城市測(cè)量師行定期監(jiān)測(cè)上海辦公租賃市場(chǎng)，并發(fā)布《上海辦公租賃市場(chǎng)季度報(bào)告》。該報(bào)告旨在幫助大家了解上海辦公租賃交易市場(chǎng)行情，歡迎持續(xù)關(guān)注！
在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力且充滿不確定性的背景下，企業(yè)在租賃決策上表現(xiàn)出高度的謹(jǐn)慎性。上海辦公租賃市場(chǎng)顯現(xiàn)出需求疲軟、市場(chǎng)活躍度不足的特征：租戶普遍選擇維持現(xiàn)狀或僅進(jìn)行小規(guī)模的空間調(diào)整，而非實(shí)施大規(guī)模搬遷或擴(kuò)張計(jì)劃。這種謹(jǐn)慎的租賃行為進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)供需關(guān)系的不平衡。2024年第三季度，上海辦公租賃市場(chǎng)依舊處于恢復(fù)階段，整體需求未見顯著回暖。受此影響，上海辦公租金持續(xù)承壓，平均租金較上個(gè)季度下降1.2%，約4.3元/㎡·日。數(shù)據(jù)來源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)01
內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域迎來年度最大跌幅
上海辦公租賃市場(chǎng)本季度各環(huán)線租金普遍下跌。內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域平均租金下跌1.6個(gè)百分點(diǎn)至 5.8元/㎡·日，為本季度最大跌幅。其余環(huán)線環(huán)比跌幅均有所收窄，其中，內(nèi)中環(huán)平均租金下跌1.2個(gè)百分點(diǎn)，平均租金降至3.95元/㎡·日，中外環(huán)與外郊環(huán)區(qū)域平均租金分別在2.95元/㎡·日與2.4元/㎡·日，環(huán)比下跌1個(gè)百分點(diǎn)與0.8個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)上半年，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的辦公樓市場(chǎng)保持了一定的韌性，租金跌幅有限，但辦公租賃需求的全面復(fù)蘇尚未實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。部分樓宇高空置率問題持續(xù)存在，未能得到有效解決。由于租賃需求疲軟，業(yè)主方不得不調(diào)整定價(jià)策略以吸引租戶。以長(zhǎng)寧區(qū)的SOHO中山廣場(chǎng)為例，此項(xiàng)目由眾多小業(yè)主持有，平均租金在5元/㎡·日。為快速回籠資金，部分業(yè)主選擇以3.5元/㎡·日的價(jià)格出租，較正常市場(chǎng)租金低約30%。在同類情況較多的背景下，本季度該環(huán)線平均租金顯著下降。
外圍區(qū)域跌勢(shì)趨緩
在上海各行政區(qū)分布中，多數(shù)區(qū)域辦公租金下跌幅度增加。尤其是中心區(qū)域的黃浦區(qū)與徐匯區(qū)，環(huán)比跌幅較上個(gè)季度擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)以上。
數(shù)據(jù)來源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)
外圍區(qū)域租賃情況相對(duì)趨緩，辦公平均租金環(huán)比跌幅收窄，其中松江區(qū)與奉賢區(qū)本季度辦公平均租金較為平穩(wěn)。此類區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，區(qū)域內(nèi)辦公樓棟的租金價(jià)格本就處于相對(duì)較低的水平。由于租金下調(diào)已實(shí)施一段時(shí)間，其對(duì)市場(chǎng)的刺激效應(yīng)已逐漸減弱，目前租金價(jià)格進(jìn)入暫時(shí)穩(wěn)定階段。
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租金普遍下調(diào)，
甲+級(jí)辦公租金本季度環(huán)比下跌1.7個(gè)百分點(diǎn)，跌幅持續(xù)擴(kuò)大，為本季度跌幅最顯著的細(xì)分市場(chǎng)。具體來看，靜安寺與八佰伴區(qū)塊辦公租金跌幅相對(duì)較大，達(dá)2.5個(gè)百分點(diǎn)。臨近年底，辦公租賃市場(chǎng)去化壓力持續(xù)上升，部分項(xiàng)目采取調(diào)價(jià)措施，如上述區(qū)塊內(nèi)的會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)與世紀(jì)匯廣場(chǎng)，本季度辦公租金報(bào)價(jià)降幅超過5%。甲級(jí)辦公租金整體跌幅達(dá)1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，淮海路黃陂路、西藏南路、南京路河南路與淮海中路區(qū)塊跌幅較大，均超3.5個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)辦公租賃市場(chǎng)中空置房源去化周期持續(xù)延長(zhǎng)與樓棟運(yùn)維成本負(fù)擔(dān)逐漸加重的情況，部分業(yè)主方為了吸引企業(yè)入駐且保證穩(wěn)定性，會(huì)提供3-6個(gè)月的免租期優(yōu)惠，但通常不會(huì)一次性兌換，而是分布在整個(gè)租賃期限內(nèi)。例如長(zhǎng)寧區(qū)的舜元企業(yè)發(fā)展大廈，在租金價(jià)格優(yōu)惠的前提下，給予承租企業(yè)6個(gè)月的免租期，起租年限為3年，后續(xù)每年免租2個(gè)月的租金。
