肉眼可見(jiàn)的，2024年的上海，真的進(jìn)入了大規(guī)模舊改時(shí)代

今年的舊改支出預(yù)算高達(dá)約1148億，遠(yuǎn)超去年

上海城市更新的步伐，正在加速狂飆

但在這其中，有一個(gè)顯眼包

那就是徐匯

來(lái)看這個(gè)數(shù)字，徐匯區(qū)今年的舊改預(yù)算以223億，119.17%的增長(zhǎng)速度排名全市第二，僅次于浦東這個(gè)大區(qū)之外

（來(lái)源：各區(qū)政府官網(wǎng)）

考慮到面積僅有約55平方公里的徐匯

折算下來(lái)，平均每平方公里的舊改，就要砸進(jìn)去差不多4億元

可以想象，徐匯將在今年開(kāi)始啟動(dòng)大規(guī)模的舊改與拆遷

而這些拿著拆遷巨款的土著，也將會(huì)進(jìn)一步影響樓市本身

根據(jù)澤平宏觀對(duì)未來(lái)住宅需求的預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)2024-2030年我國(guó)新增住房需求在9.3億平方米/年

其中剛性需求、改善需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%

（數(shù)據(jù)來(lái)源：澤平宏觀）

這也就意味著

未來(lái)市場(chǎng)上約每三套的住房需求，就有一套來(lái)自城市更新

在這樣的前提背景下，徐匯今年在城市更新的投入則就顯得更加猛烈了

再加上了最近讀到的一則新聞

在徐匯區(qū)今年的舊改工作中，實(shí)現(xiàn)了最后一處小梁薄板房屋的清零

這意味著，被喻為上海城市更新最硬的那根骨頭，徐匯區(qū)已經(jīng)攻克結(jié)束

回過(guò)頭來(lái)看這些年，徐匯在舊改上發(fā)力的種種

在我眼里，無(wú)論是從規(guī)模還是精細(xì)程度

徐匯確實(shí)成為了上海發(fā)力舊改最成功的市區(qū)，沒(méi)有之一

01

此刻的徐匯，正在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷

就這個(gè)項(xiàng)目，徐匯就祭出了上海史上最大單地塊規(guī)模拆遷

動(dòng)遷超過(guò)了6000戶，人數(shù)約1.5萬(wàn)人

就發(fā)生在徐匯區(qū)楓林街道的東安一二村

這次東安新村的評(píng)估均價(jià)為約7.3萬(wàn)/㎡，加上各種獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)際動(dòng)遷補(bǔ)償接近15萬(wàn)/㎡

僅拆遷成本預(yù)估下來(lái)就達(dá)到了約500億，這其中還不包括后續(xù)的投資，而加上后續(xù)的投資，最后東安一二村的總投資額預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)千億

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

上千億的投資，超萬(wàn)人的動(dòng)遷

這是上海近年來(lái)市中心拆遷的最大規(guī)模和力度

發(fā)生在徐匯其實(shí)就已然顯示了態(tài)度

大拆大建雖然已不是城市舊改主流，但如果發(fā)生了是對(duì)一個(gè)板塊有著立竿見(jiàn)影的徹底改變

跟著我的視角，去到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看一看

這個(gè)板塊將會(huì)因?yàn)榇舜闻f改帶來(lái)多大改變

源頭就在于位置實(shí)在太過(guò)優(yōu)越，東安一二村距離西岸金融城只差一個(gè)內(nèi)環(huán)高架

這兩個(gè)老舊小區(qū)能夠騰挪出土地，不僅僅是讓那些曾經(jīng)居住在小梁薄板、廚衛(wèi)合用老房子里的居民，改善了居住環(huán)境

而且對(duì)于徐匯來(lái)說(shuō)尤其是徐匯濱江、西岸金融城往市區(qū)腹地一帶成片的城市界面，都帶來(lái)很大的提升

當(dāng)我去到現(xiàn)場(chǎng)，這兩個(gè)超大體量的老舊小區(qū)和高架對(duì)面的現(xiàn)代化高樓大廈，形成了非常大的割裂感

