8600一平，為什么能夠吊打鄭州90%的項(xiàng)目？！

黃肥虎 2021-04-29

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有件事情挺扎心的。

前幾年米宅團(tuán)隊(duì)去蘇州調(diào)研，遇到了我們鄭州的幾個(gè)代表房企永威、綠都的項(xiàng)目。說實(shí)話外出開拓不丟牌面，從產(chǎn)品呈現(xiàn)來說，比當(dāng)?shù)睾芏喾科筮€好。

有意思的是在去到蘇州本地房企某項(xiàng)目的時(shí)候，銷售問我們從哪里來？我們說河南鄭州來的。這倒也沒什么，走的時(shí)候問對(duì)方，周邊還有沒有其他項(xiàng)目可以看？

銷售嘬出來的吳儂軟語殺傷力卻極強(qiáng)“那家，是你們河南蓋的房子”。

這個(gè)語氣用文字真的很難描述，我只能說一瞬間鄙視拉滿，整個(gè)人當(dāng)場(chǎng)被打入鄙視鏈的底端。

鄭州沒有好房子，或者說鄭州都是爛剛需盤堆起來的市場(chǎng)，是很多外地人對(duì)鄭州的印象。

這里面有兩條線索，第一條是鄭州城中村改造的快速爆發(fā)，閩系房企成為市場(chǎng)主流。因?yàn)殚}系關(guān)系鋪的開、錢也撒的開，城中村改造游刃有余。代價(jià)就是羊毛出在羊身上，鄭州商品房容積率非常高，產(chǎn)品各種粗制濫造。

第二條線索是外來開發(fā)商的進(jìn)駐，鄭州過去這么多年海量維權(quán)的根本原因是外來開發(fā)商營銷過度，照著一線宣傳，呈現(xiàn)的卻是三流的產(chǎn)品。

這幾年鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)品有明顯IP的就是北龍湖了，可北龍湖最大的問題是房價(jià)太貴了。宋衛(wèi)平時(shí)代的綠城一己之力撐起杭州的一個(gè)最耀眼的標(biāo)簽就是綠城的安置房蓋的都比我們商品房要好。所有人都看到了綠城和杭州這座城市的底線。

所以，真正能提升一個(gè)城市建筑品質(zhì)的絕不是豪宅，我稱之為“底層崛起”的變革者。

尷尬的是在當(dāng)下的鄭州，幾乎沒有遇到過這樣的變革者，直到我遇到一個(gè)顛覆的項(xiàng)目。

第一次朋友給我推薦這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，給我的標(biāo)簽就是1萬多塊買北龍湖的產(chǎn)品。但我一是不相信，二是開發(fā)商知名度相對(duì)不高。更重要的是從過往歷史經(jīng)驗(yàn)來看，鄭州房地產(chǎn)企業(yè)普遍信譽(yù)度不怎么高，扎個(gè)售樓部就可以硬吹著賣房，吹100分呈現(xiàn)70分就不得了。

直到我今年認(rèn)認(rèn)真真的看了這個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)心默默的涌出了一句對(duì)不起。

注意！我下邊講的任何東西都不是效果圖！都是已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)！而且全都是建設(shè)在社區(qū)內(nèi)部，是后期實(shí)實(shí)在在交付的！

我們直接拿實(shí)景現(xiàn)場(chǎng)感受來說話。

這個(gè)進(jìn)入的參觀動(dòng)線是社區(qū)交付后的西邊道，標(biāo)準(zhǔn)的五重景觀。

景觀曲線做到了移步移景，相連的主通道有點(diǎn)類似日式枯山水的風(fēng)格。

過來就是社區(qū)的西大門了，兩側(cè)是標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)稱跳泉水景和樹池。

特別值得一提的是樹池里栽種的兩棵近3米高的名貴羅漢松。特地從日本進(jìn)口樹種，栽種這樣的羅漢松在北龍湖的項(xiàng)目中也不多。

大門左側(cè)，也就是逆過來看西大門前的入門廣場(chǎng)。目前施工中，用了水墨山水屏風(fēng)做了隔斷，還是非常耐看的。

整個(gè)主入口，也就是西大門加上兩側(cè)的景墻高6.35m寬28.2m，儀式感十足，非常大氣。

視角一直向東，進(jìn)入之后是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的三進(jìn)式庭院。現(xiàn)在開發(fā)商宣傳三進(jìn)式庭院爛大街，我們來看看什么是真正的三進(jìn)式庭院。

