1、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史

新中國(guó)成立到70年代末我國(guó)居民的住房一直是按福利分房的政策來解決。長(zhǎng)期以來人們習(xí)慣于按照分配住房的時(shí)間、數(shù)量和地點(diǎn)考慮安排工作、學(xué)習(xí)和生活。80年鄧小平同志提出，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的設(shè)想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革圍繞“三三”制補(bǔ)巾出售新建住房政策進(jìn)行試點(diǎn)。按照這個(gè)政策，個(gè)人購(gòu)買住房的房?jī)r(jià)款，由個(gè)人、單位和政府各承擔(dān)1/3，即個(gè)人只需支付房?jī)r(jià)款的1/3，就可以買到住房，其余房?jī)r(jià)款由單位和政府補(bǔ)貼。1987年9月,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓,隨后,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。1988年4月，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了法律上的保障。1989年，由于政治形勢(shì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了很大的沖擊。1991年5月，投資環(huán)境得到進(jìn)一步必善，加上浦東開發(fā)的帶動(dòng)作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回升趨勢(shì)。初步形成階段（1992—1995年）。嚴(yán)格意義上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。1992年市場(chǎng)興起。1992年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起，交易活躍。其重要標(biāo)志是1992年前幾個(gè)月社會(huì)各界普遍公認(rèn)的一個(gè)社會(huì)新熱點(diǎn)----“房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)：全國(guó)前四個(gè)月與上年同期相比，工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)18.3%,全民所有制單位固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)38.6%,社人商品零售額增長(zhǎng)14.6%,而商品房完成投資卻增長(zhǎng)78%,商品房銷額增長(zhǎng)63.3%.1992年下半年:膨脹.1992年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹.全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資比1991年底增長(zhǎng)175%,新開工面積增長(zhǎng)78.1%,利用外資增長(zhǎng)228%,全年商品房銷售額比1991年增長(zhǎng)80%,房地產(chǎn)公司增加2倍.

1993年上半年:頂峰.這期間,全國(guó)商品房完成開發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)143.5%新開工面積增長(zhǎng)136%;新增開發(fā)公司6000余家,至此,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司已達(dá)19000多家.

1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)節(jié)控政策.

“相持”主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是從心態(tài)上看,很多人認(rèn)為宏觀調(diào)控是暫時(shí)的,“年底將出現(xiàn)新一輪高潮”;二是從實(shí)際價(jià)格上看,很多大城市基本不見降價(jià),”有價(jià)無(wú)市”的局面非常明顯;三是完成的投資增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.這種局面大致持續(xù)到1993年3月.1994年3月-----1995年:理性回落、平穩(wěn)發(fā)展。1994年3月“兩會(huì)”之后，中男的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始理性回落?！墩ぷ鲌?bào)告》中提出的9%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和13000億的固定資產(chǎn)投資規(guī)模的計(jì)劃，逐漸平靜了社會(huì)上期望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪高潮的心態(tài)。1995年是國(guó)家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，宏觀調(diào)控已取得明顯成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入平穩(wěn)發(fā)展階段。住宅、辦公用房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)；地區(qū)差異有所縮小；用于炒作的資金和投機(jī)性的投資明顯減少；中介咨詢、物業(yè)管理也獲相應(yīng)的重視和發(fā)展。

   1997年有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實(shí)施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實(shí)行新房新制度。從98年下半年起全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貸幣化。新建住房原則上只售不租；建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次新的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入層次的居民供應(yīng)不同的住房，實(shí)行不同的定價(jià)原則：對(duì)收入較高的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用的商品住房實(shí)行政府指指導(dǎo)價(jià)，對(duì)最低收入家庭提供廉租金實(shí)行政府定價(jià)。

2、改革對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響

（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的三大政策基礎(chǔ)

1、              土地有償使用政策為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最基本和最重要的保證

2、              房屋商品化政策使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展真正走上了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道。

（1）    房屋作為商品，具有價(jià)值和使用價(jià)值。

（2）    房屋在進(jìn)行買賣、租賃、抵押等市場(chǎng)交換活動(dòng)時(shí)，都要遵循價(jià)值規(guī)律。

（3）    投入到房屋生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程的生產(chǎn)資料和經(jīng)營(yíng)管理資料都應(yīng)得到物質(zhì)補(bǔ)償和價(jià)值補(bǔ)償，并取得合法的利潤(rùn)，以實(shí)現(xiàn)詞語(yǔ)資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，保證能夠進(jìn)行房屋的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。

（4）    房屋的分配和消費(fèi)，要遵循“商品——貨幣”的法則。

（5）    房屋作為商品，其生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)必然要接受市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。