但好在，這即將成為過(guò)去

高達(dá)18萬(wàn)方的土地征收之后，未來(lái)還暗藏著徐匯更大的野心

去年，徐匯區(qū)在香港舉行了一個(gè)招商大會(huì)

重點(diǎn)推介的土地里，就有東安一二村，并作圖展示了地段的稀缺，周邊醫(yī)療資源的環(huán)繞

按照這樣的計(jì)劃，未來(lái)有可能因?yàn)闁|安的拆遷，為住宅稀缺的西岸金融城帶來(lái)更多豪宅開(kāi)發(fā)

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

徐匯將東安一二村的土地拿到香港做推介

也讓我們不禁聯(lián)想，是不是要吸引港資地產(chǎn)商進(jìn)入地塊開(kāi)發(fā)？

在此前進(jìn)行的徐匯區(qū)楓林-01更新單元實(shí)施規(guī)劃方案中，將東安一二村定位為上海東安國(guó)際醫(yī)創(chuàng)城

那么未來(lái)在西岸金融城和東安一二村這里，又將會(huì)誕生一個(gè)世界級(jí)的濱水綜合體社區(qū)

而換句話說(shuō)，上海目前的單價(jià)地王誕生于徐匯濱江，距離東安一二村并不遠(yuǎn)

如果未來(lái)東安一二村土地進(jìn)入市場(chǎng)，下一個(gè)上海地王，又會(huì)不會(huì)在這里誕生？

除了炙手可熱的東安一二村，徐匯今年的拆遷明顯提速

之前我們也有統(tǒng)計(jì)過(guò)，2024年徐匯區(qū)部分舊改項(xiàng)目

還有更多在路上，且全部位于最精華的衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)

比如張家弄片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目的房屋征收與補(bǔ)償方案已經(jīng)出爐，拆遷箭在弦上

而從目前的信息看來(lái)，徐匯區(qū)要?jiǎng)拥牡胤竭h(yuǎn)不止這些

根據(jù)一份采購(gòu)招標(biāo)文件，2023年徐匯區(qū)政府開(kāi)始對(duì)“衡東十二坊”做整體研究

其中單獨(dú)對(duì)興順里街區(qū)做了更新方案設(shè)計(jì)，并要求中標(biāo)方提供不少于兩個(gè)比選方案

看來(lái)，東安一村二村、張家弄片區(qū)動(dòng)遷，只是一個(gè)開(kāi)始

因大規(guī)模拆遷，徐匯真正的城市復(fù)興的可能，已經(jīng)在趕來(lái)的路上

（來(lái)源：上海房小團(tuán)app）

在房小團(tuán)的這個(gè)app上，點(diǎn)開(kāi)徐匯現(xiàn)有的征地拆遷公告，密密麻麻，呈現(xiàn)出越來(lái)越猛烈的趨勢(shì)...

02

徐匯對(duì)老小區(qū)更新的精細(xì)化態(tài)度

上海市中心存在大體量的老舊小區(qū)，拆除重建是一種方式

剩下的呢，就要伴隨著時(shí)間的老去，慢慢衰退么

這個(gè)問(wèn)題放到徐匯的老小區(qū)來(lái)集中回答，似乎也更有力度一些

我們團(tuán)隊(duì)也跟蹤過(guò)全上海各種各樣的舊房改造，而一些創(chuàng)新的方式，似乎也總是那么偶然的巧合的...總是發(fā)生在徐匯

首先是我?guī)状尾缺P(pán)，都會(huì)被徐匯康健街道，這個(gè)房齡超過(guò)30年老小區(qū)驚艷到

康樂(lè)小區(qū)

在徐匯區(qū)三舊變?nèi)碌淖》啃蘅樄ぷ飨?/p>

康樂(lè)小區(qū)將建筑屋面、外立面、公共樓道、附屬設(shè)施、室外活動(dòng)空間都全面提升

于是，康樂(lè)小區(qū)現(xiàn)在的樣子和我們看到的很多老舊小區(qū)都不一樣

即便是外墻翻新，審美和那種千篇一律的美麗家園相比，立馬拉開(kāi)了檔次

立面外墻主體選用了米白色系，建筑的一樓和公共樓道部分采用了咖啡色

局部陽(yáng)臺(tái)延續(xù)康樂(lè)小區(qū)原有外墻磚紅色作為色彩的點(diǎn)綴

這是我見(jiàn)過(guò)上海的老小區(qū)立面翻新中，色彩搭配得非常有格調(diào)的一個(gè)

