今年的天氣，似乎冷得早了一點(diǎn)。

而成都的樓市，也如同這個(gè)天氣一樣，似乎也開(kāi)始冷了。

在樓市傳統(tǒng)的金九銀十當(dāng)中，今年的金九銀十沒(méi)來(lái)早，也沒(méi)來(lái)遲，然而卻來(lái)的合適，走的太快。九月頭一個(gè)星期確實(shí)火爆的，但是也就一個(gè)星期而已，接下來(lái)大半個(gè)月都不溫不火了。

截止今日，成都本月二手房成交量11973套，新房成交7093套。

成交數(shù)據(jù)

光看數(shù)據(jù)，好像沒(méi)得什么問(wèn)題，成都樓市依舊是全國(guó)一枝獨(dú)秀。

但是明顯整個(gè)市場(chǎng)的氛圍，呈現(xiàn)出一種低迷觀望的狀態(tài)。就在前幾天，武漢和西安的樓市，沒(méi)抗住，傳來(lái)了取消限購(gòu)的消息。

大家都開(kāi)始再問(wèn)，目前除了北上深，二線熱門(mén)城市，成都和杭州，誰(shuí)會(huì)先扛不住取消限購(gòu)？

成都雖然確實(shí)還有巨大的成交量托底，但是作為傳統(tǒng)的金九銀十，這個(gè)月的成交量截至目前，甚至不如上個(gè)月相同時(shí)期的成交數(shù)據(jù)，這不得不說(shuō)確實(shí)也給成都樓市鋪上了一層迷霧。

8月份24號(hào)的成交量

中國(guó)樓市進(jìn)入了下半場(chǎng)，由夠住向住好進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

這是毋庸置疑的大勢(shì)，觀察員曾多次強(qiáng)調(diào)這個(gè)事實(shí)。

樓市下半場(chǎng)的到來(lái)，分化會(huì)逐漸加大，一是城市之間的差異化，二是區(qū)域板塊之間的差異化，三是產(chǎn)品本身之間關(guān)于產(chǎn)品力的差異化。

在這三種趨勢(shì)之下，不同城市，不同區(qū)域板塊，不同產(chǎn)品力的房子，將會(huì)差距越來(lái)越明顯。

本以為成都樓市憑借其熱度、體量以及成交量，或許可以抗住這個(gè)大勢(shì)?，F(xiàn)在看來(lái)確實(shí)觀察員想的太幼稚了。

或許會(huì)延遲，但是終將還是到來(lái)了。

終究還是來(lái)了

傳統(tǒng)樓市的玩法，是圍繞地價(jià)來(lái)操作的。

無(wú)論如何，地是要先賣出去的，而且不能賣的便宜。

在地高價(jià)賣出去之后，左手倒右手也好，還是真實(shí)開(kāi)發(fā)商拿地也好，會(huì)通過(guò)提升產(chǎn)品力或者明里暗里的優(yōu)惠贈(zèng)送等等，又把房子賣出高價(jià)，至少是明面上的高價(jià)。

高價(jià)新房銷售完了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)原來(lái)拿的地價(jià)，似乎又不那么高了，大家又開(kāi)始接受了。

新房單價(jià)太貴了，好像還不怎么買(mǎi)得到，于是很多購(gòu)房者又把目光轉(zhuǎn)向了二手房，慢慢的經(jīng)過(guò)周期，二手房又消耗了一波。

如此，完成一個(gè)循環(huán)，經(jīng)過(guò)時(shí)間周而復(fù)始的循環(huán)，至少這二三十年是這樣的。

周而復(fù)始的循環(huán)

然而如今，似乎這樣的玩法，好像玩不動(dòng)了。

很多在成都購(gòu)房的朋友，看了新盤(pán)之后，基本上就看不上二手房了。原因無(wú)他，成都新房和二手產(chǎn)品已經(jīng)形成了代差了。

而成都的二手房，即便在巨大的消耗之下，掛牌量也開(kāi)始猛增，逐漸升高到了一個(gè)天量。

通俗來(lái)說(shuō)，普通的人已經(jīng)不具備上車新房的門(mén)檻了，大多數(shù)剛需已經(jīng)上不了新房，而又心有不甘極度的不想上車二手。剩下的能上車新房的人，大部分又是屬于改善換房，首先需要做的就是，處理掉原本的剛需二手房。

