· 小區(qū)事務參與權，是一種成員權，必須基于業(yè)主身份而獲得。租戶未參與表決，并不導致業(yè)主大會決議無效。小區(qū)停車位分配，究其本質，是機會與財富按一定規(guī)則的合理分配，不涉及生命健康、人格尊嚴及人身自由，屬于業(yè)主自治范疇，政府無須過多干預。

· 民法典規(guī)定，小區(qū)公共停車位，屬于全體業(yè)主共有，并不屬于業(yè)主出租時可以處分的個人附屬財產。對其的使用，必須受制于管理規(guī)約。未經全體共有權人同意，業(yè)主無權將車位作為附屬財產“轉讓”給租戶。停車位分配的核心價值是合理滿足業(yè)主的停車需求，包括租房收益在內的其他價值，均應為其讓位。

· 民法典規(guī)定，小區(qū)公共停車位，必須優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需求，管理規(guī)約對業(yè)主與租戶實施差別對待，具有堅實的正當性。對租客實施不利的差別對待，并不構成對房東使用房屋的不當限制。房東的搬遷，表明其沒有了車位實際使用需求，日后如果回搬，則車位使用權可予回轉。

· 將搬走的業(yè)主車位收回,以滿足其他業(yè)主的停車需求，并沒有從根本上消滅房東出租房屋并獲取收益的權利。房東可以尋求沒有停車需求、或者能夠自行解決停車需求的租戶。在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求的價值下，限縮房東帶車位出租的權利，就價值衡平而言，具有正當性。

· 停車位的懸殊價差并不是問題。業(yè)主既然有權通過管理規(guī)約，不向外部人提供停車服務，哪怕你交多少錢也不行，當然也可以向外部人提供高價的收費停車服務。業(yè)主與租戶價差懸殊，其目的并不在于多收取停車費，而是通過阻抑外來停車，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需求。

近日，據(jù)《上海法治報》報道：

普陀區(qū)金沙江路895弄華師大三村小區(qū)的租戶王先生稱，自己在該小區(qū)已經住了8年，之前每月停車費一直繳納150元，臨停是5元/天。

7月下旬，保安告訴王先生，物業(yè)貼出了一則通知，要求租戶在8月1日前將車駛離小區(qū)，否則將按照每小時5元的價格收費，一天封頂120元。據(jù)稱，這是該小區(qū)根據(jù)業(yè)主大會通過的管理規(guī)約而實施的新的管理措施。

為了落實這一差別收費政策，該小區(qū)設置了“三證合一”的辦證門檻，即辦理停車證必須房產證、行駛證、身份證三證一致，租客不得以房東的名義辦理停車證。目前，王先生只好將車輛駛離小區(qū)，在附近的商業(yè)區(qū)辦理每月700元的包月停車。房東孫先生向物業(yè)表示，愿意提供房產證幫助租戶辦理停車手續(xù)，把自己作為業(yè)主的停車權利讓渡給租戶，但遭到拒絕。

租戶王先生認為：其一，租戶無法參加業(yè)主大會，也沒有辦法表達不同意見，小區(qū)的管理規(guī)約并沒有反映其意愿。其二，不論是租戶還是業(yè)主，物業(yè)提供的停車服務應當一視同仁，不該差別對待。其三，即便業(yè)主大會有權決定差別定價，對租客的停車收費達到對業(yè)主收費的24倍，顯然嚴重偏離了物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的指導價格，殊不合理。其四，限制租戶的停車權損害了房東的利益。試想，每月停車費達到將近房租的一半，還有誰愿意來租房？

王先生的質疑，獲得了一些支持。一些法學教授也認為，車位使用權屬于房東的附屬權利，也應一并轉移，否則會限制房東出租房屋并獲得收益的權利。

這些觀點，必須細為省察，才能做出合理的利益分配。

以上質疑，可以分為程序與實體兩個方面：其一，業(yè)主大會的召集與表決程序，是否合法？沒有聽取租戶意見，是否有問題？這是程序方面的判斷。其二，業(yè)主大會的決議內容，是否合法？對業(yè)主與租戶實行停車位差別定價，是否有問題？這是實體方面的判斷。

只有這兩個方面都沒有問題，我們才可以說，華師大三村小區(qū)業(yè)主大會關于停車位的管理規(guī)約合法有效。

針對租戶關于小區(qū)車輛管理方案未征求其意見的質疑，物業(yè)的解釋是，當初每棟樓的樓組長挨家挨戶發(fā)放選票，也在各大樓門洞口張貼了相關告示。經業(yè)主大會投票表決同意，通過了新修訂的車輛管理方案，所有流程都合法合規(guī)。

然而，租戶孫先生卻稱，自始至終沒收到過相關通知和選票，事后聯(lián)系業(yè)委會，也不愿出面解釋。

爭議焦點在于，租戶未收到通知、也未參與投票，是否導致業(yè)主大會的決議無效？

首先必須明確的是，對于小區(qū)事務的參與權，是一種成員權，必須基于業(yè)主身份而獲得，屬于社區(qū)自治權的范疇。也就是說，《民法典》第271條賦予全體業(yè)主的權利，適用于所有的房屋所有權人而不是租戶。另外，業(yè)主行使此種成員權，通常是通過業(yè)主大會決議的方式。