當(dāng)我以為老小區(qū)的立面改造，康樂(lè)小區(qū)可能只是一個(gè)特殊案例時(shí)

走到凌云街道，我才意識(shí)到，徐匯對(duì)老小區(qū)立面的執(zhí)念比別的區(qū)還要深一點(diǎn)

這是凌云街道的凌云新村，同樣是立面翻新，依然還在提供更多的選擇

凌云新村做出了兩種色彩和風(fēng)格，一種是清新的淡綠色系，另一種是明亮的橘紅色系

走在徐匯的街道上，老破小的審美都比別人更洋氣些

凌云新村厲害的還不止這些，上海第一批實(shí)現(xiàn)破墻，老小區(qū)合并，也發(fā)生在這里

拆除圍墻之后，老小區(qū)的大量公共空間得到釋放

圖片來(lái)源：上觀新聞

大面塊的公共空間成為了社區(qū)最大的社交場(chǎng)所，不管是老人小孩都愿意走出來(lái)了

圖片來(lái)源：上觀新聞

樂(lè)山新村則是通過(guò)另外一種方式，圍墻退讓

打造出街角花園、臨時(shí)的停車(chē)空間、老年人的休憩場(chǎng)所等等

不僅如此，在軟性方面，徐匯給老小區(qū)貼錢(qián)漲物業(yè)費(fèi)，也是第一次的嘗試

有老小區(qū)即便不大拆大改，徐匯也在同樣想盡一切辦法

努力讓城市不要老去

?03

而最終讓城市更新永續(xù)發(fā)生的源頭是

徐匯區(qū)對(duì)街道的運(yùn)營(yíng)、內(nèi)容的植入

上一次認(rèn)識(shí)到徐匯的街道實(shí)力，還要追溯到特殊時(shí)期的發(fā)菜

徐匯街道之間的內(nèi)卷，是一直存在的

我們?cè)诟欉^(guò)的徐匯幾個(gè)街道里，這幾年就有不斷的、大量的內(nèi)容輸出

首屈一指的當(dāng)然是天平街道了

還記得這個(gè)烏中市集嗎

（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

當(dāng)初和PRADA聯(lián)名的活動(dòng)，直接讓徐匯的這個(gè)菜場(chǎng)登上了熱搜頭條

打卡的年輕人潮人蜂擁而至，當(dāng)年輕人進(jìn)入這個(gè)菜場(chǎng)，居然發(fā)現(xiàn)

現(xiàn)在的菜場(chǎng)已經(jīng)和我們想象中的完全不同了

一方面是

所有的菜品，都被精心的擺設(shè)

菜場(chǎng)里不僅僅是生鮮產(chǎn)品，還能有網(wǎng)紅餐廳、咖啡廳、面包店這樣的場(chǎng)所

而烏中市集的活動(dòng)在這兩年內(nèi)，完全沒(méi)有停下來(lái)的跡象

上一次是和香氛品牌祖馬龍的聯(lián)名，這一次我再度走進(jìn)這個(gè)菜場(chǎng)，又發(fā)現(xiàn)正在熱映中的電影《好東西》

也在和烏中市集來(lái)了個(gè)聯(lián)名植入

這個(gè)案例顯示了在徐匯，一個(gè)老菜場(chǎng)它能夠成為時(shí)下潮流生活的發(fā)生地

在徐匯，這樣煥發(fā)新生活的老地方，不止一個(gè)