即便以后的新房，理念規(guī)劃設(shè)計(jì)再好再優(yōu)秀，這一大波改善人群在面臨高價(jià)新房時(shí)都需要先處理目前的二手房，不管是因?yàn)橘Y金，還是因?yàn)橘Y格。而天量的二手房掛牌，剛需們選擇余地更大，并且時(shí)不時(shí)可以撿漏，甚至心里還略微有一絲不甘心上車二手，因此遲遲不下手。

剛需們遲疑觀望，改善們掙扎焦慮，高價(jià)新房也不太好賣了，基本都順?shù)N，甚至出現(xiàn)了網(wǎng)紅神盤(pán)依舊順?shù)N的場(chǎng)面。整個(gè)樓市二手房掛牌量猛增，新房普遍去化周期長(zhǎng)，地價(jià)再想賣高，開(kāi)發(fā)商們也不太熱情拿地了。

哈哈哈哈

想判斷樓市的狀況，可以從五個(gè)維度出發(fā)：供應(yīng)，需求，產(chǎn)品力，購(gòu)買(mǎi)力，預(yù)期。

而成都樓市目前的狀況，也可以套用這個(gè)五個(gè)維度的模型，來(lái)詳細(xì)闡述。

當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力足夠的人，會(huì)愈加追求產(chǎn)品力，所以前天白鷺灣壹號(hào)才能開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)。然而目前的大環(huán)境，是大部分有需求的人，購(gòu)買(mǎi)力不太足。

大部分改善的群體，需要置換才能具備購(gòu)買(mǎi)力，而能接手他們的群體，又在他們置換的房子當(dāng)中具備太大的選擇余地。你不動(dòng)，我也不動(dòng)，因?yàn)槲覠o(wú)法動(dòng)。

焦灼的局面，會(huì)造成供應(yīng)端的急劇減少，同時(shí)又持續(xù)影響著整體的樓市預(yù)期。預(yù)期會(huì)持續(xù)下降，進(jìn)而讓整個(gè)樓市更膠灼。所以大家可以看到，這段時(shí)間一系列的調(diào)控政策接踵而出，不就是為了提振市場(chǎng)信心，調(diào)整樓市預(yù)期嘛。

為什么要調(diào)整？

因?yàn)轭A(yù)期調(diào)整過(guò)來(lái)，信心提振上去了，那么你動(dòng)，我動(dòng)，大家動(dòng)，這個(gè)游戲才能繼續(xù)玩下去，剛需動(dòng)，改善動(dòng)，動(dòng)完之后開(kāi)發(fā)商動(dòng)，然后地價(jià)才能再動(dòng)。

如果不調(diào)整，大家都不動(dòng)，無(wú)法循環(huán)，到時(shí)候就真的大家都動(dòng)不了了。

而有巨大成交量托底的成都樓市，雖然不至于玩不了，但是這種焦灼的現(xiàn)狀，會(huì)讓整個(gè)樓市的運(yùn)行和循環(huán)周期，變得越來(lái)越長(zhǎng)，變得越來(lái)越艱難。

而如今，還想上車成都樓市的朋友們，觀察員為大家購(gòu)房準(zhǔn)備了詳細(xì)方案：

專欄一：外地朋友想在成都買(mǎi)房的，不想被騙掉坑，可以閱讀文章《外地朋友購(gòu)房，三分鐘熟悉成都》，鏈接如右
https://www.toutiao.com/item/7242153606340673826/

專欄二：第一次買(mǎi)房的朋友，給大家總結(jié)了剛需買(mǎi)房的心態(tài)、邏輯、技巧、方法。文章《剛需買(mǎi)房：全套邏輯、心態(tài)、技巧和方法》，鏈接
https://www.toutiao.com/item/7242139135291425080/

專欄三：想搞懂為什么這個(gè)板塊起的來(lái)，那個(gè)板塊沒(méi)起來(lái)，看這里！專講邏輯的《五個(gè)維度，判斷一個(gè)板塊潛力的邏輯》，鏈接
https://www.toutiao.com/item/7249381452628885819/

專欄四：你想買(mǎi)房賺錢(qián)，就必須認(rèn)真讀三遍下面的文章。文章《房產(chǎn)投資：邏輯、技巧以及實(shí)操法》，鏈接
https://www.toutiao.com/item/7245222965971779852/