編輯：伊路芳菲

【案件特點(diǎn)】

【裁判要旨】

【裁判要點(diǎn)】

關(guān)于陳鶴亭在本案（即案外人執(zhí)行異議之訴）中請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋歸其所有的訴求，盡管有《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第二款關(guān)于“案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定作為依據(jù)。

但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”；第十一條關(guān)于“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要資料”以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定。

案涉房屋完全可以經(jīng)由當(dāng)事人申請(qǐng)，在登記機(jī)構(gòu)依法審核后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，陳鶴亭基于不動(dòng)產(chǎn)登記即可依法取得案涉房屋的所有權(quán)，目前沒有證據(jù)證明案涉房屋在解除查封后不能辦理過戶登記手續(xù)。陳鶴亭不能將基于自身財(cái)產(chǎn)保障而應(yīng)履行的申請(qǐng)登記的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給司法機(jī)關(guān)，意圖直接通過人民法院司法確權(quán)的形式規(guī)避本應(yīng)履行的申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的責(zé)任，對(duì)此本院不予支持。

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：陳鶴亭。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：上海市住安建設(shè)發(fā)展股份有限公司。

一審第三人：常熟市時(shí)風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

再審申請(qǐng)人陳鶴亭因與被申請(qǐng)人上海市住安建設(shè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱住安公司）及一審第三人常熟市時(shí)風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱時(shí)風(fēng)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服江蘇省高級(jí)人民法院（2018）蘇民終74號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?018年12月27日作出（2018）最高法民申3758號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人陳鶴亭及其委托訴訟代理人杜存朋，被申請(qǐng)人住安公司委托訴訟代理人張悅、杜怡到庭參加訴訟。一審第三人時(shí)風(fēng)公司經(jīng)本院依法傳喚無正當(dāng)理由不到庭，視為放棄自己訴訟權(quán)利，本院對(duì)其缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳鶴亭申請(qǐng)?jiān)賹徴?qǐng)求：依法撤銷一、二審判決，改判支持陳鶴亭的一審訴訟請(qǐng)求；一、二審全部訴訟費(fèi)用由住安公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：1. 陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司簽署《商品房買賣合同》并已經(jīng)按照合同約定足額付清購(gòu)房款，陳鶴亭已經(jīng)具備實(shí)質(zhì)意義上的占有、使用、收益和處分的權(quán)能，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋歸陳鶴亭實(shí)際所有的事實(shí)，陳鶴亭享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。二審判決直接適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定認(rèn)定陳鶴亭不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，未對(duì)符合適用條件的第二十九條及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《工程款優(yōu)先受償批復(fù)》）等規(guī)定所涉買房人優(yōu)先權(quán)益作出審查，沒有全面審理分析陳鶴亭的二審上訴理由，基本事實(shí)認(rèn)定與法律適用錯(cuò)誤。2. 案涉房屋系酒店公寓，具有居住功能，陳鶴亭此前以出租收益維系生活開支，目前名下無其他房屋用于居住，且陳鶴亭現(xiàn)已居住在內(nèi)，本案符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定情形，應(yīng)認(rèn)定排除強(qiáng)制執(zhí)行。3. 根據(jù)《工程款優(yōu)先受償批復(fù)》的規(guī)定，建筑工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和普通債權(quán)，但已支付購(gòu)買商品房全部或大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，舉重以明輕，商品房買受人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于普通債權(quán)，住安公司對(duì)第三人所主張的是工程款普通債權(quán)，不得對(duì)抗商品房買受人。4. 二審法院沒有依法開庭審理，也沒有詢問當(dāng)事人，剝奪二審程序當(dāng)事人陳述、申辯、發(fā)表意見的機(jī)會(huì)，剝奪當(dāng)事人辯論權(quán)利及其他訴訟權(quán)利。

住安公司辯稱：1. 沒有相關(guān)證據(jù)證明陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司之間的房屋買賣事實(shí)真實(shí)存在；2. 陳鶴亭不符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的情形；3. 即便陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司之間的房屋買賣事實(shí)真實(shí)存在，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的過錯(cuò)在于陳鶴亭，故其不符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的能夠排除執(zhí)行的情形。住安公司請(qǐng)求依法駁回陳鶴亭的全部再審請(qǐng)求。

