董紅巖/整理 實際工作中,遇到很多拆除舊房建造新房情形,今天咱們詳細(xì)分析一下: 一、通過外購?fù)恋貢r,附帶地上物建筑物,準(zhǔn)備推倒重建。 (1)會計處理 通常情況下,根據(jù)《<企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號---無形資產(chǎn)>應(yīng)用指南》規(guī)定,外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。 此時,如何賬務(wù)處理呢? 對于有明確目的,購置土地使用權(quán)就是為了重建,購入的土地使用權(quán)上原舊房己無法使用或有明確拆除計劃,可以確定并非為了使用的目的而購入舊房,而是為了建造新房之目的而購入土地使用權(quán),同時必須附帶取得舊房,因此,所發(fā)生的支出應(yīng)全部歸屬于土地使用權(quán)的取得成本,分配到舊房的成本為零。 土地使用權(quán)的處理應(yīng)依據(jù)新建造計劃判斷處理,建造計劃可能包括兩方面: ①重建新房屋,做為固定資產(chǎn)使用的 根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號---固定資產(chǎn)》第九條規(guī)定,自行建造固定資產(chǎn)的成本,由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成'。 根據(jù)《<企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號---無形資產(chǎn)>應(yīng)用指南》規(guī)定,自行開發(fā)建造廠房等建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。 此時,土地使用權(quán)做為無形資產(chǎn)單獨記賬,單獨攤銷。 ②重建新房屋,是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品,準(zhǔn)備出售 根據(jù)《<企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號---無形資產(chǎn)>應(yīng)用指南》規(guī)定,企業(yè)(房地產(chǎn)開發(fā))取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。 (2)企業(yè)所得稅處理 根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十六條規(guī)定,無形資產(chǎn)按照以下方法確定計稅基礎(chǔ):(一)外購的無形資產(chǎn),以購買價款和支付的相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計稅基礎(chǔ); 在土地使用權(quán)達(dá)到預(yù)定用途(可用于建造新房用途)前發(fā)生的其他支出均可做為計稅基礎(chǔ),為取得土地使用權(quán)而附帶的舊房支出,以及拆除舊房費用支出、平整土地支出均記入土地使用權(quán)計稅基礎(chǔ)。
會計與企業(yè)所得稅稅法無差異。 二、原自用房屋,推倒重建 (1)會計處理 ①制定未來拆除計劃的 根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號---固定資產(chǎn)》第十九條規(guī)定,企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了,對固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法進(jìn)行復(fù)核。使用壽命預(yù)計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的,應(yīng)當(dāng)調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。預(yù)計凈殘值預(yù)計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的,應(yīng)當(dāng)調(diào)整預(yù)計凈殘值。與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益預(yù)期實現(xiàn)方式有重大改變的,應(yīng)當(dāng)改變固定資產(chǎn)折舊方法。固定資產(chǎn)使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法的改變應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更。 根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號---固定資產(chǎn)》第三條規(guī)定,使用壽命,是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預(yù)計期間,或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量。 綜上所述,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做出拆除計劃日應(yīng)重新評價該房屋使用壽命,調(diào)整折舊年限,將該舊房的原賬面價值在拆除前的剩余使用期內(nèi)全部折舊完畢。 ②直接決定推倒重建 固定資產(chǎn)直接推倒重建業(yè)務(wù),會計準(zhǔn)則沒有明確,可根據(jù)職業(yè)判斷進(jìn)行處理,分兩種處理方法: 第一、推倒原固定資產(chǎn)部分,視同報廢固定資產(chǎn)或發(fā)生固定資產(chǎn)毀損或者是以前折舊年限的調(diào)整,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。 會計分錄: 借固定資產(chǎn)清理 累計折舊 貸固定資產(chǎn) 借營業(yè)外支出 貸固定資產(chǎn)清理
第二、將推倒原固定資產(chǎn)部分賬面價值視為取得新建固定資產(chǎn)的一種成本支出,記入新建固定資產(chǎn)的成本。 會計分錄: 借在建工程 累計折舊 貸固定資產(chǎn) 在建工程隨新建支出一起轉(zhuǎn)入新建固定資產(chǎn)。 (2)企業(yè)所得稅處理 ①制定未來拆除計劃的 根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十九條規(guī)定,固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊,準(zhǔn)予扣除。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計算折舊;停止使用的固定資產(chǎn),應(yīng)當(dāng)自停止使用月份的次月起停止計算折舊。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況,合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計凈殘值。固定資產(chǎn)的預(yù)計凈殘值一經(jīng)確定,不得變更。 《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十條規(guī)定,除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外,固定資產(chǎn)計算折舊的最低年限如下:(一)房屋、建筑物,為20年;(二)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備,為10年;(三)與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等,為5年;(四)飛機、火車、輪船以外的運輸工具,為4年;(五)電子設(shè)備,為3年。 企業(yè)所得稅角度,對折舊年限改變沒有禁止性規(guī)定,因拆除計劃而縮短折舊年限的,只要不超過最低年限限制,折舊額可稅前扣除;如果超過最低年限,折舊額不允許稅前扣除,應(yīng)做納稅調(diào)整。 ②直接決定推倒重建 根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2011年第34號第四條規(guī)定,關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴建的稅務(wù)處理問題。企業(yè)對房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進(jìn)行改擴建的,如屬于推倒重置的,該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值,應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計稅成本,并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起,按照稅法規(guī)定的折舊年限,一并計提折舊;如屬于提升功能、增加面積的,該固定資產(chǎn)的改擴建支出,并入該固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ),并從改擴建完工投入使用后的次月起,重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊,如該改擴建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的,可以按尚可使用的年限計提折舊。 企業(yè)所得稅角度,只認(rèn)會計處理的第二種方法,如果企業(yè)會計處理采用第一種方法,則會產(chǎn)生稅會差異,需進(jìn)行納稅調(diào)整。 參考文件及鏈接: 1、《企業(yè)所得稅法》; 2、《企業(yè)所得稅法實施條例》; 3、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)(2006)》(財會[2006]3號); 4、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南; 5、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)。
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