老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯法定表決程序

謝存海

       最高院、住建部聯(lián)合發(fā)布的《老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯規(guī)則》第一條指出：“加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，是應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，根據(jù)民法典第278條規(guī)定，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！?nbsp;

      《無障礙環(huán)境建設(shè)法》第十八條規(guī)定：“對既有的不符合無障礙設(shè)施工程建設(shè)標準的居住建筑、居住區(qū)、公共建筑、公共場所、交通運輸設(shè)施、城鄉(xiāng)道路等，縣級以上人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況，制定有針對性的無障礙設(shè)施改造計劃并組織實施。”

       住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳《關(guān)于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》指出：“居民對小區(qū)實施改造形成共識的，即參與率、同意率達到當?shù)匾?guī)定比例的，方可納入改造計劃 ;  改造方案應(yīng)經(jīng)法定比例以上居民書面(線上)表決同意后，方可開工改造。” 

      《聊城市既有住宅加裝電梯辦法》第六條規(guī)定：“ 既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當聽取該單元全體業(yè)主的意見，尤其應(yīng)聽取該單元增設(shè)電梯后在通行、采光、通風(fēng)、噪聲等方面受直接影響的相關(guān)業(yè)主意見。增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當征得該專有部分業(yè)主同意。既有住宅增設(shè)電梯的，還應(yīng)當由該單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主書面簽署同意意見。”

        基于上述規(guī)定，假如各戶專有面積相同，應(yīng)當從以下幾個方面正確理解既有住宅加裝電梯的法定表決程序：

        一、既有住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當由至少占比全體業(yè)主2/3的業(yè)主參與表決，并經(jīng)2/3的3/4也就是全體業(yè)主的1/2簽署書面同意意見，表決程序和表決結(jié)果才合法有效。計算方式為：2/3X3/4=1/2。這一條屬于義務(wù)性強制性法律規(guī)定，低于這一標準表決無效，等于這一標準合法有效，超過這一標準當然有效。

        二、根據(jù)前條規(guī)定程序，由于占比2/3參與表決業(yè)主的計算基數(shù)和前提條件為全體業(yè)主，并且占比全體業(yè)主的2/3同意超過1/2以上的法定要求，所以只要同意占比達到全體業(yè)主的2/3以上，表決程序和表決結(jié)果肯定合法有效。根據(jù)政策法規(guī)授權(quán)，聊城市住建部門明確答復(fù)：“經(jīng)征求全體業(yè)主意見，只要同意業(yè)主達到2/3，就可啟動申請加裝電梯事項。”

        三、在表決實踐中，假如反對加裝電梯的業(yè)主不參與表決，參與率等于同意率，只要同意加裝電梯的業(yè)主達到全體業(yè)主的2/3，表決結(jié)果即可合法通過；假如反對加裝電梯的業(yè)主參與表決（不參與的按反對對待），同意率+反對率=1，同意率=1—反對率。當反對率等于全體業(yè)主的1/3時，同意率=1—1/3=2/3。就是說，只要同意占比達到全體業(yè)主的2/3，無論反對加裝電梯的業(yè)主是否參與表決，表決結(jié)果均合法有效。

        四、有人認為，“同意業(yè)主必須達到參與表決業(yè)主的3/4表決結(jié)果才合法有效?！边@種觀點是錯誤的。據(jù)此計算，如果12戶單元中反對加裝電梯的業(yè)主達到1/3且全部參與表決，卻要求同意業(yè)主達到全體業(yè)主的3/4，那么：1/3+3/4=4/12+9/12=13/12，就是說12戶單元中必須有13戶參與表決，表決結(jié)果才可合法通過，這種情況不可能發(fā)生且違背立法意圖、違反法律的強制性規(guī)定，因而是無效的。

        法理依據(jù)：

        1. 民法典第一百一十八條規(guī)定：“民事主體依法享有債權(quán)。債權(quán)是因合同、侵權(quán)行為、無因管理、不當?shù)美约胺傻钠渌?guī)定，權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利。”第一百三十一條規(guī)定：“民事主體行使權(quán)利時，應(yīng)當履行法律規(guī)定的和當事人約定的義務(wù)?！钡谝话偃l規(guī)定：“民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益?！钡谝话倨呤鶙l規(guī)定：“民事主體依照法律規(guī)定或者按照當事人約定，履行民事義務(wù)，承擔民事責任?！?nbsp;   

        2. 民法典第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！钡谝话偃臈l規(guī)定：“民事法律行為可以基于雙方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于單方的意思表示成立。法人、非法人組織依照法律或者章程規(guī)定的議事方式和表決程序作出決議的，該決議行為成立。”第一百三十六條規(guī)定：“民事法律行為自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第一百五十五條規(guī)定：“無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力?！钡谝话傥迨鶙l規(guī)定：“民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