數(shù)據(jù)來源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)乙+級(jí)辦公租金整體下跌1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，龍華西路、延安路江蘇路與徐家匯區(qū)塊的環(huán)比跌幅超過3個(gè)百分點(diǎn)。該檔次的樓棟存在樓宇品質(zhì)同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，各區(qū)域間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大大提高招商難度。同時(shí)，新入市的同檔次辦公樓規(guī)模不斷擴(kuò)大，而多數(shù)現(xiàn)有樓宇的設(shè)施配置已無法完全滿足市場(chǎng)需求，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)去化壓力。乙級(jí)及以下辦公租金平均環(huán)比下跌1個(gè)百分點(diǎn)。在這三類細(xì)分市場(chǎng)中，有大量由存量廠房改造升級(jí)成的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)。這些舊廠房通過翻新和提升，已轉(zhuǎn)變?yōu)榉犀F(xiàn)代商務(wù)辦公需求的場(chǎng)所。多數(shù)園區(qū)在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還增設(shè)企業(yè)增值服務(wù)，如工商注冊(cè)、政策咨詢和人力資源管理等。但此類物業(yè)也存在提升空間，如在法律服務(wù)、專業(yè)技術(shù)平臺(tái)支持以及創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)等專業(yè)領(lǐng)域的服務(wù)仍然不足，較難滿足企業(yè)在不同發(fā)展階段的多元化需求。04
空置率持續(xù)攀升
2024年第三季度上海全市聚集區(qū)平均空置率為23.1%，已連續(xù)六個(gè)月上升。
數(shù)據(jù)來源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)
上海辦公樓市場(chǎng)近期迎來新項(xiàng)目的密集入市，整體供應(yīng)量顯著提升，預(yù)計(jì)年末將維持高位運(yùn)行。然而，市場(chǎng)呈現(xiàn)出區(qū)域供應(yīng)不均衡的特點(diǎn)：核心商務(wù)區(qū)（如徐家匯、陸家嘴等）新增供應(yīng)相對(duì)稀缺，而外環(huán)以外區(qū)域（如閔行、青浦、松江等新興商務(wù)區(qū)）供應(yīng)充裕，但這些區(qū)域因辦公氛圍尚待成熟，面臨更大的去化挑戰(zhàn)，房源消化周期也相應(yīng)延長(zhǎng)。同時(shí)，需求端市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，企業(yè)愈發(fā)傾向于搬遷至自持物業(yè)，新項(xiàng)目的租賃成交主要源于其他項(xiàng)目的租戶轉(zhuǎn)移，因而未能有效降低整體市場(chǎng)的空置率。以楊浦區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)創(chuàng)谷為例，2023年主要租戶諾亞財(cái)富遷至虹橋，加之愛馳汽車的倒閉，園區(qū)空置率急劇上升，至今該問題未得到有效解決。
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總結(jié)與展望
近年來，上海政府出臺(tái)多項(xiàng)旨在加速融資租賃業(yè)發(fā)展的政策舉措，鼓勵(lì)企業(yè)通過兼并重組、增資擴(kuò)股等途徑擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，培育一批核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，特別是在先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及綠色產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域。當(dāng)前信貸環(huán)境寬松，融資渠道多元且成本較低，為企業(yè)擴(kuò)張?zhí)峁┯辛χ巍?/span>9月，市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《市場(chǎng)監(jiān)管部門優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境重點(diǎn)舉措（2024年版）》，上海政府積極響應(yīng)，通過財(cái)政資金支持、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)仁侄?，加大?duì)中小微企業(yè)的融資租賃扶持，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力，提振辦公空間需求。短期內(nèi)，辦公市場(chǎng)供應(yīng)量上升或?qū)е伦饨鹄^續(xù)承壓。但信貸政策的扶持與營(yíng)商環(huán)境的優(yōu)化，將增強(qiáng)企業(yè)資金流動(dòng)性，提高企業(yè)擴(kuò)張的意愿，有望激活租賃市場(chǎng)。同時(shí)，《上海市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動(dòng)方案（2024—2027）》的正式施行，將全面提升商務(wù)樓宇品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境，為市場(chǎng)注入新活力。長(zhǎng)期來看，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐的加快與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，政府的支持性政策將有效緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，為租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。注：文中辦公平均租金為不完全統(tǒng)計(jì)，僅涵蓋代表性項(xiàng)目
