在《如何判定普通住宅》一文中，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常奇特的現(xiàn)象，即當(dāng)下中國很多價(jià)格貴的房子是普通住宅，而價(jià)格更為便宜的房子卻“被豪宅”。如果只是依靠直覺，我們一定會(huì)得出這種判斷“普通住宅”的方法存在問題。那么我們就不得不追問，為什么政府會(huì)做出一個(gè)與常識(shí)相悖的規(guī)定？其中的邏輯在哪里？

為了理清解這個(gè)疑問，我們必須從1999年財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的一個(gè)通知談起。這個(gè)名為《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）說：“為了切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)……個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。”

這是第一個(gè)把普通住宅和契稅減免相聯(lián)系的規(guī)定。為什么要對(duì)“個(gè)人購買自用普通住宅”暫減半增收契稅？就像通知所說，這是為了“減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動(dòng)住房市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)”，我們必須要把這個(gè)目的放在1998年啟動(dòng)的住房制度改革這樣一個(gè)背景下。在1998年之前，絕大多數(shù)居民的住房都是由單位提供——這個(gè)單位可能是企業(yè)，也可能是政府機(jī)構(gòu)，這種福利分房方式給政府和企業(yè)帶來了沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，于是，磨磨蹭蹭了好幾年的住房制度改革終于在1998年啟動(dòng)，而標(biāo)志性事件就是《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號(hào)）下發(fā)，這個(gè)通知明確指出要“加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求”。

不過加快住宅業(yè)——也就是現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)挑戰(zhàn)，那就是居民無法支付房?jī)r(jià)：因?yàn)殚L期的低工資，居民所積累的財(cái)富非常少。于是，如何讓更多的人買房、買得起房，就成為政府所要考慮的頭等大事。也正是如此，暫減半征收契稅就成為一個(gè)可選項(xiàng)，3%的契稅減半征收，那么一套60萬的普通住宅在交易時(shí)也能省下近9000元，9000元在今天看來不是一個(gè)大數(shù)，但是在15年前絕對(duì)是一個(gè)非常大的成本——在那個(gè)時(shí)候北上廣等一線城市的房?jī)r(jià)還只是在5000左右。

為了活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不只有契稅暫減半征收，同時(shí)還減免的有營業(yè)稅、土地增值稅等一干稅種。在財(cái)政部的這個(gè)通知中，“對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅”；同時(shí)，“對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅”。不少地方甚至還出臺(tái)了購買住房退還個(gè)人所得稅的規(guī)定，比如上海。它規(guī)定，凡在1998年6月1日至2003年5月31日共5年期間，購買上海市商品住宅或者差額換購商品房住宅（不含購公有住房），并在產(chǎn)權(quán)證列名為產(chǎn)權(quán)人，持有本市稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的個(gè)人所得稅完稅憑證的購房者，包括中國公民、外籍個(gè)人、華僑和香港、澳門、臺(tái)灣同胞，不受戶口限制，在產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期起的6個(gè)月內(nèi)辦理登記的，均可享受個(gè)人所得稅計(jì)征稅基（即個(gè)人應(yīng)納所得稅額）抵扣。

購買商品房還可以享有這么多的稅收優(yōu)惠，恐怕這是今天的購房者所想不到的。正是在稅收優(yōu)惠的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸啟動(dòng)。當(dāng)然，僅僅用啟動(dòng)這個(gè)詞并不恰當(dāng)。以上海為例，在這些措施的刺激下，從2000年起上海商品房?jī)r(jià)開始止跌回升，當(dāng)年個(gè)人購買商品房住宅面積突破1200萬平方米。對(duì)商品住宅的投資明顯增加，新開工面積快速增長。而上海房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也逐年上升，從1991年的1.4％上升至2000年的5.5％，第一次在所有行業(yè)中占居第四位置，真正成為上海國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在北京、廣州等所謂的一線城市，房地產(chǎn)日漸火爆。

這樣的好日子也過不了多久，隨著房?jī)r(jià)逐步走高，政府開始考慮是不是把這些減稅政策取消。2003年8月，中國第一次出現(xiàn)了房產(chǎn)調(diào)控；2005年3月，“國八條”發(fā)布，第一次把房產(chǎn)調(diào)控上升到政治高度。而在同年5月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)時(shí)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。在這個(gè)通知中，第一次提出要“遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。

如何“遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)”？大幅度削減1999年財(cái)政部和國家稅務(wù)總局中所提到的稅收優(yōu)惠是一個(gè)辦法，而代之以“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管”。但契稅減半也不能夠一下子取消，因?yàn)檫€有很多人沒買房，也就是通知中所說的正?！白》肯M(fèi)”那一部分。一刀切對(duì)他們也不公平，怎么辦？于是就有了各地政府對(duì)“普通住宅”的界定——到目前為止各個(gè)地方政府對(duì)普通住宅的界定，都是始于2005年。對(duì)于這部分“普通住宅”，還是執(zhí)行減半征收。

不過即便如此，還是回答不了一個(gè)疑問，為什么一套300萬價(jià)值的房子，在市中心就只需要按照1.5%減半征收契稅，而在郊區(qū)200萬的房子就要按照3%征收？這個(gè)邏輯就更加簡(jiǎn)單了，因?yàn)槠醵愂菍儆诘胤蕉悾诂F(xiàn)有的財(cái)政體制下主要是由區(qū)縣一級(jí)政府征收。假如郊區(qū)和市中心都執(zhí)行同樣的減半征收，標(biāo)準(zhǔn)過高則會(huì)讓郊區(qū)財(cái)政無米下鍋；標(biāo)準(zhǔn)過低則會(huì)讓市中心的居民不堪重負(fù)。怎么辦？按照區(qū)位執(zhí)行不同標(biāo)準(zhǔn)就是一個(gè)退而求其次的選擇。

也正是在這種制度下，就出現(xiàn)了很多“陰陽合同”現(xiàn)象，二手房的交易雙方試圖借此減輕稅收負(fù)擔(dān)。不過僅僅將此就責(zé)怪目前分區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也不盡合理，因?yàn)閷?duì)于交易雙方來說，即便沒有目前的減半征收，他們還是有激勵(lì)去逃避其他的稅務(wù)成本——做低總價(jià)也可以逃避營業(yè)稅。

當(dāng)然，從另一方面來說，房子價(jià)值低但卻承擔(dān)了更多稅負(fù)成本確實(shí)不盡公平。從這個(gè)角度而言，取消減半征收契稅的做法或許會(huì)成為很多中低收入基層的口號(hào)，更為重要的是，在1997年通過的《中華人民共和國契稅暫行條例》中，只是規(guī)定了契稅3-5%的稅率是由各地方自行決定，但并沒有“減半征收”的授權(quán)。從這個(gè)角度而言，目前普通住宅減半征收契稅的做法反而違反法律規(guī)定。

（責(zé)任編輯：代金鳳）