業(yè)配套完善后，“五菜一湯”的萬科社區(qū)商業(yè)標配模式開始在北京萬科多個項目進行推廣，成為住宅項目社區(qū)商業(yè)模式的典范。

在長陽半島，“五菜一湯”包括：綠色、時尚的社區(qū)菜市場幸福街市（湯），健康、便民的社區(qū)食堂第五食堂，豐富、齊全的品牌超市華潤萬家，以及服務(wù)快捷的洗衣店、藥店和銀行（五菜）。所有社區(qū)商業(yè)由萬科統(tǒng)一招商和運營，以保證社區(qū)形象、管理品質(zhì)和業(yè)主對生活配套的要求，切實解決社區(qū)居民的日常生活問題。

在萬科社區(qū)商業(yè)標配“五菜一湯”體系中，“第五食堂”是萬科自創(chuàng)的社區(qū)餐飲連鎖品牌，北京首店于2012年正式落戶長陽半島，為業(yè)主提供物美價廉的生活餐食，特請中餐大師制作南北菜系，自開業(yè)以來營養(yǎng)豐盛的健康飲食深受業(yè)主好評。

另一標配是萬科社區(qū)連鎖品牌“幸福街市”，作為長陽首個社區(qū)菜市場，食材新鮮健康，種類豐富、價格公道，更是徹底解決了萬科社區(qū)居民的“菜籃子”問題。此外華潤萬家便利店，也以持續(xù)改進消費者生活品質(zhì)為目的，為社區(qū)提供日常生活所需的各種商品；及時消費、應(yīng)急消費，華潤萬家?guī)Ыo顧客家的溫暖、富足、現(xiàn)代、健康的感受。

萬科在全國已有近300個樓盤，僅萬科項目內(nèi)的社區(qū)商業(yè)似乎已經(jīng)潛力無限。但更值得重視的是萬科在社區(qū)商業(yè)上的“系統(tǒng)集成”。此前，幾乎包括零售商在內(nèi)的所有企業(yè)，進軍社區(qū)商業(yè)都是單打獨斗，即以某單一業(yè)態(tài)進駐，至于其他生活類業(yè)態(tài)的組合，基本是“聽天由命”，物業(yè)方對此也是抱“愿者上鉤”的態(tài)度。萬科在社區(qū)將商業(yè)進行規(guī)劃后形成統(tǒng)一模式，讓原本處于“自然生長”或“野蠻生長”狀態(tài)的社區(qū)商業(yè)有了標準，各業(yè)態(tài)的相互補充，讓彼此的發(fā)展有了更強的生命力。

對于旗下三大商業(yè)產(chǎn)品線之一社區(qū)商業(yè)的未來盈利模式，毛大慶也曾表示：“長期看，商鋪作為一種資產(chǎn)長期持有，有升值獲益的前景。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來，未來可形成可觀的資產(chǎn)包?！?/span>

【案例】

萬科2049：最后一公里社區(qū)生活完整解決方案

新型精品社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品——萬科2049，就通過商業(yè)與物業(yè)的深度整合，提供了以家為中心的最后一公里社區(qū)生活完整解決方案。

萬科2049名稱來源于“萬科世博館”，當時萬科就提出了“尊重的可能”這一主題，隨之應(yīng)運而生的商戶包括生鮮便利、蔬果配送、特色餐飲、兒童托班、社區(qū)診所、藝術(shù)培訓、健身會所，衣食住行、生活所需無所不包，從小孩到老人都可以獲得更好的服務(wù)。

入駐的商戶包括會邀請廚師來教居民做家庭料理的“好食”生鮮超市；會邀請居民來做手工面包的純天然無添加面包品牌“麥萊麩”；會提供包括生活保健、居家養(yǎng)老等全齡化一站式社區(qū)醫(yī)療的全國首個社區(qū)健康診所“愛康健維”；會對顧客開放舞臺的親子藝術(shù)互動餐廳的“媽媽糖”；會讓社區(qū)小朋友在家門口實現(xiàn)運動、交流、早教的“星期八小鎮(zhèn)集團旗下社區(qū)旗艦店星期八家園”。高復(fù)合的業(yè)態(tài)、全集成的功能，讓社區(qū)生活更輕松、便利、溫馨、豐富。

二、龍湖——匹配家庭的完整業(yè)態(tài)，避免高端

“龍湖不只有天街商業(yè)和步行街商業(yè)，還有規(guī)模龐大、發(fā)展?jié)摿春玫纳鐓^(qū)商業(yè)”。這是一業(yè)內(nèi)人士說到龍湖商業(yè)時的第一感觸。

事實上也的確如此，不管是龍湖發(fā)展起步的龍湖花園，還是后來的藍湖郡、水晶酈城、紫都城等眾多高端小區(qū)都有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)。尤其是水晶酈城的諸多社區(qū)商業(yè)，目前已經(jīng)發(fā)展成為新牌坊城區(qū)中心的重要商業(yè)組成部分；而紫都城的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為了冉家壩片區(qū)的生活中心。

