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專家解讀加裝電梯表決程序及加裝電梯表決典型案 謝存海/輯錄 最高人民法院商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第7017號(hào)建議的答復(fù)》中指出：“關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯在表決權(quán)上的爭(zhēng)議問題。實(shí)踐中通常認(rèn)為，建筑物加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的范疇。按照《民法典》第278條第2款規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施這一業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！?/span> 最高院商全國(guó)人大社會(huì)建設(shè)委員會(huì)、司法部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第6150號(hào)建議的答復(fù)》中指出：“從立法上來看，民法典第278條將業(yè)主共同決定事項(xiàng)參與表決的范圍由原物權(quán)法的全體業(yè)主參與表決修改為由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，這在一定程度上降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻，為老舊小區(qū)加裝電梯事項(xiàng)在業(yè)主共同表決時(shí)能夠順利通過創(chuàng)造了有利條件。實(shí)踐中，雖然民法典未明確加裝電梯屬于哪一類業(yè)主共同決定事項(xiàng)，但認(rèn)為加裝電梯事項(xiàng)屬于民法典第278條規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的意見在實(shí)踐中占據(jù)主流，各地在加裝電梯事項(xiàng)表決時(shí)基本按照民法典此條規(guī)定進(jìn)行操作。關(guān)于表決范圍是電梯所在單元、樓棟還是所在小區(qū)的問題，各地根據(jù)具體情況都在進(jìn)行有益探索，均有一定合理性。從各地法院司法實(shí)踐看，各地法院對(duì)于老舊小區(qū)加裝電梯這一關(guān)系民生的事項(xiàng)也是大力支持的。如重慶某法院判決的一起案件中，法院認(rèn)為案涉樓房加裝電梯事項(xiàng)，已經(jīng)過該單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法履行了其他程序，故案涉樓房加裝電梯施工符合法律規(guī)定。今年（2021年）3月最高人民法院發(fā)布的第二批社會(huì)主義核心價(jià)值觀典型案例中的第五個(gè)案例“方某某、黃某訴周某、陳某某等物權(quán)保護(hù)糾紛案”也明確指出，老舊小區(qū)加裝電梯涉及廣大群眾的出行方便，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定，經(jīng)民主決策以合理方式在老舊小區(qū)加裝電梯受法律保護(hù)?！?/span> 全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室副主任杜濤在《民法典物權(quán)編的主要制度與創(chuàng)新》一文中解讀：“適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻?！薄?span style="color: rgb(0, 0, 0); font-size: 16px; background-color: rgb(255, 255, 0);">在編纂民法典的立法過程中，各方面普遍反映，實(shí)踐中，小區(qū)業(yè)主在處理需要共同決定的事項(xiàng)時(shí)，往往受制于物權(quán)法規(guī)定的表決門檻較高，難以作出決議。為此，物權(quán)編作出適當(dāng)調(diào)整，依照第二百七十八條第二款的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定特別重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定特別重大事項(xiàng)以外的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這樣處理，既保證了與決定事項(xiàng)有利害關(guān)系的業(yè)主能夠有效參與，又適當(dāng)降低了作出決議的整體條件。表決特別重大事項(xiàng)的門檻，降到了全體的二分之一；表決一般重大事項(xiàng)的門檻，降到了全體的三分之一。同時(shí)，按照立法本意，這一條規(guī)定的“參與表決”，也可以通過網(wǎng)絡(luò)、電話、傳真等通信手段，采取簡(jiǎn)易方式進(jìn)行。”（來源；《中國(guó)人大》雜志2020年第14期 ，全國(guó)人民代表大會(huì)官網(wǎng)） 中央電視臺(tái)綜合1頻道《今日說法》欄目，2023年1月16日12：42播出《加裝電梯引起的糾紛非常多，法律對(duì)此有何規(guī)定？》特邀專家（中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師石佳友）專題解答： 清華大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師申衛(wèi)星，在中央電視臺(tái)新聞13頻道《2021看兩會(huì)》欄目談老樓裝電梯一樓不同意怎么辦：“一樓不同意是否就不能加裝電梯呢？民法典對(duì)此是有明確規(guī)定的。不論是早期單獨(dú)的物權(quán)法還是新近通過的民法典第二編物權(quán)編，都對(duì)此作出了規(guī)定：加裝電梯屬于改造重要設(shè)施，確實(shí)要通過業(yè)主同意，但并不需要全體業(yè)主都同意。如果出席表決的業(yè)主住房面積和人數(shù)達(dá)到3/4以上，而且3/4中2/3以上的人數(shù)和2/3以上住房面積的業(yè)主同意就可以加裝電梯。 