3、              住房制度改革是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)發(fā)展的重要契機(jī)和強(qiáng)大推動(dòng)力

（1）    允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)習(xí)房屋或自己建房。

（2）    向城鎮(zhèn)職工出售公有新、舊住宅。

（3）    調(diào)整公房租金。

A新房新租；B超標(biāo)加租；C混合房租；D提租后給補(bǔ)貼；E少量提租不給補(bǔ)貼；F辦青年公寓，按成本計(jì)收房租；G實(shí)行房屋保證金制度等等。

（二）正在發(fā)育的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)內(nèi)外環(huán)境

（1）    因經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限分散化和利益分配形式多樣化，導(dǎo)致了國(guó)民收入初次分配的結(jié)構(gòu)性變化。

（2）    國(guó)民收入初次分配格局的變化，相應(yīng)的形成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及投資主體的結(jié)構(gòu)性變化。

（3）    投資主體的結(jié)構(gòu)變化，要求以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主體的城市建設(shè)體制與之相適應(yīng)。

（4）    為適應(yīng)多元化的投資主體，多渠道融資的房地產(chǎn)及住房金融應(yīng)運(yùn)而生。

（5）    城市地價(jià)的提高，使因投資主體多元化而形成的產(chǎn)權(quán)利益顯示出來。

（三）健全和完善國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的宏觀調(diào)控機(jī)制

1、              價(jià)格調(diào)節(jié)：對(duì)房地產(chǎn)交易實(shí)施價(jià)格調(diào)節(jié)，要與城市建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求相適應(yīng)。

2、              信貸調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量資金，全靠企業(yè)或個(gè)人自籌，幾乎是不可能的，非得大規(guī)模的信貸支持。

3、              稅收調(diào)節(jié)：稅收調(diào)節(jié)都有法規(guī)依據(jù)，它可以憑借國(guó)家的強(qiáng)制力，而作用于一切方面，包括前兩項(xiàng)調(diào)節(jié)所難以涉足的領(lǐng)域。

4、              法制調(diào)節(jié)：法制調(diào)節(jié)區(qū)別于行政或經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)最突出特點(diǎn)，在于它的規(guī)范性、穩(wěn)定性和強(qiáng)制性。

3、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么劃分的

目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分，主要是依據(jù)使用權(quán)讓渡關(guān)系，把房地產(chǎn)劃分為三個(gè)相關(guān)層次的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。它主要是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在我國(guó)土地歸國(guó)家和農(nóng)村集體所有，而城市用地則歸國(guó)家所有。一級(jí)市場(chǎng)就是把城市土地使用權(quán)有償有限期地批租給地地需求者；承擔(dān)者（即受讓方）一次支付整個(gè)使用年限的出讓金。一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上是由政府壟斷的批租市場(chǎng)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只存在與買方，并且交易為單向性即只有政府才有權(quán)對(duì)土地進(jìn)行批租，其他任何組織都沒有這種權(quán)力。因此房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由政府整體控制的體現(xiàn)政府政策導(dǎo)向的準(zhǔn)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種基本方式，目前最常見的是招標(biāo)和拍賣出讓。對(duì)出讓的土地使用年限，國(guó)家作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商品、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

      房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。它是指房地產(chǎn)開發(fā)者與房地產(chǎn)的消費(fèi)者之間構(gòu)成的交易市場(chǎng)。具體而言，就是開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，然后將土地及其附著物轉(zhuǎn)達(dá)讓給使用者的過程。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，土地及其附著物的轉(zhuǎn)達(dá)讓，包括土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而土地使用權(quán)被子轉(zhuǎn)移后，其使用年限要作適當(dāng) 扣除。如A取得土地的使用權(quán)權(quán)為50年，但其開過程花了2年，那么A轉(zhuǎn)移給B時(shí)，B得到的土地使用權(quán)就只有48年了。在二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易要有合法的證明文件，要有明確的合約，交易額方式則由買賣雙方自己議定。

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。它主要是指房地產(chǎn)的再次交易行為。也說是從前的購(gòu)房者現(xiàn)在因把房屋拿來到市場(chǎng)上去賣。在三級(jí)市場(chǎng)信息上買賣的雙方一般而言比較零散，規(guī)模不大，競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)。

從房地產(chǎn)開發(fā)銷售的流程看，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還可以分為期房市場(chǎng)和現(xiàn)房市場(chǎng)。期房市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)在剛開始開發(fā)時(shí)或已經(jīng)開發(fā)了一段時(shí)間后的買賣。這時(shí)房屋價(jià)格比建后低，但風(fēng)險(xiǎn)較大。現(xiàn)房市場(chǎng)指房地在完全建成經(jīng)驗(yàn)收合格后進(jìn)入市場(chǎng)交易，現(xiàn)房?jī)r(jià)格較期房?jī)r(jià)格高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小些。對(duì)購(gòu)房者來說，選擇期房、現(xiàn)房、除了價(jià)格、是否急需外，還要看他的評(píng)估能力，是否能準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)走勢(shì)，能否信任開發(fā)商。