我國《民法典》第277條規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！渡虾Ｊ凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》第12條第4款規(guī)定，“業(yè)主參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權?！?nbsp;第61條第2款規(guī)定，“車輛在全體共用部分的停放、收費標準、費用列支和管理等事項，由業(yè)主大會決定。也就是說，業(yè)主大會的參與主體是全體業(yè)主，即房屋所有權人，租戶并沒有參與的權利。當然，租戶可以在獲得業(yè)主授權的情況下，代表業(yè)主投票，但其投票必須反映業(yè)主意愿。

另外，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條第2款，“專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務?！睋?jù)此，租戶對小區(qū)車位等共有資源享有的權利，當然要受制于業(yè)主大會通過的管理規(guī)約。

道理至為簡單，小區(qū)情況千差萬別：有些小區(qū)停車資源豐富，租戶的停車需求完全可以滿足，而有些老舊小區(qū)，則早已不堪重負，連業(yè)主也一位難求。因而，對于停車位，法律無法做一刀切安排，而是交給了業(yè)主自治。

回到本事件，如果華師大三村小區(qū)的業(yè)主大會議事規(guī)則沒有問題，則該小區(qū)的車位管理規(guī)約，在程序方面應無問題。租戶未能被通知到，并不影響管理規(guī)約的效力。倘若沒有通知到極個別的業(yè)主，這些業(yè)主提出了異議，可以采用補發(fā)通知并記下其反饋意見的方式，來補正瑕疵，但并不足以否定該規(guī)約在程序方面的效力。

至于如何計算“參與表決”的人數(shù)達到法定要求，則是一個帶有普遍意義的問題，在最后一部分詳述。

以上是程序方面的分析，而最關鍵的問題卻是，在實體方面，該決議是否有效？

有觀點認為，小區(qū)共有資源，租戶應當與業(yè)主平權。例如，有教授表示，“租戶花錢租房，租到的不僅是房屋的使用權，還應有小區(qū)內公共設施的使用權。”另有網友留言，“如果小區(qū)公共停車區(qū)域屬于全體業(yè)主共有，租戶不能停車，那么，按照這個邏輯，小區(qū)里的道路也是業(yè)主所有，那租戶是不是連走都不能走了？”

必須指出，從來沒有一條法律規(guī)則直接規(guī)定，在停車位的分配方面，租戶與業(yè)主應當平權。因而，所有的分析，只能基于法律原則以及基于價值判斷的法理。

首先要剔除一些假命題。有網友認為，小區(qū)道路業(yè)主共有，租戶是否連走都不能走了？這委實是不堪一駁的假命題。一來業(yè)主絕不會在這方面限制租戶的權利，這個問題在現(xiàn)實生活中絕不會發(fā)生，二來即便是具有主權意義的領海，其他國家的船舶在不損害沿海國安全、和平與良好秩序的前提下，均享有無害通過的權利，何況是住在小區(qū)的租戶，更不能被限制無害使用小區(qū)道路的權利。

其實，問題的實質在于：其一，在停車位的安排方面，能否對業(yè)主與租戶實施差別對待？其二，如果對租客實施不利的差別對待，是否構成了對房東使用房屋的不當限制？

先說說業(yè)主與租戶的差別對待問題?！睹穹ǖ洹返?76條明確規(guī)定了“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”道理也很直白：除非業(yè)主購買房屋時買下了附屬車位，車位應當屬于業(yè)主共有，而租戶不屬于共有人，就此而言，業(yè)主與租客被區(qū)別對待，擁有堅實的法理基礎。另外，車位既然屬于全體業(yè)主共有，未經全體共有權人同意，業(yè)主無權將車位作為附屬設施，“轉讓”給租戶。

以此為基礎，可以推知：車位本來是配置給業(yè)主的，業(yè)主的搬遷，表明其沒有了居住需求，也就沒有了車位的使用需求，在此情況下，必須先行滿足其他業(yè)主的停車需求，只有其他業(yè)主的停車需求得到滿足之后，才能滿足租戶的。

由此產生的問題是：其一，這樣做是否不當限制了業(yè)主的房屋使用權？也就是說，不讓業(yè)主帶車位出租，是否減損了其出租房屋以獲得收益的權能？其二，如果租期結束，業(yè)主回搬，車位問題如何解決？

先說第一個問題。共有車位的使用權配置事宜，如果由業(yè)主大會以合法程序做出決議，租客劣后于業(yè)主，則表明全體業(yè)主對共有財產已經做出了處分，所有業(yè)主均受其拘束，這固然會在一定程度上限縮房東的出租收益權，但基于以下數(shù)點原因，并不構成對房東處分房產的不當限制：