曾耀林博士，現(xiàn)任四川省成都市中級(jí)人民法院副院長(zhǎng)、審判委員會(huì)委員，原發(fā)于最高院《人民司法》雜志、2023年2月8日山東高院轉(zhuǎn)發(fā)的《既有住宅增設(shè)電梯時(shí)業(yè)主表決權(quán)規(guī)則之完善》一文中指出：“民法典第二百七十八條在物權(quán)法基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化完善，規(guī)定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，同時(shí)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。由此，確定了當(dāng)下既有住宅增設(shè)電梯“雙2/3+雙3/4”的表決權(quán)規(guī)則。這一規(guī)則更加注重業(yè)主的參與度和表決權(quán)行使過程的規(guī)范性，實(shí)質(zhì)上下調(diào)了業(yè)主同意意見的占比要求，降低了增設(shè)電梯的表決通過難度，有利于更好更快地推進(jìn)電梯增設(shè)進(jìn)程?！薄氨Ｗo(hù)低層業(yè)主的合法權(quán)益，必須保障其知情權(quán)，確保所有業(yè)主均完全知曉電梯增設(shè)事宜，也有平等參與投票表決的權(quán)利。我國(guó)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定7層及7層以上的住宅樓要設(shè)電梯，因此，絕大多數(shù)老舊住宅都是6層樓。若把1、2層視為低層，3~6層為高層，則高層業(yè)主數(shù)量正好符合現(xiàn)有表決權(quán)規(guī)則中規(guī)定的2/3的業(yè)主參與比例。也即，若高層業(yè)主全部同意增設(shè)電梯，則低層業(yè)主即使全部缺席表決或在表決中全部表示反對(duì)，也不影響最后結(jié)果。” 最高法發(fā)布的《完善統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)工作機(jī)制的意見》（法發(fā)〔2020〕35號(hào)）第5條規(guī)定：“發(fā)揮司法指導(dǎo)性文件和典型案例的指導(dǎo)作用。司法指導(dǎo)性文件、典型案例對(duì)于正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)現(xiàn)裁判法律效果和社會(huì)效果統(tǒng)一具有指導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。圍繞貫徹落實(shí)黨和國(guó)家政策與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，最高人民法院及時(shí)出臺(tái)司法指導(dǎo)性文件，為新形勢(shì)下人民法院工作提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和政策指引。針對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)中具有典型意義及較大影響的法律問題，或者人民群眾廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)發(fā)布典型案例，樹立正確價(jià)值導(dǎo)向，傳播正確司法理念，規(guī)范司法裁判活動(dòng)。” 第8條規(guī)定：“規(guī)范高級(jí)人民法院審判指導(dǎo)工作。各高級(jí)人民法院可以通過發(fā)布辦案指導(dǎo)文件和參考性案例等方式總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。各高級(jí)人民法院發(fā)布的辦案指導(dǎo)文件、參考性案例應(yīng)當(dāng)符合憲法、法律規(guī)定，不得與司法解釋、指導(dǎo)性案例相沖突?！?strong>《最高人民法院統(tǒng)一法律適用工作實(shí)施辦法》（法[2021]289號(hào)）第四條規(guī)定：“ 各部門根據(jù)職能分工，對(duì)法律適用疑難問題和不統(tǒng)一等情形，應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，通過答復(fù)、會(huì)議紀(jì)要等形式指導(dǎo)司法實(shí)踐，條件成熟時(shí)制定司法解釋或其他規(guī)范性文件予以規(guī)范。”《最高人民法院關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范裁判文書釋法說理的指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：“除依據(jù)法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定外，法官可以運(yùn)用下列論據(jù)論證裁判理由，以提高裁判結(jié)論的正當(dāng)性和可接受性：最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例；最高人民法院發(fā)布的非司法解釋類審判業(yè)務(wù)規(guī)范性文件；公理、情理、經(jīng)驗(yàn)法則、交易慣例、民間規(guī)約、職業(yè)倫理；立法說明等立法材料；采取歷史、體系、比較等法律解釋方法時(shí)使用的材料；法理及通行學(xué)術(shù)觀點(diǎn)；與法律、司法解釋等規(guī)范性法律文件不相沖突的其他論據(jù)?！?/span> 案例一：《經(jīng)民主決策以合理方式在老舊小區(qū)加裝電梯受法律保護(hù)》 案例二：《阻撓住宅加裝電梯施工案》 案例三：《老舊小區(qū)加裝電梯遭鄰居阻攔，法院：不得阻礙施工》魯法案例【2023】095號(hào) 案例四：《 2022年度全國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)警示教育十大案例》第一案例 2023年3月17日，中國(guó)老齡協(xié)會(huì)聯(lián)合中國(guó)司法大數(shù)據(jù)研究院在京發(fā)布2022年度全國(guó)老年人權(quán)益保護(hù)警示教育案例。第一案例：“朱某等六名老年人與周某等四人均系某小區(qū)居民。由于單元樓沒有電梯，在高層居住的老年人下樓困難，影響了生活質(zhì)量。朱某等六人所在的單元7戶業(yè)主共同出資給本單元安裝電梯，并向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場(chǎng)監(jiān)督管理等相關(guān)部門申請(qǐng)備案得到批準(zhǔn)，后周某等四人阻止電梯施工。朱某等六人遂訴至法院要求排除妨害并賠償損失27000元。
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