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案情簡介 王女士于2010年和李某簽訂房屋買賣合同，李某明確說明該房屋可以遷入戶口，并承諾將該學區(qū)房過戶給王女士。王女士為孩子上學購入房屋，但是2018年卻發(fā)現(xiàn)，賣的房子的舊主人李某居然沒有遷出去，戶口登記機關告訴她辦不了戶口遷入。為了遷戶口買的房子，現(xiàn)在戶口卻遷不了？ 萬般無奈之下，王女士選擇法律手段維護自己的權益，提起訴訟，要求李某按照合同約定履行合同——遷出戶口。然而，法院的意見卻是，只能請求對方承擔違約責任，強制遷出戶口的訴訟請求是不可能被支持的。 法律分析 本案面臨的問題是是否超過訴訟時效？遷出戶口訴訟請求能否被支持？遷出戶口請求不能被支持，權益如何救濟？ （一）訴訟時效問題 民事訴訟時效是指權利人經過法定期限不行使自己的權利，依法律規(guī)定其勝訴權便歸于消滅的制度。也就是說，權利人一旦超過訴訟時效提起訴訟，且對方援用訴訟時效抗辯，權利人會面臨敗訴風險。 根據《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間一般為三年，自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。一般最長保護期限是20年，自權利收受到損害之日計算。 本案中，遷出戶口是王女士2010年簽訂房屋買賣合同的主要合同目的。2018年王女士發(fā)現(xiàn)舊房主李某沒有按合同約定將戶口遷出，嚴重損害其合法權益。 2018年王女士欲提起訴訟維護權益，雖距離合同履行已經超過8年，但提起訴訟在知道權利受損害之日起三年內，而且未超過20年的最長保護期。因此，王女士提起訴訟仍在訴訟時效保護范圍之內， （二）遷出戶口訴訟請求 遷出戶口屬于公安機關的行政行為，不屬于平等主體之間的民事法律行為。 實踐中，法院審判觀點認為：房屋買賣合同糾紛中，房屋買賣合同履行過程中，買受人起訴要求出賣人遷出戶口的，無論當事人在房屋買賣合同中就戶口遷移事宜是否作出了約定，均不屬于民事案件的受理范圍。因此，本案王女士遷出戶口的訴訟請求不能得到法院支持。 （三）權益救濟 房屋買賣合同約定賣方遷出戶口義務，其未按約履行的，買受人有兩種救濟方式：1、請求解除房屋買賣合同，返還購房款及利息，并要求承擔違約責任；2、房屋合同繼續(xù)履行，要求出賣人承擔違約責任。 法律規(guī)定，解除合同有三種：協(xié)商解除、約定解除和法定解除。 根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，法定解除事由有五種： （1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； （2）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務； （3）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行； （4）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （5）法律規(guī)定的其他情形。 法定解除合同必須經過法院訴訟，而且解除權行使期限自知道或者應當知道解除事由之日起1年內行使。 本案中由于舊房主李某的遲延履行致使不能實現(xiàn)合同目的，符合法定解除的條件。王女士對于權利受損害，可以請求解除房屋買賣合同。但對其而言，可能成本太大。幾點原因考慮： （1）解除合同的法律后果是恢復原狀。本案解除房屋買賣合同，需李某返還全部購房款及利息。如果李某經濟能力有限，返還購房款及利息可能比較困難。 （2）房屋作為不動產需要考慮市場價值。2018年房屋市場價格明顯高于2010年，解除合同，明顯不利于王女士。 （3）變更過戶登記麻煩。如果所涉房屋已經過戶至王女士家名下，解除合同后還需要變更過戶至李某家名下。 違約責任，是指當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定而依法應當承擔的民事責任。 《中華人民共和民法典》第五百七十七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 本案中，房屋買賣合同中明確約定出賣人遷出戶口義務。現(xiàn)如今，出賣人李某不履行合同義務，王女士有權要求其承擔違約責任，如承擔違約金，或者要求損害賠償?shù)龋铱梢垣@得法院支持。 新邦律師說 戶口遷出屬于國家行政管理的范疇，不屬于法院受理范圍。雖買賣雙方在買賣合同中明確約定賣方遷出戶口義務，一旦雙方因遷出戶口產生爭議，買受人至法院訴請判決遷出戶口，法院不會強制判決遷出戶口，而只能按合同約定要求對方承擔違約責任，比如違約金。 新邦律師特別提醒以獲取所涉房屋戶籍為目的購買房屋的朋友，即使在合同中明確約定出賣人遷出戶口義務條款，也很難保障合同目的實現(xiàn)。簽訂房屋買賣合同時明確該條款，只能更小減少風險，不能完全避免風險。此外，買受人為進一步保障權利實現(xiàn)，簽訂合同時可以約定戶口遷入之后支付全部價款，或者將戶口遷出這一義務約定法定范圍內較高的違約金。 |
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