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我們常說，想要提升商辦項目的資產收益，從產品力入手是最有效的方法。因為項目的地段、交通、建筑形態(tài)、等是自開發(fā)階段就定型的，后期難以用自身之力改變。但并不是說這樣我們就無能為力，在“內卷”越來越盛的商辦市場，業(yè)主方需要從產品自身產品力出發(fā)，保持并提升自己的競爭優(yōu)勢，才能在市場的博弈中取勝，并達到資產收益的最大化。何為項目自身的“產品力”？匠人科技創(chuàng)始人兼CEO項銘曾言：要更加注重客戶體驗，根據不同客戶的需求與特點，制定更為精準的戶型配比、更有競爭力的交付標準、更加全面的服務體驗、更為完善的定價策略。以交付標準為例，不同的交付標準對應的項目定位不同，但萬變不離其宗，不同的交付標準都是為了高收益服務的。先來回答一個問題：面積為220方的兩個房源，租金分別為3塊3（精裝交付）與2塊5（結構交付），客戶會選擇哪一套？8毛錢的價差會讓很多客戶傾向于精裝交付房源。那么從項目方出發(fā)，哪一種交付標準性價比更高呢？不假思索的回答或許是結構交付的房源，因為它在裝修上花的錢更少；但若將流轉空置期、免租期/裝修期、中介傭金等考慮進去后仔細測算，就會發(fā)現，高交付標準的房源成本投入比想象中少的多。 精裝房源18個月9萬5的成本投入，對比結構交付房源因空置帶來的成本、免租期成本、中介傭金成本，就會發(fā)現不到10萬的裝修花費并不多。甚至從長遠來看，300方以內精裝房源的遠比結構交付房源賺錢。所以我們認為，裝標并不是竹籃打水的投入，而是穩(wěn)賺不賠的投資。尤其是行業(yè)里越來越多專業(yè)玩家的出現，比如二房東，他們對產品力的思考、對經營效益與經營顆粒度的思考，極為深入且精細，他們的很多經營策略是高于傳統(tǒng)的資產持有方的。他們在產品的交付標準上做了更多思考與嘗試，也獲得了更高的出租率與收益。他們的思維與運作模式是值得學習的，所以，提升產品力的第一步，就需要轉變投入與投資的傳統(tǒng)觀念，清晰認識到交付標準的重要性。在《交付標準策略》電子書中我們討論過四種目前主流的交付標準。疫情后，很多項目都經歷了將大面積房源拆成N個小面積房源的戶型調整，以提高項目的出租率。那么這樣的300方以內的房源，它們的拎包交付究竟該怎么做？有價值的裝修投資，其回本周期普遍在18-24個月，這個階段往后便是純利潤，想要提升溢價，我們建議從以下四個維度入手，將交付標準策略進行全面規(guī)劃。目前我們在市面上看到做得比較好，一定是模塊化的標準裝修，找專業(yè)的第三方裝修公司來做解決方案，根據項目的定位、產業(yè)的定位等去設計與規(guī)劃合適的裝修風格，而不是自己硬上，喜歡什么裝修就搞什么裝修，大價錢花進去了，結果卻適得其反。在與租客簽訂合同時，一定要簽署一份補充協(xié)議或者在合同中增添幾條補充條款，其中包括押金、破損條款等。一般來說，高交付標準的押金在3個月左右，這個價格租客是可以接受的。此外，破損條款一定要有，包含在交付標準內的硬裝與軟裝若損壞了，該如何賠償？如何修補？哪一方付錢等等，最后租客在退租時，項目方也要檢查仔細，若有未能修補完善的破損，需要看具體的情況按照條款執(zhí)行。一般來說，維保的周期制定在一個季度或半年度，若日常產生破損，租客可以馬上告知項目方進行更換。或許有人認為，這些日常的維保投入太大，但若考慮到后期的繼續(xù)出租，其實這些成本都不高。因為維保的目的是為了避免租客退租后，房源裝修的破損程度超過一定范疇，如果押金無法覆蓋破損的損失，會導致裝修投入的溢價周期縮短，同樣得不償失。退組翻新是項目方一定要做的事情，其前提是標準裝修，同日常的定期維保一樣，投入的成本都是不高的，而且這樣一次性的成本投入，可以把整個溢價生命周期延長，利潤完全能覆蓋在裝修維保與翻新上的成本。做好產品是保持競爭力的最大前提，成功的招商，其核心一定是回歸到產品本身的，客戶需要怎樣的房源、怎樣的裝修，我們需要基于客戶的視角去考慮到這些問題，“從客戶中來，到客戶中去”，抓住產品需求精要，才是制勝的法寶。
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