陳鶴亭向一審法院起訴請(qǐng)求：1. 判決確認(rèn)位于常熟市海虞南路62號(hào)22-A室商品房歸陳鶴亭所有；2. 判令停止對(duì)案涉常熟市海虞南路62號(hào)22-A室商品房的強(qiáng)制執(zhí)行行為；3. 訴訟費(fèi)用由住安公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2004年9月7日，時(shí)風(fēng)公司與陳鶴亭簽訂《商品房買賣合同》，約定陳鶴亭以443688元的價(jià)格購(gòu)買時(shí)風(fēng)公司開發(fā)建設(shè)的位于常熟市海虞路62號(hào)時(shí)風(fēng)國(guó)際廣場(chǎng)22-A室商品房。建筑面積為49.23平方米，2004年9月8日前付款223688元，2004年9月15日前支付220000元，房產(chǎn)交付日期為2006年6月30日；合同還明確項(xiàng)目地塊土地規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，土地使用權(quán)自2003年1月29日至2043年11月29日，買受人的房屋用途為商業(yè)用房。合同簽訂后，2004年9月8日陳鶴亭向時(shí)風(fēng)公司支付29萬元購(gòu)房款。2007年3月19日，陳鶴亭向時(shí)風(fēng)公司支付剩余房款153680元。但案涉房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完成后，時(shí)風(fēng)公司與陳鶴亭至今未辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)，案涉常熟市海虞南路62號(hào)22-A的房產(chǎn)仍登記在時(shí)風(fēng)公司名下。

時(shí)風(fēng)公司陳述于2006年向陳鶴亭交付案涉房產(chǎn)，而陳鶴亭陳述房產(chǎn)實(shí)際于2007年3月全部交接，陳鶴亭提交了《房屋交接書》一份，內(nèi)容載明：“常熟市時(shí)風(fēng)公司（甲方）與業(yè)主陳鶴亭（乙方）對(duì)常熟市海虞南路62號(hào)22-A室進(jìn)行驗(yàn)收交接，雙方確認(rèn)：1、甲方交付給乙方的房屋為22樓A室。該房屋建筑面積為51.72平方米……2、該房屋的總價(jià)款為人民幣456936元，該款即為甲乙雙方租賃合同（委托經(jīng)營(yíng)管理合同）4.1條款的租金計(jì)算基數(shù)。乙方已付清全部房?jī)r(jià)款456936元。甲方已開具發(fā)票、收據(jù)給乙方。若乙方逾期，則需承擔(dān)余額的日萬分之二的違約金。3、本交接書由甲乙雙方簽字生效。原房屋買賣合同履行完畢，雙方無其他異議，均按本交接書履行。”但交接書未載明形成日期。同時(shí)，陳鶴亭提交加蓋有“常熟時(shí)風(fēng)國(guó)際假日酒店有限公司發(fā)票專用章”的收據(jù)內(nèi)容顯示，陳鶴亭于2007年3月17日交納案涉房產(chǎn)的有線電視費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用；加蓋有時(shí)風(fēng)公司印章的收據(jù)內(nèi)容顯示，陳鶴亭于2007年3月17日交納案涉房產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)5291元。2017年4月15日，陳鶴亭向案涉商品房的物業(yè)支付了第一季度的水電費(fèi)1382.8元。

陳鶴亭和時(shí)風(fēng)公司一致確認(rèn)，在簽署《房屋交接書》之后，陳鶴亭即委托時(shí)風(fēng)公司統(tǒng)一出租，時(shí)風(fēng)公司按時(shí)向陳鶴亭支付收取的租金。陳鶴亭提交2010年7月1日和2011年6月28日《委托租房合同》兩份。其中2011年6月28日的《委托租房合同》約定陳鶴亭委托常熟時(shí)風(fēng)國(guó)際假日酒店有限公司將常熟市海虞南路62號(hào)22-A室的公寓進(jìn)行出租，委托期限自2011年7月1日至2016年6月30日。時(shí)風(fēng)公司提交的回報(bào)表載明，自2011年至2016年期間時(shí)風(fēng)公司陸續(xù)向陳鶴亭支付回報(bào)款，其中最晚一筆為2016年8月22日，支付金額為3360元。陳鶴亭提交的常熟市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2017年4月17日出具的《證明》，載明:“依據(jù)查詢?nèi)岁慂Q亭申請(qǐng)，經(jīng)查詢，至2017年4月17日10:34止，查詢個(gè)人在我中心不動(dòng)產(chǎn)登記信息庫中，無房產(chǎn)（現(xiàn)手）登記記錄?！?/p>