        3. 民法典第一百五十八條規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用中華人民共和國民法典總則編若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“民事法律行為所附條件不可能發(fā)生，當事人約定為生效條件的，人民法院應(yīng)當認定民事法律行為不發(fā)生效力; 當事人約定為解除條件的，應(yīng)當認定未附條件。民事法律行為是否失效，依照民法典和相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定認定?！?/p>

        4. 《全國人民代表大會代表建議、批評和意見處理辦法》第二條規(guī)定：“代表在全國人民代表大會會議期間和閉會期間分別向全國人大及其常委會提出對各方面工作的建議、批評和意見，是執(zhí)行代表職務(wù)，參加管理國家事務(wù)、管理經(jīng)濟和文化事業(yè)、管理社會事務(wù)的一項重要工作。認真研究處理代表建議、批評和意見并負責答復(fù)，是有關(guān)機關(guān)、組織的法定職責。”第十三條規(guī)定：“代表建議、批評和意見需要兩個以上單位共同研究處理的，由有關(guān)單位會同處理。對會同處理的代表建議、批評和意見，交辦時應(yīng)當確定主辦單位和協(xié)辦單位，有主辦單位會同協(xié)辦單位共同研究處理。”

        5. 最高人民法院會同全國人大社會建設(shè)委員會、司法部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《對十三屆全國人大五次會議第6150號建議的答復(fù)》中明確指出： “從立法上來看，民法典第278條將業(yè)主共同決定事項參與表決的范圍由原物權(quán)法的全體業(yè)主參與表決修改為由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，這在一定程度上降低了業(yè)主共同決定事項的表決門檻，為老舊小區(qū)加裝電梯事項在業(yè)主共同表決時能夠順利通過創(chuàng)造了有利條件?！?“從各地法院司法實踐看，各地法院對于老舊小區(qū)加裝電梯這一關(guān)系民生的事項也是大力支持的。如重慶某法院判決的一起案件中，法院認為案涉樓房加裝電梯事項，已經(jīng)過該單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法履行了其他程序，故案涉樓房加裝電梯施工符合法律規(guī)定?！?/p>

        6. 最高院會同住建部《對第十三屆全國人大五次會議第7017號建議的答復(fù)》中指出：“您認為按原《物權(quán)法》第76條規(guī)定，通常一個單元12戶中有8戶同意即可達到面積和人數(shù)三分之二同意的法定最低門檻，但如果一個單元中12戶業(yè)主均參加，按照《民法典》規(guī)定至少需要9戶同意，反而抬高了門檻?！?nbsp; “表面上看，在所有業(yè)主均參與表決情況下，《民法典》上述規(guī)定的表決門檻相比原《物權(quán)法》有一定程度提高，但結(jié)合該條其他規(guī)定及實踐中業(yè)主參與表決比例普遍較低的情況來看，《民法典》該條規(guī)定總體上適當降低了業(yè)主共同決定事項的表決門檻?！薄瓣P(guān)于您建議對《民法典》第278條第2款出臺司法解釋，對表決范圍大小和參與人數(shù)比例高低帶來的解釋歧義進行規(guī)范，并針對老舊小區(qū)加裝電梯的最低門檻出具明確實施意見的問題。我們認為，實踐中由于參與表決業(yè)主范圍大小不同，按照《民法典》規(guī)定的表決程序，表決通過需要業(yè)主同意的人數(shù)確實有所變化。關(guān)于《民法典》該條規(guī)定在適用中是否需要解釋以及如何解釋的問題，我們將與立法部門及相關(guān)部門密切溝通、加強調(diào)研、認真研究，確保《民法典》該條規(guī)定正確實施，確保人民群眾在老舊小區(qū)加裝電梯這一民生事項上有更多幸福感、獲得感?！?/p>

         7. 《關(guān)于中華人民共和國民法典（草案）的說明》中指出：“針對近年來群眾普遍反映業(yè)主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結(jié)合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度?！?“適當降低業(yè)主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序（草案第二百七十八條、第二百八十一條第二款）?！比珖舜蟪Ｎ瘯ㄖ乒ぷ魑瘑T會民法室《權(quán)威解讀：新時代應(yīng)運而生的民法典各分編草案》關(guān)于物權(quán)編草案部分明確指出：“為了解決物業(yè)管理活動中業(yè)主作出決議難的問題，適當降低業(yè)主作出決議的門檻?！保▉碓矗喝珖嗣翊泶髸倬W(wǎng)）《中華人民共和國立法法》第一百一十九條規(guī)定：“最高人民法院、最高人民檢察院作出的屬于審判、檢察工作中具體應(yīng)用法律的解釋，應(yīng)當主要針對具體的法律條文，并符合立法的目的、原則和原意。”