龍湖社區(qū)商業(yè)定位偏重于家庭，以家庭為導向，為家庭的老人、孩子等提供匹配業(yè)態(tài)，包括兒童教育、老年娛樂等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消費的完整業(yè)態(tài)。

三、恒大——劇場模式，自有業(yè)態(tài)反哺、升級社區(qū)服務(wù)

如果說萬達用影院拉動商業(yè)廣場，恒大則希望用影院撬動社區(qū)商場。

恒大影城已經(jīng)先跨出了實質(zhì)性一步，分別在中山、西安、岳陽、儋州四個城市的項目內(nèi)興建四家?guī)в霸旱男∩虉?。未來恒大院線項目將覆蓋全國17個省市自治區(qū)，院線總量超過150家。

“恒大影城”是一座四層高的小型商業(yè)樓，設(shè)置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場，總面積1萬~2萬平方米。影城希望為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂服務(wù)。這種社區(qū)商業(yè)模式稱為恒大劇場模式，“影院其實就是社區(qū)商場的主力店”。

【案例1】

恒大城：3210平社區(qū)商業(yè)幸福生活觸手可及

恒大城規(guī)劃3210平社區(qū)商業(yè)，匯集餐飲、金融、醫(yī)藥、購物等元素，豐富綜合的生活服務(wù)配套，讓業(yè)主一出家門就可以滿足不同類型的生活需求，為恒大城業(yè)主帶來無微不至的生活關(guān)懷，讓恒大城業(yè)主感受溫情的人居體驗。

500平風味酒樓裝修華麗舒適、包房內(nèi)飾典雅，精心烹制中華傳統(tǒng)美食，足以滿足挑剔的味蕾，是親朋好友歡聚一堂的不二之選，推杯換盞之間，美好生活慢慢鋪展。300平小吃一條街內(nèi)，正宗的韓國料理、晶瑩剔透的蒸餃、滑嫩的過橋米線、色香味俱全的燒烤、細細研磨的美味豆?jié){……清淡、營養(yǎng)、品種豐富的特色風味一街網(wǎng)羅，想吃什么吃什么。300平大型知名連鎖超市入駐社區(qū)，擔當生活助手，水果、煙、酒、生鮮時蔬、日用百貨等各種商品琳瑯滿目，購物方便無憂，讓業(yè)主在快節(jié)奏的都市生活中游刃有余。250平銀行營業(yè)網(wǎng)點就在身邊，辦理金融業(yè)務(wù)只需5分鐘，更有24小時自助銀行，隨時滿足急需。一線品牌連鎖大藥房，提供品類齊全、安全放心的日常用藥，解決燃眉之急，全面呵護一家老少的健康。

【案例2】

恒大華府·摩納哥風情街，光谷商圈新勢力

恒大華府·摩納哥風情街，扼守光谷豪門門戶，身后是大武漢首席豪門尊邸恒大華府，大戶豪宅，圈定高層，再加之葛洲壩世紀花園、新世界·恒大華府等高端社區(qū)，匯集光谷數(shù)萬高端客群，每年巨大的消費需求為商鋪提供了高品質(zhì)“人潮錢潮”的保障。

摩納哥風情街內(nèi)規(guī)劃了國際連鎖快餐館、高端超級市場、進口家飾生活館、時尚服飾精品店、異國美食百老匯、品牌咖啡廳、法式西餐廳、3C數(shù)碼、影音主題館、高檔健身中心、美體SPA會館、美容美發(fā)沙龍、主題KTV酒吧、銀行、郵局等等高標準業(yè)態(tài)配套，時髦、優(yōu)雅、高檔的商品，讓業(yè)主在品味潮流、體會時髦的同時滿足其和家人的各種購物需求，引領(lǐng)時代風尚。

四、萬達——體量太大，“不是一個好模式”

萬達模式的社區(qū)商業(yè)被稱為不是一個好模式，但實際情況見仁見智。

社區(qū)商業(yè)是整個商業(yè)地產(chǎn)類別中最值得開發(fā)的形態(tài)，因為其資源利用率最高、距離客戶群最近、目的性消費最明顯的商業(yè)需求，因此可以打造像萬達模式一樣的可復(fù)制性社區(qū)型商業(yè)模式。

談到萬達大規(guī)模進軍二線城市進行近郊大規(guī)模再造城市中心的開發(fā)模式，業(yè)內(nèi)人士指出，“新的萬達的模式實現(xiàn)了一種資金平衡，但社區(qū)商業(yè)部分顯然不是一個好的模式?！?/span>

萬達找到了可持續(xù)發(fā)展模式，即“用賣掉10萬平方米的社區(qū)商業(yè)，來實現(xiàn)10萬平方米的購物中心的持有，達到其資金投入的平衡?！?/span>

但由于萬達的商業(yè)中心開發(fā)體量過大，其自身持有的購物中心基本上能夠滿足居民的消費需求。在購物中心旁邊的社區(qū)商鋪體量較大，消費支撐不夠，所以“投資萬達社區(qū)商鋪的人出租和經(jīng)營壓力的較大”。