蘇州市中級(jí)人民法院在執(zhí)行住安公司與時(shí)風(fēng)公司建設(shè)工程施工合同一案過程中，于2014年7月21日作出（2014）蘇中執(zhí)字第0191號(hào)執(zhí)行裁定書及執(zhí)行協(xié)助通知書，查封時(shí)風(fēng)公司名下位于常熟市海虞南路62號(hào)22-A室等12套房產(chǎn)。后陳鶴亭以常熟市海虞南路62號(hào)22-A室系其所有，向蘇州市中級(jí)人民法院提起執(zhí)行異議。在執(zhí)行異議審查聽證過程中，陳鶴亭陳述其未辦理權(quán)證的原因是：“本人工作繁忙，當(dāng)時(shí)未及時(shí)辦理房屋權(quán)證，過后一直擱置，認(rèn)為未辦理權(quán)證并未影響對(duì)房屋的使用，故至今未辦理相關(guān)權(quán)證”，以及“我搬了三次家，因?yàn)橹虚g搬家，有些辦理房產(chǎn)證的材料沒找到，這次又搬家，這些材料才找到……，所以才沒有急于辦理房產(chǎn)證”。蘇州市中級(jí)人民法院于2017年3月16日作出（2014）蘇中執(zhí)異字第00026號(hào)執(zhí)行裁定：陳鶴亭提供的相關(guān)證據(jù)并不能證明其未辦理過戶非因自身原因，反而提出未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的原因是自身工作繁忙以及沒能找到辦理房產(chǎn)證的資料；陳鶴亭的異議理由沒有法律依據(jù)，該院不予采納。蘇州市中級(jí)人民法院遂裁定駁回陳鶴亭提出的執(zhí)行異議，陳鶴亭據(jù)此提起訴訟。

一審法院判決：駁回陳鶴亭的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)7955元，由陳鶴亭負(fù)擔(dān)。

陳鶴亭不服一審判決，向江蘇省高級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求：1. 撤銷一審判決；2. 判決支持陳鶴亭的一審訴訟請(qǐng)求;3.本案一、二審訴訟費(fèi)由住安公司負(fù)擔(dān)。

二審法院對(duì)一審法院認(rèn)定與查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

二審法院認(rèn)為：1. 案外人提起執(zhí)行異議之訴排除對(duì)特定執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行,人民法院首先要判斷案外人對(duì)案涉執(zhí)行標(biāo)的是否享有實(shí)體權(quán)益,一審法院根據(jù)陳鶴亭的一審訴訟請(qǐng)求將爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為“陳鶴亭要求確認(rèn)其對(duì)于案涉常熟市海虞南路62號(hào)22-A室房產(chǎn)享有所有權(quán),進(jìn)而主張停止對(duì)常熟市海虞南路62號(hào)22-A室相應(yīng)強(qiáng)制執(zhí)行行為能否成立”，并無不當(dāng)，一審法院圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行審理,有事實(shí)與法律依據(jù)。陳鶴亭關(guān)于一審法院未全面審查其訴訟請(qǐng)求的主張,沒有事實(shí)與法律依據(jù)。2. 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,除了繼承、征收等非因法律行為所取得的物權(quán)外,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,必須經(jīng)依法登記,始能發(fā)生效力。2004年9月7日,陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了房款,陳鶴亭據(jù)此獲得了案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。但案涉房屋至人民法院查封前,一直未過戶至陳鶴亭名下，又因陳鶴亭在簽署《房屋交接書》之后,即委托時(shí)風(fēng)公司統(tǒng)一出租。2011年至2016年期間，時(shí)風(fēng)公司按時(shí)向陳鶴亭支付收取的租金，其中最晚一筆為2016年8月22日,支付金額為3360元。據(jù)此可以判斷,陳鶴亭在2004年購(gòu)買案涉房屋后,至人民法院查封之前一直將案涉房屋出租使用。因此，陳鶴亭對(duì)案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)能否對(duì)抗蘇州市中級(jí)人民法院2014年7月21日的查封,應(yīng)當(dāng)依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)條件進(jìn)行審查,缺一不可。3. 依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定,案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的,案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。陳鶴亭自2004年購(gòu)買案涉房屋后至2014年人民法院查封前,在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)一直沒辦理過戶手續(xù)，其亦未能提供證據(jù)證明案涉房屋沒有過戶系非因自身原因所造成。因此，陳鶴亭不能依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除人民法院對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，陳鶴亭的上訴請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確，應(yīng)予維持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)7955元，由陳鶴亭負(fù)擔(dān)。

