各位早上好，借著周末暖陽(yáng)，有一些不成熟的感悟和想法供參考（第二屆第5年業(yè)委會(huì)，小區(qū)1300多戶4,5千住戶，目前運(yùn)行狀態(tài)極好，業(yè)委會(huì)團(tuán)隊(duì)組織力強(qiáng)，物業(yè)執(zhí)行力高，業(yè)主支持率高）：5年前，因第二屆業(yè)委會(huì)電梯問(wèn)題處理不當(dāng)，傲慢對(duì)待業(yè)主疑問(wèn)和投訴，演變成占其位不謀其政，最后被罷免，涉世未深的一群年輕人憑一腔熱血加入業(yè)委會(huì)維護(hù)權(quán)益。前面2年理論學(xué)習(xí)加上實(shí)踐，打破舊秩序公共收益收歸業(yè)委會(huì)管理，過(guò)程艱辛。面對(duì)物業(yè)和利益既得者瘋狂反撲，業(yè)委會(huì)一方面組建微信群主動(dòng)公開(kāi)透明，微信群敢于對(duì)挑唆破壞者亮劍（慶幸有學(xué)習(xí)、抗壓能力強(qiáng)，文字功底深厚的委員），一方面總結(jié)經(jīng)驗(yàn)通過(guò)業(yè)主大會(huì)的力量，5年來(lái)一步步把小區(qū)頑疾清理干凈，完善起小區(qū)議事規(guī)則和敏感的財(cái)務(wù)管理等制度，建立護(hù)城河。

目前的處境（這部分引言較長(zhǎng)，是為了讓大家能更容易理解我最后部分的建議）：

1、 親手把松散成員組織的業(yè)委會(huì)打造成了成熟公司化運(yùn)營(yíng)后，主任的工作量和工作難度已不亞于公司總裁，即使有2-3個(gè)專職秘書(shū)/干事，在委員積極性不高的情況下（事實(shí)上業(yè)委會(huì)有半數(shù)委員能負(fù)責(zé)就很不容易），小區(qū)大小事務(wù)都得主任出馬才能解決，包括隨時(shí)出現(xiàn)的被迫處理業(yè)主投訴物業(yè)、糾紛等瑣事。目前我已經(jīng)有點(diǎn)不堪重負(fù)，開(kāi)拓期已過(guò)，純維護(hù)大量小區(qū)事務(wù)，對(duì)兼職狀態(tài)的委員來(lái)說(shuō)是巨大的考驗(yàn)。

2、 小區(qū)事務(wù)業(yè)主參與度不高，公眾號(hào)閱讀量低，業(yè)主很自然只會(huì)關(guān)心個(gè)體利益相關(guān)的事情。連續(xù)兩次業(yè)委會(huì)換屆報(bào)名人數(shù)都不夠，為業(yè)主大會(huì)順利達(dá)到票數(shù)甚至在小區(qū)成立了老年人為主體的業(yè)主大會(huì)宣傳員隊(duì)伍，微信群轉(zhuǎn)發(fā)及重大事項(xiàng)上門(mén)拜訪宣傳，小區(qū)輿論引導(dǎo)。

3、 物業(yè)（行業(yè)前5強(qiáng)）在業(yè)委會(huì)強(qiáng)力介入，建立考核機(jī)制后，公對(duì)公表面對(duì)業(yè)委會(huì)下達(dá)的任務(wù)比較關(guān)注。物業(yè)總部給物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的KPI和小區(qū)提高服務(wù)質(zhì)量的期望是相矛盾的，物業(yè)經(jīng)理受限于投入經(jīng)費(fèi)及個(gè)人利益考慮，公對(duì)公的任務(wù)也會(huì)給業(yè)委會(huì)各種陷阱，權(quán)限范圍內(nèi)的，業(yè)委會(huì)審核需要提防物業(yè)找的第三方故意報(bào)高價(jià)，本著業(yè)主負(fù)責(zé)給小區(qū)省錢(qián)的態(tài)度，業(yè)委會(huì)必須逼自己成為各種專家；權(quán)限范圍外需要提交業(yè)主大會(huì)的，勞心勞力不用說(shuō)了，最后執(zhí)行、施工階段，物業(yè)完全不管，因?yàn)檫@是業(yè)委會(huì)做的，跟他們沒(méi)關(guān)系，后期業(yè)主直接找業(yè)委會(huì)要說(shuō)法的情況屢見(jiàn)不鮮，雖然說(shuō)最終都用物業(yè)考核，業(yè)主大會(huì)決議的方式妥善解決，對(duì)業(yè)委會(huì)團(tuán)隊(duì)的聰明才智和敬業(yè)度，精力是極大的考驗(yàn)。