需要讀者注意的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不健全，福利性住房分配還占相當(dāng)比重，雖然政府決定從1997年起取消福利性分房，但是要使福利性分房真正退出歷史舞臺(tái)尚須時(shí)日。這種計(jì)劃分配就導(dǎo)致了我國(guó)的住宅市場(chǎng)的新特征，即存在安居房市場(chǎng)、微利房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)。

安居工程是政府為了解決職工群眾住宅問題而推出的。由于安居房的成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、2%管理費(fèi)、貸款利息等因素構(gòu)成，減免了土地出讓金和一些稅費(fèi)，并不得有贏利，因此安居房?jī)r(jià)格大大低于市場(chǎng)價(jià)格。政府規(guī)定：國(guó)家安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無(wú)房產(chǎn)、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。各個(gè)城市都對(duì)此作了具體細(xì)則規(guī)定，一般年收入不超過3萬(wàn)元的家庭才有資格購(gòu)買。購(gòu)買5年后，在補(bǔ)交土地出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，可依法進(jìn)入市場(chǎng)，其收入歸個(gè)人所有。安居房?jī)r(jià)格合適，建筑質(zhì)量有保證，深愛職工群眾，不足之處是安居房一般都修建在城市的郊區(qū)。

與安居房相呼應(yīng)的是微利房。其價(jià)格略高于安居房，區(qū)域環(huán)境相當(dāng)，但是其建筑質(zhì)量值得認(rèn)真驗(yàn)證。至于商品房市場(chǎng)則是真正的交易市場(chǎng)，在此不必多費(fèi)筆墨。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還可按用途劃分為商業(yè)用房市場(chǎng)和居住用房市場(chǎng)。

4、            何為房地產(chǎn)

   是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益的總和。

如：提高使用價(jià)值的：花草、樹木、假山等

    提高使用功能而安裝在建筑物上的水、電、電梯、消防設(shè)備等。

1、          房地產(chǎn)是個(gè)不動(dòng)產(chǎn)

2、          三大特點(diǎn)：價(jià)值大、使用時(shí)間長(zhǎng)、不動(dòng)性

3、          特性：

     A、固定性 （不可移動(dòng)）

     B、單一性（恒定性、權(quán)益無(wú)期）

     C、區(qū)域性：受價(jià)格、質(zhì)素的影響

異質(zhì)性：不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （土地希缺，房地產(chǎn)具有保值作用）

     D、長(zhǎng) 期 使 用

     E、不動(dòng)產(chǎn)投資大、回收慢、周轉(zhuǎn)率

     F、不動(dòng)產(chǎn)涉及的法律法規(guī)最多

     G、不動(dòng)產(chǎn)涉及的專業(yè)知識(shí)最

     H、影響的相關(guān)行業(yè)最，具有帶動(dòng)作用：建筑裝潢業(yè)、金融業(yè)旅游業(yè)……

     I、不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)最不容易

4 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)五大特征

　　房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，在很多發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)都已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年增加值大體占GTP的8%至10％之間。按建設(shè)部制訂的計(jì)劃，至2000年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年增加值占GTP3.5％，2010年占5％，至2020年可望達(dá)到10％左右。那時(shí)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的序列。

房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)商品化。房地產(chǎn)業(yè)在一定意義上說，是投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)商品的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)品的商品化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。目前中國(guó)房地產(chǎn)品的商5品率總體說還比較低，進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上還限于每年的增量部分。但隨著中國(guó)土地使用制度和住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的進(jìn)一步發(fā)育與規(guī)范，21世紀(jì)20年代前后，房地產(chǎn)品的大部分將進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，基本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品的商品化。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化。21世紀(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將大量增加科技投入，提高開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的素質(zhì)，使城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材生產(chǎn)供應(yīng)及建筑施工工藝走向標(biāo)準(zhǔn)化、系列化和機(jī)械化，基本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)化。

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)體系基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)化。中國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系目前還處于起步階段。無(wú)論就其發(fā)展規(guī)模和管理體制來看，還是從人員素質(zhì)和功能作用來看，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比水平還很低。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社會(huì)主義市場(chǎng)體系的逐步完善，再經(jīng)過20年的發(fā)展，一定能夠逐步建立起比較完善的社會(huì)化的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。