再審過程中，當(dāng)事人對(duì)一、二審判決查明的事實(shí)均無異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案再審審理的重點(diǎn)問題是：陳鶴亭對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

（一）關(guān)于本案法律適用的問題

本案中，一、二審法院在審理該執(zhí)行異議之訴時(shí)，依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)審查標(biāo)準(zhǔn)，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性，陳鶴亭購(gòu)買后即委托時(shí)風(fēng)公司對(duì)外出租，并非用于居住，且因自身原因未能辦理過戶登記為由，認(rèn)定陳鶴亭不符合第二十八條、第二十九條規(guī)定所列條件，對(duì)其排除強(qiáng)制執(zhí)行的請(qǐng)求不予支持。對(duì)此，本院認(rèn)為：

案外人執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴雖具有一定的關(guān)聯(lián)性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同。相應(yīng)地，對(duì)案外人民事權(quán)益的審查原則和審查標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。執(zhí)行異議作為執(zhí)行程序的一部分，其制度功能在于快速、不間斷地實(shí)現(xiàn)生效裁判文書確定的債權(quán)，其價(jià)值取向更注重程序效率性，同時(shí)兼顧實(shí)體公平性?；谶@一目標(biāo)，執(zhí)行異議程序更側(cè)重于對(duì)執(zhí)行標(biāo)的上的權(quán)利進(jìn)行形式審查，人民法院執(zhí)行部門主要根據(jù)執(zhí)行標(biāo)的的物權(quán)登記、實(shí)際占有等權(quán)利外觀來認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)屬，并作出應(yīng)否予以執(zhí)行的判斷。而執(zhí)行異議之訴作為與執(zhí)行異議銜接的后續(xù)訴訟程序，是一個(gè)獨(dú)立于執(zhí)行異議的完整的實(shí)體審理程序，其價(jià)值取向是以公平優(yōu)先、兼顧效率，通過實(shí)質(zhì)審查的方式對(duì)執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定，進(jìn)而作出案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的判斷，以實(shí)現(xiàn)對(duì)案外人民事權(quán)益的實(shí)體性執(zhí)行救濟(jì)。

由此，基于二者的關(guān)聯(lián)性和共通性，在針對(duì)執(zhí)行異議之訴具體審查標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定或者司法解釋出臺(tái)前，執(zhí)行異議之訴案件可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。若案外人異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，人民法院在執(zhí)行異議之訴中就要支持案外人的異議請(qǐng)求。同時(shí)，基于二者審查方式和判斷標(biāo)準(zhǔn)的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于可以排除強(qiáng)制執(zhí)行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，人民法院在執(zhí)行異議之訴中也不能當(dāng)然認(rèn)定案外人的異議請(qǐng)求不能成立，而應(yīng)該根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款關(guān)于“對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求”的規(guī)定，基于案件具體情況對(duì)案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并依法作出是否支持案外人異議請(qǐng)求的判斷。

（二）關(guān)于陳鶴亭享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題

本院認(rèn)為，針對(duì)陳鶴亭對(duì)執(zhí)行標(biāo)的所享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，可以結(jié)合被執(zhí)行人時(shí)風(fēng)公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，異議人陳鶴亭、申請(qǐng)執(zhí)行人住安公司及被執(zhí)行人時(shí)風(fēng)公司對(duì)案涉房屋各自享有的權(quán)利性質(zhì)，以及案涉房屋的功能、屬性等方面進(jìn)行綜合判斷。

1. 案涉房屋不屬于時(shí)風(fēng)公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)納入強(qiáng)制執(zhí)行的范圍。

人民法院在執(zhí)行程序中對(duì)被執(zhí)行人所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)以其責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限。如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財(cái)產(chǎn)是指民事主體用于承擔(dān)民事責(zé)任的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財(cái)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)償付債務(wù)。

