| 房地產(chǎn)讀透預收賬款 [ 2004.08.19 ] 由于收入確認的特殊性，房地產(chǎn)公司當期的預收賬款，很大程度上就是下期的主營收入 截至8月17日，已有36家房地產(chǎn)上市公司公布半年報，如何從公布的半年報中推測上市公司2004年全年的業(yè)績增長情況呢？房地產(chǎn)上市公司由于主營業(yè)務收入確認的特殊性，導致上市公司業(yè)績波動幅度較大。因為在某一會計報告期內(nèi)，對尚未竣工但允許預售的樓盤，公司已收到的售樓款只能列入“預收賬款”科目核算，而不能確認為當年的收入，但是該項目發(fā)生的管理、營業(yè)、財務等費用必須列入當期利潤表。因此在半年報中應該主要關注預收賬款科目和與之聯(lián)系緊密的存貨科目及其會計報表附注，因為半年報的預收賬款中有一些尚未結(jié)算樓盤在年末有可能會轉(zhuǎn)化為結(jié)算樓盤，那么部分預收賬款就有可能轉(zhuǎn)化為主營收入；關注相關的存貨科目，主要是盡可能準確計量發(fā)生的相關成本和費用。 房地產(chǎn)項目的開發(fā)又具有明顯的季節(jié)性，通常下半年竣工的樓盤要多于上半年，因此一般房地產(chǎn)上市公司很難實現(xiàn)“時間過半，利潤過半”任務，從而造成房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績與全年業(yè)績相差較大，因為其主營收入并不是隨著時間平穩(wěn)成比例增長，即收入的變化不具有明顯的規(guī)律。以2003年半年報和年報為例，73家房地產(chǎn)上市公司中期主營收入占全年主營收入的40.32%，其中55家中期主營收入低于全年主營收入的50%，18家中期主營收入大于2003年主營收入的50%。因此在半年報公布后，預測全年主營收入時，不能簡單用數(shù)學方法估算全年主營收入，必須認真分析公司預收賬款和在建項目情況，尤其是對年底能夠竣工結(jié)算的面積和價格作預測。這樣做雖然在一定程度上仍然會與公司最終公布財務數(shù)據(jù)有差異，但是輔之研究在建項目情況，則可最大限度減少預測的誤差。 簡單比較已公布2004年半年報的36家房地產(chǎn)上市公司預收賬款數(shù)值與2003年年報、2004年半年報主營收入數(shù)值，首先可以關注預收賬款大于等于同期主營收入的上市公司，如ST中科、中華企業(yè)、招商地產(chǎn)、金地集團、深長城、萬科A等公司。其次仔細分析這些上市公司預收賬款與期初數(shù)的變化情況，可以不用關注預收賬款變動不大的公司(即使其數(shù)額巨大)，而主要關注期初(2003年年底)期末(2004年中期)預收賬款變動較大的公司。如2004年半年報中ST中科預收賬款約是其主營收入的2.2倍，但仔細分析后發(fā)現(xiàn)其預收賬款期初期末變動幅度較小，因此可以不必重點關注；而中華企業(yè)、金地集團等預收賬款約是其主營收入的1.9和1.3倍，仔細分析發(fā)現(xiàn)期初期末的變動幅度較大，繼續(xù)分析發(fā)現(xiàn)，其99%預收賬款的賬齡在一年以內(nèi)。最后再分析預收賬款的明細，可重點關注預售房產(chǎn)款明細，如中華企業(yè)上海春城二期項目的竣工時間是2004年，因此基本可以將其看作是2004年的主營收入一部分；用同樣的方法分析金地集團，發(fā)現(xiàn)其97.18%的預收賬款為一年以內(nèi)，金地國際花園B區(qū)一期、北京金地格林小鎮(zhèn)等項目已竣工或2004年12月竣工，因此可將其作為2004年主營收入的組成部分。同理，可以分析其他應收賬款和存貨等科目對其利潤表的影響，從而預測上市公司2004年業(yè)績。 以上主要分析了半年報報表中預收賬款、存貨等科目對全年主營收入的影響，可以采用同樣的方法分析其他業(yè)務收入，另外還要對補貼收入和投資收益進行分析預測，才能對上市公司全年利潤總額增長情況做出判斷，并分析公司所得稅變動情況，最后分析公司全年凈利潤的增長情況，從而對公司全年業(yè)績增長情況做出判斷。 廣東證券中天網(wǎng) |
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