一進(jìn)是生活館庭院。

上圖是我們從庭院內(nèi)往外看。和我們大門往里看兩相比較你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)代感設(shè)計(jì)的鏤空格柵屏風(fēng)有一種朦朧美，光影斑駁。因?yàn)橹惺浇ㄖ容^注重風(fēng)水，這種設(shè)計(jì)的效果和中式的影壁很類似，但增加了很多難得的現(xiàn)代感。

庭院的核心延續(xù)了主大門的跳泉水景，回字形設(shè)計(jì)，中間位置采用礫石加綠島，并選用了一棵經(jīng)典的紫薇樹，整體相得益彰。

二進(jìn)云上書院。

整個(gè)云上書院的設(shè)計(jì)是我覺得今年看到最驚艷的一個(gè)，應(yīng)該是河南第一個(gè)。

書箋的造型非常精美，整個(gè)把氣質(zhì)提升了上去，書箋縫隙之間光影流落，有古時(shí)“鑿壁借光”的美妙意境。

我特地去了解了一下，整體立面是由超高玻璃幕墻與一片一片“書箋”形似的混凝土板構(gòu)造而成的。而將書箋狀的裝飾板懸掛在玻璃幕墻的外側(cè)，整個(gè)施工難度非常高，是個(gè)大工程。

關(guān)鍵是造型的間隙配合超高的玻璃幕墻光影效果太好了，白天有斑駁的自然光采入，晚上室內(nèi)燈光溢散而出，晶瑩剔透，非常精美。

整個(gè)云上書院室內(nèi)高度達(dá)9.9米，大廳由四角立柱支撐著木質(zhì)的斜屋頂。點(diǎn)睛之筆是定制的流云狀燈飾，配合可陳列上千圖書的立柱書架，完美演繹出了“云上書院”四個(gè)字。

三進(jìn)門庭庭院、下沉庭院雙庭院。

穿過云上書院之后，就是風(fēng)雨連廊組成的廊道，這里可以俯瞰、觀賞整個(gè)下沉庭院。

我最喜歡的是下面這個(gè)視角。

廊道盡頭在中軸線上會(huì)和成一組花園景觀，從這里望去極致的中式韻味和遠(yuǎn)方的現(xiàn)代感融合在一起，沒有任何違和感。當(dāng)然這棵精心挑選的青楓也很有意思，避免了建筑視覺的對(duì)沖，非常有中式建筑“隱”和“現(xiàn)”的意味。

穿過三進(jìn)式庭院，就是社區(qū)的中心花園，也是目前第一階段的景觀示范區(qū)。

整體設(shè)計(jì)非常提升景觀檔次的是22棵造型古樸奇特的烏桕，組合成了烏桕林。烏桕最有意思的地方在于樹葉會(huì)隨著季節(jié)出現(xiàn)多種變化，秋冬季節(jié)金黃色、淺黃色，慢慢過渡到盛夏是翠綠，觀賞價(jià)值很高。

而這22棵精心挑選的烏桕整體蜿蜒前行，碧綠草坪搭配白色造型水磨石步道，形成了非常有意思的景觀道路。額外說一點(diǎn)，這才是嚴(yán)格意義上的互動(dòng)式景觀，回家必然穿過林蔭，近距離感觸景觀之美。

其中，水景步道最終通向整個(gè)庭院的焦點(diǎn)建筑：建立在跌水池上的景觀亭。

景觀亭是整個(gè)中式園林設(shè)計(jì)中非常核心的一個(gè)要素。站在景觀亭之上，四周水汽環(huán)繞，回望整個(gè)三進(jìn)式庭院，遠(yuǎn)處是云上書院，水霧暈染，像漂落在畫中一樣。

除了景觀示范區(qū)外，社區(qū)的美學(xué)生活館，也就是會(huì)所也已經(jīng)全部呈現(xiàn)。

美學(xué)生活館位于云上書院之下，也就是負(fù)一層，目前也是銷售中心所在。美學(xué)生活館從上而下基本延續(xù)了云上書院的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

