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「最高院案例」房屋變更備案登記作為讓與擔(dān)保,無處分權(quán)、不靠譜

 徐振亮律師 2021-04-29
案情簡介

2013年7月至2014年3月間,懷化市寶慶投資有限公司(以下簡稱寶慶投資公司)、懷化市雄風(fēng)共蠃股權(quán)投資基金管理有限公司(以下簡稱雄風(fēng)共贏公司)先后向蔡日東借款77萬元,月息2分,本隨息清。

2014年8月12號,雄風(fēng)共贏公司的法定代表人周怡桃向懷化金順公司出具更名申請書,申請將其購買的金海名苑A幢1806、2406號房產(chǎn)變更至蔡日東名下,作為蔡日東借本息的擔(dān)保。

因?qū)殤c投資公司、雄風(fēng)共贏公司未履行還本付息的義務(wù),蔡日東提起訴訟,經(jīng)法院作出(2016)湘12民終1012號民事判決及(2016)湘12民終1278號民事判決,該兩份判決均認(rèn)定周怡桃將其認(rèn)購的金海名苑小區(qū)A幢1806號、2406號房屋網(wǎng)簽至蔡日東名下,系用于前述債權(quán)的非典型擔(dān)保,而非抵償債務(wù)。

2018年7月3日,金順公司以不能清償?shù)狡趥鶆?wù),且現(xiàn)有資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由,向法院申請重整。法院于2018年7月11日作出(2018)湘12破申2號民事裁定,受理金順公司的重整申請。

2018年7月27日,蔡日東向金順公司管理人申報債權(quán),金順公司管理人審查意見為不予確認(rèn)。

2018年11月21日,金順公司管理人申請法院解除周怡桃等104位購房債權(quán)人所購“金海名苑”203套房屋的網(wǎng)簽,法院于2018年12月10日作出(2018)湘12破4號之二民事裁定,裁定解除周怡桃等104位購房債權(quán)人所購“金海名苑”203套房屋的網(wǎng)簽。

蔡日東向法院起訴請求:確認(rèn)蔡日東對金順公司開發(fā)的金海名苑A幢1806號、2406號房產(chǎn)享有非典型擔(dān)保物權(quán)。

最高人民法院裁判觀點

本院經(jīng)審查認(rèn)為,讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行,將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人,于債務(wù)不履行時,該他人可就標(biāo)的物受償?shù)囊环N非典型擔(dān)保。《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第71條規(guī)定:“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同,約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下,債務(wù)人到期清償債務(wù),債權(quán)人將該財產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人,債務(wù)人到期沒有清償債務(wù),債權(quán)人可以對財產(chǎn)拍賣、變賣、折價償還債權(quán)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?!?strong style="box-sizing: border-box;border-width: 0px;border-style: initial;border-color: initial;">可見讓與擔(dān)保法律關(guān)系的成立需債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人之間達成用債務(wù)人或者第三人所擁有的財產(chǎn)來對債務(wù)人所負(fù)債務(wù)到期履行設(shè)定擔(dān)保意思表示的合意。本案中,雖然在債務(wù)人雄風(fēng)公司法定代表人周怡桃與債權(quán)人蔡日東之間達成了以金海名苑A幢1806號、2406號房產(chǎn)作為其債務(wù)履行擔(dān)保的合意,但上述房產(chǎn)是否屬于周怡桃所擁有的房產(chǎn),周怡桃是否有權(quán)利進行處分是關(guān)鍵所在。金海名苑A幢1806號、2406號房產(chǎn)雖先后網(wǎng)簽至周怡桃以及蔡日東名下,但并未進行法律規(guī)定的不動產(chǎn)變更登記,案涉房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于金順公司所有。

蔡日東主張金順公司將空白合同交由周怡桃并協(xié)助辦理蔡日東關(guān)于案涉房產(chǎn)的網(wǎng)簽手續(xù)系金順公司已知并認(rèn)可以案涉房產(chǎn)為標(biāo)的物對寶慶投資公司、雄風(fēng)公司向蔡日東所負(fù)債務(wù)進行擔(dān)保的意思表示。但上述行為的發(fā)生并不必然產(chǎn)生讓與擔(dān)保的法律效果,且根據(jù)金順公司一審答辯意見以及二審?fù)徶械年愂?,金順公司對于雄風(fēng)公司法定代表人周怡桃將案涉房產(chǎn)變更網(wǎng)簽至蔡日東名下以擔(dān)保該公司與蔡日東借貸關(guān)系的擔(dān)保行為不予認(rèn)可,亦沒有要為寶慶投資公司、雄風(fēng)公司的債務(wù)提供擔(dān)保的意思表示,因此蔡日東的再審申請主張并無充分事實依據(jù)支撐,原判決認(rèn)定蔡日東與金順公司之間以案涉房產(chǎn)為標(biāo)的物的讓與擔(dān)保法律關(guān)系不成立,并無不當(dāng)。

法律評析

民法理論中的讓與擔(dān)保,是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù),將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)等權(quán)利轉(zhuǎn)移于債權(quán)人,而使債權(quán)人在不超過擔(dān)保目的范圍內(nèi),于債務(wù)清償后,擔(dān)保標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或者第三人,債務(wù)不履行時,債權(quán)人得就該標(biāo)的物受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保方式。從本則案例中,最高院再次陳述了物權(quán)變動的基礎(chǔ)為是否享有對該物權(quán)進行處分的權(quán)利,這也符合物權(quán)變動的基本規(guī)則。其二,讓與擔(dān)保合同的當(dāng)事人需要具備真實進行讓與擔(dān)保的真實意思表示,本案中最高院也同樣論述是由于金順公司并沒有為債務(wù)提供擔(dān)保的真實意思表示,最終導(dǎo)致該物權(quán)并未確認(rèn)。

蔡日東、懷化金順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(2021)最高法民申1697號

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