1、房地產(chǎn):指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動產(chǎn))。
2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài):
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產(chǎn)的特征:
a、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移,房屋也不可動);
b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價值都不同);
c、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價格貴、土地永久的);
d、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值);
4、房產(chǎn):是房屋及其權(quán)利的總稱(占有、使用、收益、處分等權(quán)利)。
5、房屋分類:
a、功能用途:居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉庫)、商業(yè)用房(門面、商場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學校等單位用房及城市);
b、建筑結(jié)構(gòu):鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他;
c、所有權(quán)歸屬:公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地產(chǎn):是土地及其權(quán)利的總稱(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利)。
7、土地分類:
a、開發(fā)利用:生地和熟地; b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;
c、用途:居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等;
8、房地產(chǎn)業(yè):指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括:
a、土地開發(fā); b、房屋建設(shè)、維修、管理;
c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓; d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃;
e、房地產(chǎn)抵押貸款; f、房地產(chǎn)市場;
9、土地使用權(quán):就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利(指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利)。土地公有制采取了兩種形式:即集體所有制和國家所有制。a)農(nóng)村土地采用了集體所有制,屬于農(nóng)民集體所有;b)城市土地采取國家所有制的形式,屬于全民所有;任何個人不能取得土地的所有權(quán)。
土地使用獲得的方式:
劃拔:無償使用,如學校、醫(yī)院、軍事用地、機場等市政建設(shè)工程;
出讓:從國家有償取得使用權(quán),方式:協(xié)議(如200-250萬/畝)、招標(提出底價,根據(jù)使用用途和價格取得)、拍賣(價高者竟得,不違法的前提下,通過正規(guī)渠道取得);
10、房地產(chǎn)市場:
a、一級市場:以土地為體(亦稱土地市場、土地交易市場);
b、二級市場:開發(fā)商獲得土地后,投入一定的獎金建設(shè),通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者(新建商品房的買賣市場);
c、三級市場:房屋在消費市場的再次流通,包括:買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑(二手房);
房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表:
市場稱謂
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一級市場
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二級市場
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三級市場
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土地使用權(quán)出讓市場
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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品房市場、住房一級市場等
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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市場、二手房市場、住房二級市場等
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市場主體
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政府、開發(fā)企業(yè)(投資者)
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開發(fā)企業(yè)、業(yè)主
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業(yè)主
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市場客體
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國有土地使用權(quán)
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增量商品房
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存量商品房、已售舊公房、私房
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交易方式
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拍賣、招標、協(xié)議
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出售、出租等
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買賣、租賃、交換等
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11、土地使用權(quán)出讓:指國家以土地所有者身份,按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件,將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。
12、土地產(chǎn)權(quán):包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。
地上權(quán):指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利,它的實質(zhì)就是土地使用權(quán);
地役權(quán):指利用他人土地供自己使用的權(quán)利;
抵押權(quán):指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權(quán)利;
租賃權(quán):指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益,承租人即取得該塊土地的租賃權(quán);
13、土地使用年限:指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用權(quán)出讓年限:
a、居住用地70年;
b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年;
c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
PS:使用用途需轉(zhuǎn)換的要補年限地價的差價,國家指定的則遵照執(zhí)行;
2)土地使用年限到期后如何處理:
a、國家有權(quán)無條件的收回該土地;
b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房;
c、項目的存在不影響城市規(guī)劃,不影響市容,只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。
