日前，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會議指出，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在超大特大城市進(jìn)行城中村改造，對于增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。

規(guī)模有望重回萬億元

會議明確，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。

會議還指出，要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個推進(jìn)一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，超大城市有7個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市有14個，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持性政策。

國金證券研報稱，2020年至2022年，全國城中村改造市場規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計劃完成2000億元城市更新固定投資目標(biāo)，同比增長60%。若均按照這個增速測算，今年全國城中村改造市場規(guī)?；蛑鼗厝f億元以上。

提高居住質(zhì)量

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。

“超大、特大城市本身由于人口基數(shù)大，加之各類產(chǎn)業(yè)生活等要素聚集度高，同時這類城市大都已從房地產(chǎn)增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?，通過更新改造，可有效提高居住空間的供給質(zhì)量。舊城改造本身包括的內(nèi)容眾多，需要在土地功能置換、產(chǎn)業(yè)提升、空間優(yōu)化、歷史文化保護(hù)等多方面進(jìn)行同步優(yōu)化，通過綜合性更新，來實現(xiàn)舊城人居環(huán)境、城市功能、城市形象的整體提升?！?8安居客研究院院長張波表示。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在超大、特大城市推動城中村改造，能夠?qū)⒐┙o側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和高質(zhì)量發(fā)展對接起來，將供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和需求側(cè)管理對接起來，解決城市發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，超大、特大城市城中村改造，將成為一些城市今年的重點工作任務(wù)，關(guān)系到這些城市存量資產(chǎn)盤活和城市功能復(fù)興。通過城中村改造，有利于明確工作方向，對工作梳理和加速發(fā)力有積極的作用。城中村改造有別于老舊小區(qū)改造，后續(xù)此類工作有望納入統(tǒng)一范疇中。

吸引社會資本

張大偉表示，城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)參與為主。未來，通過創(chuàng)新專項金融產(chǎn)品、實施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等手段，有望吸引更多的社會資本介入，加快城中村改造的步伐。

作為快速城市化中的一個歷史遺留問題，城中村改造在各地已經(jīng)探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等。各種模式在改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權(quán)屬變更及管理體制方面各有不同。在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導(dǎo)型，如杭州；開發(fā)商主導(dǎo)，如珠海；村集體為主導(dǎo)，如廣州。在改造方式上，各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位、經(jīng)濟(jì)實力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據(jù)補償?shù)姆绞絼t可以劃分兩類：一類是實物補償和貨幣補償相結(jié)合，如鄭州；另一類是政府改造，并根據(jù)原有住房面積市場估價直接補償一定面積住房，如杭州。

“總體上，城中村改造有助于挖掘相關(guān)土地的商業(yè)資源，同時也可以積極導(dǎo)入各類公共配套，對于城市功能的再造和升級都有非常好的導(dǎo)向作用。此外，鑒于民間資本的重要作用，后續(xù)各類民間資本也可以積極發(fā)力。尤其是一些房企，可以重點關(guān)注此類改造中的新機(jī)會和新要求，積極主動在相關(guān)領(lǐng)域中找到發(fā)力點和盈利點?！眹?yán)躍進(jìn)表示。