個人轉讓二手房有關稅收政策解讀

冷太陽lxz 2012-04-05

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個人轉讓二手房有關稅收政策解讀

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來源：遼沈晚報作者：佚名日期：2008-5-5 10:33:32

    為加強房地產(chǎn)稅收征管，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家稅務總局制定和明確了一系列關于二手房轉讓的稅收政策，遼寧省地稅局對一些稅收政策又作了進一步的補充和細化，現(xiàn)將個人轉讓房屋的有關稅收政策解讀如下：
    個人轉讓房屋涉及營業(yè)稅及附加（附加稅費包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加）、土地增值稅、契稅、印花稅、個人所得稅等8個稅費種，其中營業(yè)稅及附加、土地增值稅、個人所得稅由賣房者繳納，契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。
    一、個人轉讓房屋營業(yè)稅規(guī)定
    （一）稅收政策
    自2006年6月1日起，對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過5年（合5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
    享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。省轄市單套建筑面積標準可以適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.
    納稅人銷售平房住宅，凡符合本地區(qū)規(guī)定普通住宅關于銷售價格和建筑面積標準的，可視同普通住房；個人擁有具有產(chǎn)權的房改房首次上市轉讓時，可視同普通住房，免征營業(yè)稅；動遷后回遷住房首次上市轉讓的，凡符合本地區(qū)享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房標準的，免征營業(yè)稅。
    （二）個人轉讓住房的價格確定問題
    售房收入是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。合同簽訂的成交價格明顯偏低，由有資質的房地產(chǎn)價格評估機構進行評估，按評估價格征收稅款。
    個人銷售非普通住房的按其售房收入減去購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票上的價款后的差額征收營業(yè)稅。
    個人將通過繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發(fā)生繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。
    （三）個人購買住房的時間確定問題
    個人轉讓住房的購房時間，可按房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明或稅務部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間孰先原則確定。
    1、關于繼承住房轉讓。繼承住房對外轉讓的，可以原購買住房取得的房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明或稅務部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。但納稅人需向主管地方稅務機關提供繼承前原產(chǎn)權人身份證明（已死亡的，需死亡證明）；繼承前原房屋產(chǎn)權證書；繼承人身份證明；繼承人與繼承前原產(chǎn)權人關系證明（有戶口簿的，提供戶口簿）；繼承公證資料。對不能同時提供上述資料的，一律按現(xiàn)有房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明或稅務部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。
    2、夫妻更名住房轉讓。夫妻離婚分割住房、夫妻間更名住房對外轉讓的，可以原購買住房取得的房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明或稅務部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。但納稅人需向主管地方稅務機關提供更名前原產(chǎn)權人身份證明；更名前原房屋產(chǎn)權證書；更名后房屋所有權人身份證明；結婚證或離婚證。對不能同時提供上述資料的，一律按現(xiàn)有房屋產(chǎn)權證、契稅完稅證明或稅務部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。
    3、關于個人轉讓贈與房屋。個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況，免征營業(yè)稅。但必須辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)，納稅人應區(qū)分不同情況向稅務機關提交相關證明材料原件。
    個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
    對個人贈與不動產(chǎn)過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，由稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定追繳稅款、滯納金并進行相關處罰。
    二、個人轉讓房屋土地增值稅規(guī)定
    個人轉讓房屋包括轉讓普通住宅、非普通住宅和非住宅三種情況。個人轉讓普通住宅，免征增值稅。個人轉讓非普通住宅，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，全額征收土地增值稅。個人轉讓非普通住宅，可按轉讓收入的0.25%核定征收。個人轉讓非住宅的，全額征收土地增值稅，可按轉讓收入的0.5%核定征收。
    三、個人轉讓房屋個人所得稅規(guī)定
    （一）稅收政策
    對個人轉讓住房，應依法繳納個人所得稅。納稅人能夠提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式依照20%的稅率征收個人所得稅。納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，對其實行核定征收個人所得稅，如果是轉讓住房，按轉讓收入的1％征收個人所得稅；如果轉讓非住房，按轉讓收入的2％征收個人所得稅。
    納稅人出售自有住房后，擬在出售的一年內(nèi)按市場價格重新購房的，可以先繳納個人所得稅納稅保證金，同時向主管稅務機關提出擬購房申請，填寫《擬購房申請表》。納稅人自出售住房之日起一年內(nèi)購房的，持《擬購房申請表》和重新購置住房產(chǎn)權證，到主管稅務機關辦理退還個人所得稅納稅保證金。
    對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅?！白杂?年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上?！凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇?、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。個人出售商業(yè)用房取得的所得，應按規(guī)定繳納個人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購住房返還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。
    （二）關于個人轉讓住房的價格確定問題
    對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的房屋銷售價格高于本地確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。
    （三）關于個人購買住房的時間確定問題
    個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
    （四）關于個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售問題
    受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20％的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實計算繳納。
    四、個人購買房屋契稅規(guī)定
    個人購買房屋應繳納契稅。根據(jù)《遼寧省契稅暫行實施辦法》第三條：“契稅稅率為4％。對個人購買普通住宅的，稅率暫減按3％征收”和《財政部國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）“個人購買自用的普通住宅，暫減半征收契稅”，個人購買的普通自用住宅，實際稅率就為1.5%.除此之外，契稅稅率為4%.
    五、個人轉讓房屋印花稅規(guī)定
    對二手房轉讓合同（含買賣、交換、贈與、繼承和分割合同）按產(chǎn)權轉移書據(jù)0.5‰稅率征收印花稅。產(chǎn)權轉移書據(jù)以所載金額作為計稅依據(jù)。對拒不提供應稅憑證或不如實提供應稅憑證致使計稅依據(jù)明顯偏低的，地方稅務機關可以核定納稅人印花稅計稅依據(jù)。二手房交易有評估價格的，按照評估價格核定；沒有評估價格的，根據(jù)二手房市場交易市場價格核定。
    六、關于個人住房權屬變更的管理程序
    轉讓方持產(chǎn)權證及復印件、轉讓雙方簽訂的購房合同（協(xié)議）及地方稅務部門要求的其他材料到各級地方稅務（財政部門）在房地產(chǎn)交易和權屬登記場所設立的房地產(chǎn)稅收征收窗口，繳納相關稅收，并開具《轉讓銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》。
    住房轉讓雙方在辦理房地產(chǎn)權屬變更時，必須按照國家有關規(guī)定，出具契稅完稅（或減免）憑證和《轉讓銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》；對于未出具的，房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理權屬變更手續(xù)。（鐵嶺市地方稅務局供稿）