一、 基本概念

1、房地產包含什么內容？

我們現(xiàn)在所說的房地產包括房產和地產，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產的所有權及該房產所占用的土地的使用權。

2、房地產的特性

     不可移動性、獨一無二性、壽命耐久性、數量有限性、用途多樣性、相互影響性、一手限制性、價格高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。

3、房地產的類型

1 ) 按開發(fā)程度劃分：

生   地 ：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。

毛   地 ：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。

熟   地 ：具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上進行房屋建設的土地。

在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產、該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年。

現(xiàn)    房 ：地上建筑物已建成、可直接使用的房地產，可能是新 的，也可能是舊的。

2）按建筑結構劃分的類型：

      建筑結構，是指建筑物中由承重構件(基礎、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，一般分為：

      鋼結構、鋼筋混凝土結構、砌體（包括磚、砌塊、石等）結構、木結構、塑料結構、薄膜充氣結構以組成，按建筑結構的主要結構形式來劃分，一般分為下列9類：

     墻體結構、框架結構、深梁結構、筒體結構、拱結構、網架結構、空間薄壁、鋼索結構、艙體結構。

3）按建筑層數和高度劃分的類型：

低層建筑、多層建筑、高層建筑、超高層建筑。

     此外，房地產類型還可以按用途、是否產生收益、經營使用方式等形式劃分。

4、房地產開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。它具有投資大、回報高、風險大、附加值高、產業(yè)關聯(lián)性強等特點。

5、房地產咨詢：是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動，現(xiàn)實中的具體業(yè)務有接受當事人委托進行房地產市場的調查研究，房地產市場定位、房地產開發(fā)項目可行性研究，房地產開發(fā)項目策劃等。

6、土地所有權的權能：

土地占有權：是指依法對土地實行掌握和控制的權利。土地使用權：是指依法對土地進行實際使用的權利。

7、房地產業(yè)的基本要領及細分

房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè)。房地產的細分行業(yè)主要包括房地產投資開發(fā)，房地產中介服務和物業(yè)管理，其中房地產中介服務又包括地產咨詢，房地產價格評估和房地產經紀等。

8、什么是房地產（一、二、三級）市場

一級市場：是土地使用權出讓的市場（出讓方一定是國家）。

二級市場：是土地的使用者經過開發(fā)建設將新建成的房地產出租或出售的市場。

三級市場（二手房市場）：購買房地產的單位或個人再次將房地產轉賣或出租的市場。

9、 物業(yè)：香港地區(qū)對房地產的稱謂，“物業(yè)”在這里指房地產。

10、商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤的公用建筑面積

11、套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺面積

12、套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。

13、分攤的公用建筑面積 = 套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

a)    公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積÷套內建筑面積總和

b)    不計入商品房建筑面積的項目

   i.   層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。

  ii.    房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。

                              iii.              消防、檢修等用途的室外爬梯。

                                 iv.              構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。

14、容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。

15、層  高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。

16、戶型比：各種戶型在總戶數中所占的比例稱為“戶型比”。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個住宅群或住宅區(qū)中所占的比例多少。其計算公式為：

某種戶型套數

戶型比=                               ×100%

            （一幢、住宅群）住宅總套數

17、使用面積系數：用百分率表示。等于總套內使用面積之和（M2）被總建筑面積（M2）除。即：

                   總套內使用面積之和（M2）

     使用面積系數 = —————————————— ×100%

                          總建筑面積（M2）

18、 1平方米＝10.76平方英尺

19、裙  樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其它配套設施。

20、架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱、梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。

21、封  頂：指項目已完成最頂層的結構工程。

22、三通一平：指地盤土地已進行通水、電、路工程及已進行土地平整。

23、七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進行土地平整。

24、框架結構：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結構。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。

25、剪 力 墻：因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產生的橫向推力。橫向推力人會產生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內含雙層鋼筋網，而剪力墻上的門窗洞是設計時按力學要求定好的，洞口四周均設鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。

26、混合結構：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構成的房屋，墻壁是承重構件，故不可隨便抓移，否則有垮下來的危險。

27、毛 坯 房：交樓時單位內沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。

28、開發(fā)商的五證：

（1）建設工程規(guī)劃許可證

（2）國有土地使用權證

（3）建設用地規(guī)劃許可證

（4）建設工程開工建設許可證

（5）《商品房銷售（預售）許可證》

29、取得土地使用權的途徑

（1）通過行政劃撥方式

（2）通過國家出讓的方式

（3）通過房地產轉讓方式

（4）通過土地或房地產租賃方式取得

30、土地使用年限

（1）居住用地70年

（2）工業(yè)用地50年

（3）教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

（5）綜合及其它用地50年

31、商品房交房兩書

（1）《住宅質量保證書》

（2）《住宅使用說明書》

※  GB/T17986國家標準《房產測量規(guī)范》與原來房屋面積測算標準不同之處有：

1、新：封閉陽臺按全面積計算

      舊：按1/2計算面積

2、新：未封閉的陽臺按1/2計算面積

      舊：未封閉的陽臺不計算面積

二、物業(yè)種類

1、商品房：有合法產權，購買后，能領取《國有土地使用證》及《房屋所有權證》或《房地產證》的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉讓、租賃權利。