再來(lái)看這個(gè)永嘉路的309口袋公園

在上海64條永不拓寬的馬路之一，老宅密集的永嘉路上

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

擁有著大量的居民、游客、上班族，這里公共空間卻非常缺失，而在這里生活的人群非常的多樣化

年輕人、外國(guó)人、老人、上班的、遛狗的，還有像我這樣莫名的路人等等

因此，永嘉路口袋公園成為了市民多樣生活的精彩發(fā)生地

建筑保留了衡復(fù)歷史記憶的紅磚，積極的街道氛圍，兩側(cè)住宅結(jié)合在一起

鋼木結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞圍廊，圍廊下設(shè)有座位

中間廣場(chǎng)原為旱地噴泉，而現(xiàn)在是眾人搬來(lái)椅子，曬太陽(yáng)、遛狗的場(chǎng)所

內(nèi)部有咖啡店、有展廳、便民服務(wù)站等等

這里發(fā)生的故事和場(chǎng)景不會(huì)千篇一律

（來(lái)源：小紅書(shū)@Alice）

今天，看到的是遛狗曬太陽(yáng)，明天有可能是小型演唱會(huì)，后天可能是一次市集義賣(mài)等等

不斷植入內(nèi)容，這是徐匯舊改，堅(jiān)持活力的注入

04

城市更新樣板項(xiàng)目，為什么總是發(fā)生在徐匯

提到那些上海城市更新的樣板項(xiàng)目，總是發(fā)生在這里

除了我提到以上的這些，徐匯城市更新的速度，還在以超越我想象中的速度變化著

徐匯濱江自從將工業(yè)遺址改造成為藝術(shù)圣地

在舊廠房和舊倉(cāng)庫(kù)撒下了藝術(shù)的種子之后，西岸夢(mèng)中心的誕生，街區(qū)開(kāi)放式的商業(yè)帶來(lái)了更多年輕消費(fèi)活力

（來(lái)源：上海匯）

之前每個(gè)街道的鄰里匯計(jì)劃，繼將黨群服務(wù)中心造成了這個(gè)樣子之后

今年徐匯的一個(gè)黨群服務(wù)中心還開(kāi)了家咖啡店，開(kāi)始擁有不一樣的新業(yè)態(tài)，給未來(lái)來(lái)到這里的年輕人留點(diǎn)空間

（來(lái)源：璀璨徐家匯）

上生新所以及未來(lái)萬(wàn)科的徐匯中城、上海南站站城一體改造計(jì)劃...

這些一個(gè)個(gè)正在發(fā)生的典型案例都在告訴我們

從城市更新的角度上來(lái)說(shuō)，徐匯就是上海市區(qū)里的天花板了

徐匯能夠做到的背后，除了硬實(shí)力條件關(guān)鍵指標(biāo)財(cái)力

2024上半年1-10月上海各市區(qū)一般公共預(yù)算收入，徐匯以256.59億，12.35%增速，位居增速全市第一

可見(jiàn)硬實(shí)力的雄厚

硬實(shí)力雄厚帶來(lái)的是力度更大，不管是拆遷速度快，還是美麗家園，徐匯都能走在前面

再舉個(gè)例子，這是網(wǎng)上流傳的近期上海美麗家園名單

點(diǎn)開(kāi)一看，徐匯又遙遙領(lǐng)先了

（來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

第二是響應(yīng)速度快，去年下發(fā)超大特大城市的改造指導(dǎo)意見(jiàn)后，徐匯今年就啟動(dòng)了多個(gè)市區(qū)拆遷、原拆原建等

第三個(gè)態(tài)度是愿意創(chuàng)新，在眾多城市更新項(xiàng)目中，我們都看到了徐匯做到了全市首創(chuàng)的做法

比如首創(chuàng)每個(gè)街道都有社區(qū)規(guī)劃師、在康健路341弄項(xiàng)目中，探索了全市首例的系統(tǒng)公房產(chǎn)權(quán)移交...

背后的種種，形成今天徐匯對(duì)外展現(xiàn)的多元?dú)赓|(zhì)：復(fù)古、年輕、活力、松弛

而接下來(lái)上海開(kāi)啟發(fā)力大規(guī)模舊改的這幾年

下一輪區(qū)與區(qū)之間的分化

就是從拆遷和舊改速度開(kāi)始的

這一次，又是徐匯走在了前面...

以上為正文，來(lái)自喬不絲