就本案而言，住安公司申請(qǐng)查封、執(zhí)行的案涉房屋，系被執(zhí)行人時(shí)風(fēng)公司開發(fā)建設(shè)的酒店式公寓?；诒景敢巡槊鞯氖聦?shí)，2004年9月7日，時(shí)風(fēng)公司與陳鶴亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳鶴亭，陳鶴亭依約向時(shí)風(fēng)公司支付了全部購(gòu)房款，時(shí)風(fēng)公司亦向陳鶴亭實(shí)際交付了該房屋，陳鶴亭也實(shí)際繳納過該房屋有線電視費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。盡管陳鶴亭在收房后又將該房屋委托給時(shí)風(fēng)公司進(jìn)行出租，但沒有證據(jù)證明陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司惡意串通或者存在其他利害關(guān)系。在此情況下，陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)基本履行完畢。時(shí)風(fēng)公司作為出賣人對(duì)該房屋即不再享有任何法律上的實(shí)體權(quán)利，僅負(fù)有協(xié)助陳鶴亭辦理過戶登記的義務(wù)。據(jù)此，案涉房屋已經(jīng)脫離時(shí)風(fēng)公司責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，時(shí)風(fēng)公司因全額收取了陳鶴亭支付的購(gòu)房款，其責(zé)任財(cái)產(chǎn)并未因此減損，時(shí)風(fēng)公司業(yè)已無權(quán)再用該房屋償付其所欠債務(wù)，否則就有違公平、誠(chéng)實(shí)信用的法律原則。住安公司作為時(shí)風(fēng)公司債權(quán)人原則上亦不能請(qǐng)求以該房屋抵償時(shí)風(fēng)公司所欠債務(wù)，除非住安公司有證據(jù)證明陳鶴亭與時(shí)風(fēng)公司惡意串通或者有其他利害關(guān)系，影響了對(duì)時(shí)風(fēng)公司責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍的認(rèn)定。

2. 陳鶴亭對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)與住安公司的普通金錢債權(quán)相比，應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)。

如前所述，陳鶴亭基于《商品房買賣合同》及相關(guān)法律規(guī)定，在已支付完畢購(gòu)房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對(duì)時(shí)風(fēng)公司享有請(qǐng)求協(xié)助辦理案涉房屋過戶登記手續(xù)、進(jìn)而取得案涉房屋所有權(quán)（完全物權(quán)）的權(quán)利，該權(quán)利也被稱之為物權(quán)期待權(quán)。而基于江蘇省高級(jí)人民法院（2013）蘇民終字第0197號(hào)生效民事判決，住安公司對(duì)時(shí)風(fēng)公司享有的是普通金錢債權(quán)，該債權(quán)與案涉房屋并無直接關(guān)聯(lián)。

雖然我國(guó)現(xiàn)行立法未就物權(quán)期待權(quán)作出明確規(guī)定，但作為一種從債權(quán)過渡而來、處于物權(quán)取得預(yù)備階段的權(quán)利狀態(tài)，此種權(quán)利具有與債權(quán)相區(qū)別、與物權(quán)相類似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房買賣合同》的成立和生效意味著買受人陳鶴亭有權(quán)請(qǐng)求時(shí)風(fēng)公司依約交付所購(gòu)商品房，該請(qǐng)求權(quán)作為一般合同債權(quán)與住安公司同樣基于合同享有的普通金錢債權(quán)并無二致，沒有優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利基礎(chǔ)。但陳鶴亭在依約支付了全部購(gòu)房款并實(shí)際合法占有所購(gòu)房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權(quán)就轉(zhuǎn)化為其對(duì)該房屋享有的物權(quán)期待權(quán)。該物權(quán)期待權(quán)雖然仍屬于債權(quán)的范疇，但已不同于一般債權(quán)。時(shí)風(fēng)公司作為出賣人因買受人陳鶴亭依約履行了付款義務(wù)而讓渡了其對(duì)所售房屋享有的占有、使用、收益及部分處分的物權(quán)權(quán)能，買受人也因?qū)嶋H占有該房屋獲得了一定的對(duì)外公示效力，盡管該效力尚不能與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法定效力相等同。據(jù)此，陳鶴亭對(duì)案涉房屋所享有的權(quán)利盡管尚不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但已具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，陳鶴亭可以合理預(yù)期通過辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)）。

實(shí)際上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款關(guān)于“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十條、第七十一條、第七十二條中關(guān)于“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；……業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”等規(guī)定，基于本案已經(jīng)查明的事實(shí)，陳鶴亭至少在形式上已經(jīng)符合上述司法解釋對(duì)“業(yè)主”的界定，只是由于尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其作為“業(yè)主”對(duì)案涉房屋的處分權(quán)能尚受到一定限制，但陳鶴亭對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)已具有一定的物權(quán)權(quán)能是可以確定的。陳鶴亭所享有的權(quán)利在內(nèi)容和效力上已經(jīng)超過了住安公司享有的普通金錢債權(quán)，在沒有證據(jù)證明陳鶴亭物權(quán)期待權(quán)的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應(yīng)優(yōu)先于住安公司的普通金錢債權(quán)予以保護(hù)。