4、 杭州市政府對(duì)民生和社區(qū)管理一直都比較關(guān)注，個(gè)人非常贊賞，物業(yè)管理?xiàng)l例不斷修訂，對(duì)業(yè)委會(huì)運(yùn)行規(guī)范細(xì)節(jié)化，經(jīng)營(yíng)性收入上統(tǒng)一監(jiān)管平臺(tái)接受業(yè)主監(jiān)督，支持各區(qū)業(yè)主大會(huì)等各種電子化平臺(tái)建設(shè)，以及細(xì)則說(shuō)明業(yè)委會(huì)在授權(quán)后有權(quán)獲取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)貼等。對(duì)業(yè)委會(huì)的各種規(guī)范化專業(yè)化要求，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)繼續(xù)加大業(yè)委會(huì)的工作量（各種數(shù)據(jù)核對(duì)及提交），對(duì)業(yè)委會(huì)情況有考慮，但制度支持的步子邁得還不夠大，法律支持存在很多盲區(qū)，這是全國(guó)普遍存在的問(wèn)題。

最后總結(jié)一下個(gè)人對(duì)業(yè)委會(huì)的一些看法和建議，不成熟，拋磚引玉：

1、 自上而下的立法研究和針對(duì)性支持迫在眉睫，全國(guó)性的指導(dǎo)，地方根據(jù)實(shí)際情況定細(xì)則。人民群眾改善生活，特別是家園日常生活的期望日漸高漲，共同富裕最終將體現(xiàn)到各基層、各小區(qū)微最小單位，基層組織的統(tǒng)一化、規(guī)范化指導(dǎo)必然加速這個(gè)進(jìn)程，欣慰本群已經(jīng)走在調(diào)查研究的路上。

2、 業(yè)委會(huì)的兼職、松散化組織和被監(jiān)督的輿論特性，可能限制了一些想主動(dòng)作為的業(yè)委會(huì)的手腳。現(xiàn)行制度下，需要給業(yè)委會(huì)監(jiān)管下的制度松綁，給物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)上緊箍咒，讓物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)承擔(dān)起更多社會(huì)責(zé)任，落實(shí)到最基層的責(zé)任，倒逼物業(yè)企業(yè)根據(jù)相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)系統(tǒng)管理，而不是小區(qū)所有經(jīng)營(yíng)全部丟給物業(yè)經(jīng)理。

3、 已經(jīng)建立完善公司化運(yùn)營(yíng)的業(yè)委會(huì)組織，需要從“總裁辦”的角色轉(zhuǎn)換成“董事會(huì)”，重大事宜上業(yè)主大會(huì)（董事大會(huì)）決策。業(yè)委會(huì)（董事會(huì)）負(fù)責(zé)小區(qū)各種制度修訂和完善，發(fā)起園區(qū)改善和重大民生討論、建設(shè)和流程、監(jiān)督，具體執(zhí)行交給全職的“總裁辦”，解決業(yè)委會(huì)兼職和不專業(yè)的弊端?，F(xiàn)有監(jiān)委會(huì)的制度，由一個(gè)兼職和沒(méi)有具體事務(wù)壓力的團(tuán)隊(duì)，去監(jiān)督、詢問(wèn)一個(gè)同樣是兼職可能不專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，徒增內(nèi)耗，最終沒(méi)人出面主持小區(qū)事務(wù)的可能性很高，當(dāng)然杭州我看過(guò)不少兩個(gè)班子合并在一起并肩戰(zhàn)斗的案例。

4、 “總裁辦”的角色目前制度缺失，希望立法或細(xì)則試點(diǎn)，允許小區(qū)在業(yè)主大會(huì)通過(guò)的情況下，出資聘請(qǐng)全職化、專業(yè)化的職業(yè)經(jīng)理人或者專業(yè)組織管理小區(qū)（規(guī)模根據(jù)小區(qū)自己定，上業(yè)主大會(huì)決斷）。三大優(yōu)勢(shì)，一是期望避免或減弱業(yè)委會(huì)定期換屆帶來(lái)的組織核心，因?yàn)槌蓡T風(fēng)格或主任的個(gè)人喜好而發(fā)生重大改變的情況；二是可以由專業(yè)的人或組織來(lái)審核物業(yè)或第三方提交的各種大小專業(yè)設(shè)備、工程報(bào)價(jià)和方案，對(duì)小區(qū)負(fù)責(zé)。業(yè)委會(huì)想撤回物業(yè)經(jīng)理沒(méi)有那么容易，但是撤換自己聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人和組織，在合同約定下是很容易辦到的；三是可以提高對(duì)業(yè)委會(huì)的信任度，業(yè)委會(huì)有更多精力組織和業(yè)主的親密互動(dòng)，收集建議，有更多有能力的業(yè)主愿意站出來(lái)主持小區(qū)事務(wù)，步入良性循環(huán)。

語(yǔ)言組織沒(méi)有詳細(xì)校對(duì)，如有不妥當(dāng)表述，請(qǐng)見(jiàn)諒！

杭州市濱江區(qū)瑞立中央花城業(yè)委會(huì)主任  顧棟一

于2021.11.14

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