購物中心的成功掩蓋了商鋪的隱憂，其社區(qū)商業(yè)多被大家所忽視。其實社區(qū)商鋪也是要認真對待的如規(guī)?？刂?、合理規(guī)劃，功能分區(qū)、組團與沿街相結(jié)合等，也會有很好的發(fā)展空間。

五、協(xié)信地產(chǎn)——步行10分鐘內(nèi)的社區(qū)商街

業(yè)界流傳一句話，“星光”在哪里，繁華就到哪里。

協(xié)信阿卡迪亞為滿足不同消費者的需求，特別創(chuàng)建了星光鄰里——社區(qū)商街，為高九路片區(qū)的社區(qū)生活錦上添花。與星光系商業(yè)不同的是，星光鄰里是專門為社區(qū)業(yè)主們所打造的購物天堂。大坪商圈的商業(yè)高度將因協(xié)信阿卡迪亞星光鄰里而得以全面提升，最終將在大坪再造解放碑的社區(qū)商業(yè)藍圖。

學生們放學后在自家社區(qū)里的綜合超市挑選文具、白領(lǐng)們下班后在家門口的大型超市買菜稱肉、老人們溜達著到樓下的代收點繳納水電費……

協(xié)信阿卡迪亞從“便民、利民、惠民”出發(fā)，積極打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，通過實施連鎖品牌、便民服務(wù)、信息智能化進社區(qū)等措施，為渝中區(qū)片區(qū)打造最便民的社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈，主要是以滿足居民的日常生活所需為宗旨，讓居民一出家門就能買到生活必需品，因此一直堅持“缺什么，補什么”的原則進行業(yè)態(tài)引進。

六、陽光新業(yè)——大數(shù)據(jù)研究“集群”，業(yè)態(tài)隨消費趨勢調(diào)整

陽光新業(yè)有一個專門團隊來研究消費趨勢。必須了解客戶在哪里消費，靈活調(diào)整商場動線。父母可以通過刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消費了？是不是去上培訓班了？而不是每天去打游戲機。

子女可以將副卡作為禮物送給父母，由于不能兌現(xiàn)，也會催促父母經(jīng)常性消費。另外，父母和子女可能并不在一個城市生活，但子女可以通過遠程充值來關(guān)心父母。這也是一種符合中國文化的商業(yè)模式?！爸袊擞捎诩彝ビ^點比較強，而這種主卡附帶多個副卡模式可以讓一個當家人把所有的優(yōu)惠輻射到每一個家庭成員身上?！?/span>

陽光新業(yè)此項針對社區(qū)型購物中心的創(chuàng)新邏輯是，社區(qū)型購物中心本身就是一個多頻次的支付方式，另外，購物中心必須要滿足集群的概念，未來商業(yè)地產(chǎn)取勝的決定性在于開發(fā)商對于目標市場的應(yīng)變能力?！罢l能更好的把握消費趨勢，誰調(diào)整的快，調(diào)整的到位，誰的競爭優(yōu)勢就更加明顯。”

七、花樣年——優(yōu)質(zhì)低價的新型社區(qū)電商服務(wù)

“嘟”的一聲，手機APP發(fā)出提醒：家里缺米了。你只需回復(fù)：需要。15分鐘之后，米就送來了。如果你需要家政、維修等服務(wù)，也只需通過這個APP就能解決。

這就是花樣年正在做的新型互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)服務(wù)?；幽陱?/span>2012年就開始用互聯(lián)網(wǎng)基因來重組傳統(tǒng)物業(yè)公司，將實體社區(qū)打造成一個基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，并向同行開放。

“社區(qū)的消費才是真正剛性的消費。2012年，花樣年服務(wù)平臺——彩生活服務(wù)集團服務(wù)的人群約400萬，400萬人口一年的總消費接近500億元。我們不想讓這500億的現(xiàn)金從我們門前流過。”

這種全新的B2F社區(qū)電商平臺商業(yè)模式，是以家庭為單位消費的電子商務(wù)平臺。業(yè)主通過此平臺可了解小區(qū)周邊各種商業(yè)服務(wù)信息，并可通過智能終端下單預(yù)訂商品或服務(wù)，待服務(wù)完成后才付款。

其本質(zhì)是與同城電子商務(wù)相類似的區(qū)域性電子商務(wù)平臺。商品消費結(jié)構(gòu)主要以日用品、消耗品為主，局限性較為明顯。但是，從B2F的目標客戶群體來看，是以家庭為單位的消費群體。如果可以成為家庭整體消費的可信賴服務(wù)平臺，那么對于類似同城電商商品消費結(jié)構(gòu)的限制會有所突破。從家庭碎片化商品消費升級為整體一站式消費平臺，囊括更多的商品覆蓋，其盈利轉(zhuǎn)化率更高。

基于數(shù)據(jù)背景分析，花樣年社區(qū)電商利潤也可以推算：按照花樣年2012年物業(yè)服務(wù)人口約400萬為基數(shù)，折算家庭為100萬戶，按年均家庭社區(qū)電商平臺花費4萬元來計算，全年消費額可達400億。按照電商同品牌天貓傭金模式3%計算，收入也是10億級別。隨著花樣年的發(fā)展壯大，基數(shù)上升，其傭金收入在未來將跨入百億級別。