規(guī)則貴在精細?！睹穹ǖ洹逢P于“車位應當優(yōu)先滿足業(yè)主”的法益，必須通過精巧的技術規(guī)則來設計。

有觀點認為，對業(yè)主與租戶差價收取停車費，在實踐中較為常見，但像報道中所稱的華師大三村小區(qū)的價差24倍之多，其合理性存疑。此一觀點的依據(jù)是，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第61條第2款規(guī)定，“業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定收費標準。業(yè)主大會成立前，其收費標準由建設單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定。收費標準、費用列支和管理等事項應當在前期物業(yè)服務合同中予以約定?！?/span>

持此種觀點者認為，降低租戶與業(yè)主停車位的價差，則是可以接受的。

其實不然。問題不在于價格，而在于業(yè)主的真實意愿。

從法益目的看，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的前述規(guī)定，在于避免物業(yè)公司在車位矛盾突出的情況下坐地起價，傷害業(yè)主利益?！秶野l(fā)展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》（發(fā)改價格[2014]2755號），將住宅小區(qū)停車服務放開價格管理，不再實行政府指導價，此后各地屢屢發(fā)生車位價格一夜飆漲的情況，故而上海市引入了物業(yè)管理協(xié)會價格監(jiān)測機制，其法益目的正在于維護業(yè)主利益。而華師大三村小區(qū)的管理規(guī)約，刻意拉大租戶與業(yè)主的停車位價差，目的并不在于多收取停車費，而是通過阻抑外來停車需求，優(yōu)先滿足業(yè)主的車位使用權，也正著眼于維護業(yè)主利益。

從私權自治的角度看，全體業(yè)主有權做出決議，一概拒絕外來車輛停放，以緩解小區(qū)緊張的車位矛盾，或者保障小區(qū)的安全有序，更何況只是拉大價差？說得直白點，你花多少錢我都可以不讓你停，更何況我允許你停，只是多收了點錢而已。

舉例而言，交大地處徐家匯核心地段，本校教師停車不收費，但社會車輛停留超過一定時間，則須按小時收取不菲的費用，此點從來未曾有爭議。租戶車輛同樣屬于外來車輛，在車位矛盾突出的小區(qū)，為了滿足業(yè)主的優(yōu)先使用權，采取拉大價差的方式，阻抑非業(yè)主的停車需求，并未給房東的租房帶來不合理的限制，因而，并不失當。

共有道路上的停車位分配，究其本質，是業(yè)主共有資源的分配問題，其核心價值是滿足業(yè)主的停車需求，其他的價值，均應為其讓位。

最后，一個附帶的問題是，如何認定業(yè)主參與了公共事務的表決？

我國《民法典》本著提升業(yè)主參與率、從源頭減少或避免糾紛的考量，在第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

但何為“參與表決”？是否送達選票即視為參與了業(yè)主大會？在實踐中，很多業(yè)主因工作忙碌，公共事務參與熱情并不高，要達到三分之二的參與率，并非易事。在促成業(yè)主大會的合法有效，必須在送達與表決方面細為設計規(guī)則。

首先是關于送達。選票要送達每一位業(yè)主。樓組長挨家挨戶送選票是一種傳統(tǒng)方式，也可以考慮建立業(yè)主微信群，在群里發(fā)布議決事項，@所有人，即視為有效送達。

其次，要確認業(yè)主反饋意見的法律效果。選票送達后，業(yè)主不回票，或者微信群發(fā)布后，業(yè)主未作反饋，如何認定其法律效果？有觀點認為，從促成業(yè)主大會決議形成的角度出發(fā)，宜視為參與表決并同意了決議。

可以這樣嗎？當然不可以。

根據(jù)《民法典》第140條第2款的規(guī)定，沉默只有在有法律規(guī)定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示。

因而，只有在業(yè)主約定了“沉默視為同意”的議事規(guī)則之后，方可適用前述規(guī)則。這就需要做一個嫁接，明確業(yè)主的沉默代表什么法律效果，并在首次業(yè)主大會中通過議事規(guī)則，即可適用于日后的每次表決。

鑒此，房管部門可以發(fā)布《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本，引導業(yè)主對表決票送達但業(yè)主未予回票的行為的法律效果達成共識。例如，可以在示范文本中規(guī)定，表決票送達但業(yè)主未予反饋的，產生以下法律效果，以供業(yè)主選擇：

一是視為同意，但在差額選舉業(yè)主委員會或者差額選聘物業(yè)服務企業(yè)（也可以根據(jù)各小區(qū)的特點，增列需要每一位業(yè)主明確表態(tài)的事項）時，該表決票視為廢票；

二是視為同意已形成的多數(shù)票意見；

三是視為不同意所議事項。

小區(qū)業(yè)主可以自由選擇前述任何一種，納入《業(yè)主大會議事規(guī)則》，以后即可以此確認業(yè)主無反饋意見的法律效果。但必須強調的是，必須獲得所有業(yè)主的明示回復，該條議事規(guī)則方能通過且生效。也就是說，針對《業(yè)主大會議事規(guī)則》的“表決”，是指“已送達表決票且業(yè)主已經回票并明確表達了意見”。