至于案涉房屋因陳鶴亭自身原因一直未辦理過戶登記手續(xù)，不影響對(duì)陳鶴亭享有前述物權(quán)期待權(quán)的認(rèn)定。但基于一、二審判決查明的事實(shí)，陳鶴亭怠于行使自己的權(quán)利，購(gòu)買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對(duì)本案的發(fā)生具有明顯過錯(cuò)，浪費(fèi)本已緊張的司法資源，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，故結(jié)合本案實(shí)際情況由其承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用，以示懲戒。

3. 陳鶴亭對(duì)案涉房屋具有一定的居住權(quán)益，有優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值和意義。

本案中，案涉房屋作為酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陳鶴亭一直委托時(shí)風(fēng)公司對(duì)外出租獲取收益，而非自住。僅就此而言，一審判決從形式上審查認(rèn)定陳鶴亭的異議不符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十九條所列可以排除執(zhí)行的條件，也并無不當(dāng)。但根據(jù)一、二審法院查明的事實(shí)，常熟市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2017年4月17日出具《證明》，載明：依據(jù)查詢?nèi)岁慂Q亭申請(qǐng)，經(jīng)查詢，至2017年4月17日10:34止，查詢?nèi)藗€(gè)人在我中心不動(dòng)產(chǎn)登記信息庫中，無房產(chǎn)（現(xiàn)手）登記記錄。本案一審?fù)徶?，陳鶴亭陳述自己之前居住在兒子名下的小產(chǎn)權(quán)房中，目前該房屋已被拆遷，并提交一份《關(guān)于對(duì)常昆路兩側(cè)相關(guān)地塊進(jìn)行收儲(chǔ)的通知》予以佐證；時(shí)風(fēng)公司確認(rèn)其向陳鶴亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并當(dāng)庭陳述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陳鶴亭自己居住。陳鶴亭再審亦陳述自己和配偶目前居住在案涉房屋內(nèi)。盡管住安公司對(duì)陳鶴亭的陳述尚有異議，但并無證據(jù)證明陳鶴亭及其配偶除案涉房屋外還有其他可用于居住的房屋。

至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無直接對(duì)應(yīng)關(guān)系，商業(yè)房被用于自住、住宅被用于投資炒賣的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中均不鮮見。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸于商業(yè)房范疇，但酒店式公寓的設(shè)計(jì)仍可用于居住，且不排除自住。在沒有證據(jù)證明陳鶴亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實(shí)際用于自住的情況下，案涉房屋對(duì)陳鶴亭夫婦即具有了居住保障功能。故，相對(duì)于住安公司享有的普通金錢債權(quán)，陳鶴亭的居住、生存權(quán)益就有了優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值和意義。

關(guān)于陳鶴亭在本案中請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋歸其所有的訴求，盡管有《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第二款關(guān)于“案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判”的規(guī)定作為依據(jù)，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”；第十一條關(guān)于“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要資料”以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，案涉房屋完全可以經(jīng)由當(dāng)事人申請(qǐng)，在登記機(jī)構(gòu)依法審核后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，陳鶴亭基于不動(dòng)產(chǎn)登記即可依法取得案涉房屋的所有權(quán)，目前沒有證據(jù)證明案涉房屋在解除查封后不能辦理過戶登記手續(xù)。陳鶴亭不能將基于自身財(cái)產(chǎn)保障而應(yīng)履行的申請(qǐng)登記的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給司法機(jī)關(guān)，意圖直接通過人民法院司法確權(quán)的形式規(guī)避本應(yīng)履行的申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的責(zé)任，對(duì)此本院不予支持。

綜上，陳鶴亭的再審事由基本成立，本院予以支持；一、二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款、四百零七條第二款規(guī)定，判決如下：

一、撤銷江蘇省高級(jí)人民法院（2018）蘇民終74號(hào)民事判決及江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院（2017）蘇05民初288號(hào)民事判決；

二、不得執(zhí)行江蘇省常熟市海虞南路66號(hào)22-A室商品住房（建筑面積49.23平方米）；

三、駁回陳鶴亭其他訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)7955元，二審案件受理費(fèi)7955元，合計(jì)15910元，均由陳鶴亭承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　賈清林

審判員　尹穎舜

審判員　張　穎

二〇一九年六月二十四日

法官助理　黃哲雅

書記員　郟海虹