PS:b、c條完全存在的情況下,以當時的地價購買使用年限,年限由政府規(guī)定,否則無條件收回;
14、商品房:開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進行開發(fā)建設(shè),并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn),它是在獲取房產(chǎn)證后,可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。
商品房的物業(yè)類型:住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。
15、商品房的預(yù)售制度:五證二書
五證:〈國有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、
〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉
二書:〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定,并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。
16、爛尾樓:指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計、施工存在嚴重質(zhì)量問題,非常建設(shè)等。
17、樓花:指已經(jīng)動工建造,但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇,處于建筑施工的最初階段,離交房時間長,價格優(yōu)惠,買了后又可轉(zhuǎn)賣,賺差價。
18、炒樓花:買賣尚未建筑好的房屋。(現(xiàn)在政府有規(guī)定,商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓,交5%的營業(yè)稅,為了控制炒房)
19、期房:指具備預(yù)售條件,尚未竣工交付使用的商品房。(價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量)
20、現(xiàn)房:指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收,并取得質(zhì)量合格證明文件,可以交付使用的商品房。(即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大)
21、經(jīng)濟適用房:指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅,是有經(jīng)濟性和適用性)。不是人人可以買到,必須符合當?shù)卣?guī)定的條件,經(jīng)過排號購買。長沙房口,25歲以上,65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟價購買,65㎡以外以商品房價購買,5年后才能轉(zhuǎn)賣)。
22、二手房:辦好產(chǎn)權(quán)證,進行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如:公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
23、誠意金:指商品房在未取得預(yù)售證之前,開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾)。
24、定金:指當事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔保的一定數(shù)額的貨幣(能擔保債權(quán)人的作用)不能返還。
25、訂金:不能擔保債權(quán)人的作用,能返還。
26、玄關(guān):登堂入室的第一張門進去的地方,開門區(qū)域。
27、公寓:指2層以上,供多戶人家居住的建筑。
28、純辦公樓:專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓。
29、綜合樓:居家、辦公、商場、集合一體的大樓。
30、商住住宅:SOHO,居家,辦公于一體。
31、別墅:指在郊外或風景區(qū)建造的供休養(yǎng),住宿用的花園住宅,TOWRHOUSE(聯(lián)體別墅、單排別墅)。
32、SHOPPINGMALL:一站式購物,集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域,起源于美國(也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài))。
33、物業(yè)管理:指由專業(yè)公司或機構(gòu),接受業(yè)主(或使用人)的委托,對物業(yè)實話專業(yè)化管理,并向業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。
34、物業(yè)管理內(nèi)容:對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修;對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實施管理;向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。
35、業(yè)主大會:指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的,對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。
36、業(yè)主代表大會:由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。
37、業(yè)主委員會:由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織,由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。
38、一次性付款:指購房戶在購買商品房時,在沒有享受政策性貸款的情況下,將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。
39、分期付款:購房者簽約后,將購房款分成若干比例,按時間段或按施工進度分批交納房款(針對期房),交房時,款項全部付清。
40、銀行按揭:指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時,向銀行提出擔保的質(zhì)押文件,在銀行審核通過后,取得房屋總價的部分貸款,依抵押約定,按期按時間段向銀行償還貸款本息,并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保(一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押,住房:七成二十年;門面:五成十年或六年十年)。
41、公積金:“全稱住房公積金”,指城鎮(zhèn)住房制度改革中,國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的,專項用于住房消費的資金(門面不行)。繳存比例:均不得低于職工上一年度月平均工資的5%,有條件的城市,可以適當提高繳存比例;繳存方式:一是由職工個人繳存;二是由職工所在單位繳存;
42、個人住房公積金貸款:指參加了住房公積金制度的職工,在購買、建筑、翻建和大修自住住房時,因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。
43、契稅:指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時,就當事人所訂契約,按房價的一定比例,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%)。
44、公共維修基金:指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護基金(普通住宅:2%;電梯房、門面:3%)。
45、生地:指未經(jīng)開發(fā),尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。
46、起價:即“起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格,各層的差價幾十~幾百元)。
47、基價:即“基礎(chǔ)價”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產(chǎn)定價方法而言的,與起步價沒有關(guān)系(樓層、朝向不同價格也不同)。
48、均價:即物業(yè)的平均銷售價格,將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù),即可得出每平方米的均價)。
49、成本價:指住房制度改革中,出售公有住房時按照建筑公有住宅的平均成本測定的價格。
包括:A、征地和拆遷補償費; B、勘察設(shè)計和前期工程費;
C、建安工程費; D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;
E、管理費; F、貸款利息; G、稅金;