2、集資房：指城市郊區(qū)的農民集資利用宅基地或自留用地建設的住宅（集資房是不需要交地價的，大部分是違法用地，少數經市有關部門批準）。

3、安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設的普通住宅，其建設用地通過行政劃撥，住宅以成本價出售。購房人士需符合收入限制，一般通過登記搖珠方式出售。

4、高  層（高級高層）：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓

高超過18層）。

 （一般高層）：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過18層）。

5、小高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三伙或一梯四伙間格。

6、多  層：指7層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。（7層以上，包括7層帶電梯。）

7、別   墅：小區(qū)內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。

8、復   式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式。

9、單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在30平方米以下。

10、服務式公寓：以提供酒店式管理服務的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務中心等酒店功能設施。一般面積介乎40——80平方米，單位分布為長條形，即兩邊為住宅，中間設通道模式（只有單面采光）：另室內附設獨立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一至三間不等。

11、現(xiàn)  樓：已經交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。

12、準現(xiàn)樓：已經平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。

13、樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。

14、CBD：城市中央商務區(qū)

15、CLD：中央生活區(qū)

三、影響樓價因素

1、地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網絡、飲食娛樂及購物消閑等設施較完善。

2、交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網絡完善、來往各處地方均較方便。

3、樓層：一個位于高層的住宅單位，一般都會比底層的同樣單位賣貴一點。原因是位于高層的單位，比底層單位更遠離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當然比較清新。且高層單位享有更加視野，天然光線吸納較多，也會使單位陽光十足。

4、朝向：這是一個影響樓價較重要因素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認為南向較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故南向物業(yè)價格一般較高。

5、景觀：景觀也是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、海景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。

6、配套：若樓宇有周圍環(huán)境及設施的配合，其價值也將相應提高。如一些大型屋村設被齊全，應有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。

此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質等因素，均可影響物業(yè)價格高低。

四、項目開發(fā)有關單位說明

1、發(fā) 展 商：指負責開發(fā)建設房地產項目并籌資建設的房地產公司。

2、投 資 商：實際向該項目投入資金的單位。

3、承 建 商：負責房地產項目建筑施工的單位。

4、監(jiān)理單位：整個項目建設過程中負責監(jiān)督其質量的單位。

5、代 理 商：指負責項目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產中介機構。

6、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規(guī)定年限內以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。

五、房產買賣法律文件

（一）、預售許可證：預售商品房時，應當取得商品房預售許可證，取得該證應當具備：

1、  預售人以取得房地產開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照；

2、  按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，以取得土地使用權證書；

3、  持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)；

4、  以確定施工進度和竣工交付使用時間；

5、  七層以下﹙含本數﹚的商品房項目，以完成結構工程封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程；

6、  已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶；

7、  預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

8、  法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（二）、認購書：客戶在交付訂金時，所簽訂的臨時合同。

六、房地產市場調研：搜集市場信息方法

1、調查法：調查法是取得第一手資料的主要方法。通過調研人員對物業(yè)（供給）或客戶（需求）的實地調查而得到市場信息種方法得到的信息較準確，因而是普遍采用的方法。

2、索取法：向在關部門索要信息資料。這是一種不付費用的搜集方法，但取得的信息都是一些綜合性的資料，很難直接用于營銷決策中。

3、交流法：通過公司間相互交換各自各掌握的市場信息搜集市場資料。企業(yè)內部刊物、人員交流等方式。

4、采購法：通過向提供信息的部門付款的方式取得市場信息。

5、摘錄法：通過報刊、書籍上刊載的市場信息進行摘錄來搜集信息，信息量大，比較經濟的方法。

七、商品房銷售管理方法

（一）商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

（二）商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

1、   現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

2、   取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

3、   持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4、   已通過竣工驗收；

5、   拆遷安置已經落實；

6、   供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

7、  物業(yè)管理方案已經落實。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同

標的商品房再行銷售給他人。

（四）房地產開始企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

（五）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

（六）商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。

（七）房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

（八）商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

1、  當事人名稱或者姓名和住所；

2、  商品房基本狀況；

3、  商品房的銷售方式；

4、  商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

5、  交付使用條件及日期；

6、  裝飾、設備標準承諾；

7、  供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

8、  公共配套建筑的產權歸屬；

9、  面積差異的處理方式；

10、   辦理產權登記有關事宜；

11、   解決爭議的方法；

12、   違約責任；

13、   雙方約定的其他事項。

（九）商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

1、 商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權買受人按照法、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

2、按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

（十）按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

（十一）按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

2、面積誤差比絕對值在3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

（十二）、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

（十三）、房地產開發(fā)企業(yè)委托中介、服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

（十四）、房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

（十五）、商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。