|
來源：胖乎律師，轉自大律君 本文僅供交流學習，版權歸原作者所有，部分文章推送時未能及時與原作者取得聯(lián)系，若來源標注錯誤或侵犯到您的權益，煩請告知，我們將立即刪除?！胺煞諛I(yè)務交流” 房屋租賃合同，是指房屋出租人與承租人之間，以承租人定期給付約定租金形式，雙方就房屋租賃相關權利義務達成一致合意而簽署的協(xié)議。 關于租賃合同，民法典在原有合同法的基礎上，作出了新增修改——在更有利于保障租房人權益的基礎上，也更加兼顧出租人的權益。民法典關于租賃合同的新規(guī)定 ——2021年簽署租賃合同一定要注意了！ 1、房屋權屬存爭議？可無償退租！《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同： （一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押； （二）租賃物權屬有爭議； （三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。
實際中，經常出現(xiàn)房屋所有權引發(fā)的爭議糾紛，殃及了租房人的情況。此時租房人想退租卻苦于租賃合同沒有到期，且合同條款并未明確約定出現(xiàn)此種情況時應如何處理。民法典第七百二十四條則明確了：當房屋出現(xiàn)權屬爭議，或者被查封、扣押時，租房人可以依法解除租賃合同。可以說從法律角度更一步保障了租房人的居住權益——廣大租房人遇到這種情況時，在保留相關證據后，就可以隨時（和出租人）要求解除租賃合同。2、設立居住權的房屋不得出租！房屋“居住權”是民法典新增的概念——指的是在不改變房屋所有權的前提下，為特定主體設置一定期限的居住權利。根據民法典規(guī)定，在沒有特殊約定的情況下，設立了居住權的房屋不得出租：《民法典》第三百六十九條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。 所以，租客們在租房時應當首先明確：該房屋是否設立了居住權。如果房屋設立了居住權仍被違約出租承租，那么日后產生糾紛，該房屋的租賃合同將因為“居住權”而失去法律效力。（合同失效意味著，居住權所有人可以隨時將租客趕出房屋）所以，設立了居住權的房屋，可以說是租房雷區(qū)，租客們在租房時一定要避開——可以在租賃合同中寫明：該房屋未設立居住權……在合同履行期間不得設立居住權……否則出租人將承擔xxxx元違約金。3、到期了被趕出去？不行，租房人享有優(yōu)先租賃權！現(xiàn)實中經常會有這樣一種情況：合同到期后，租房人被房東告知不想再出租了，那么此時租房人只能去找新的房源。而民法典新增規(guī)定，當租賃期滿后，房屋承租人在同等條件下，享有優(yōu)先承租權利：《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。 租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。
意味著—— 首先，租賃期滿后，如果租房人繼續(xù)租賃，且出租人沒有提出異議，那么此時視為原租賃合同繼續(xù)有效，同時租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ冢?/section>其次，如果租賃期滿后，出租人想租給別的租客，那么在同等條件的前提下（比如同等租金），原租房人則享有優(yōu)先承租的權利。4、租房人優(yōu)先購買權？有限制條件了！《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。 對比此前合同法相關規(guī)定——（房屋出售時）租房人享有優(yōu)先購買權：首先民法典明確了租房人享有優(yōu)先購買權的期限：在出租人通知租房人房屋將出售后的15天內（租房人應明確是否購買）；其次民法典還規(guī)定了如果房屋按份共有人/房屋所有權人的近親屬表示購買的，那么租房人的優(yōu)先購買權將作廢。5、房屋轉租時，幾方權益如何保障？對于現(xiàn)實生活中經常出現(xiàn)的“房屋轉租”的情況，由此引發(fā)的糾紛應如何解決？此次民法典新增規(guī)定：《民法典》第七百一十六條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 《民法典》第七百一十八條：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
首先，經過出租人同意的，承租人可以將房屋轉租給第三人（未經同意轉租的，出租人可解除合同）；其次，當發(fā)現(xiàn)房屋被轉租時，出租人可以提出異議（期限為6個月內），超期則視為同意轉租；第三，（經出租人同意）轉租的房屋，出租人和承租人的租賃合同繼續(xù)有效，同時第三人造成的房屋損失結果，由承租人來進行賠償。
|