這里要插一個(gè)彩蛋，就是生活館的步行樓梯是特別設(shè)計(jì)的，遠(yuǎn)處看很像是書籍疊摞在一起。高爾基曾說過“書籍是人類進(jìn)步的階梯”，配合云上書院的主題，這是一個(gè)非常有意思的設(shè)計(jì)和隱喻。

整個(gè)美學(xué)生活館包含了大量的功能區(qū)。

滑動(dòng)查詢：

會(huì)所室內(nèi)游泳館實(shí)景圖

會(huì)所健身房實(shí)景圖

影音室實(shí)景圖

茶室實(shí)景圖

兒童游樂區(qū)、茶室、紅酒室、影音室、瑜伽室、業(yè)主定制的餐廳包間、健身房和恒溫泳池。PS：北龍湖很多項(xiàng)目其實(shí)都沒有恒溫泳池。

注意！這些也是全部已經(jīng)呈現(xiàn)了，交房之后交付給業(yè)主使用。

我先說一下我看完之后的感受：

第一、項(xiàng)目先把核心的東西做出來再賣房很難得。

全部是實(shí)景呈現(xiàn)，而且全部是在社區(qū)內(nèi)部。不像一些開發(fā)商做的都是空殼子，花里胡哨的景觀示范區(qū)都不在小區(qū)內(nèi)，最后又全拆掉，沒有任何意義。

據(jù)我了解，接下來還有第二景觀示范區(qū)會(huì)開放，也是在社區(qū)內(nèi)部。這是我覺得非常值得贊賞的，雖然賣的是期房，但你買之前，核心的產(chǎn)品特質(zhì)，你已經(jīng)全部看過了。而且隨著項(xiàng)目不斷的建設(shè)，跟解鎖一樣讓你一點(diǎn)一點(diǎn)看見，而不是交房之前全都一抹黑。

第二、實(shí)話實(shí)話，也不怕挨打，北龍湖級(jí)別的產(chǎn)品。

特地問了下設(shè)計(jì)單位，上海日清建筑設(shè)計(jì)和北京奧雅景觀設(shè)計(jì)聯(lián)袂打造。去過北龍湖看房的都知道這是北龍湖的常用班底，沒啥說的，整個(gè)項(xiàng)目就是可以對(duì)標(biāo)北龍湖的產(chǎn)品。良心在于建好了再賣房。

下面我說價(jià)格，不知道大家聽完價(jià)格之后會(huì)不會(huì)跟我一樣有同感：就是某些北龍湖項(xiàng)目太黑心了，蓋那個(gè)熊樣子，還敢賣那么貴。

第三、首開8600一平。

你沒聽錯(cuò)，剛剛首開的價(jià)格8600一平。我查了查地價(jià)，我不說項(xiàng)目一定虧本，基本不賺錢是肯定的，我這里留個(gè)伏筆，后面講。

這里我直接給個(gè)結(jié)論，你拿著手槍指著我腦袋我也要說出來，同樣的價(jià)格全鄭州找不到比這個(gè)更好的產(chǎn)品！

講到這里，你肯定心里超級(jí)好奇，這是什么項(xiàng)目？位置在哪里？哪個(gè)開發(fā)商開發(fā)的？一個(gè)一個(gè)回答。

1、先說項(xiàng)目-永豐樂境，這里值得鼓掌。

2、項(xiàng)目位置在滎陽的核心，也是滎陽市政府現(xiàn)在重點(diǎn)打造的宜居健康城板塊的中心位置。周邊三山一河四公園環(huán)伺，環(huán)境不錯(cuò)，醫(yī)療配套也很突出，是滎陽市下一個(gè)發(fā)展的增長極。

另外可能一些朋友想了解更多的項(xiàng)目信息，今天我們的主題是[實(shí)景真看真感受]，所以我們粗略的說一下。

項(xiàng)目容積率僅1.99，綠化率41.22%，純居住生活區(qū)，無安置房和任何的底商。產(chǎn)品上高層、小高層、部分疊拼，外立面非常精致、現(xiàn)代都會(huì)風(fēng)格，窗墻比很高，園林設(shè)計(jì)是非常大的亮點(diǎn)。

滑動(dòng)查詢：

疊墅效果圖

疊墅戶型圖

▲疊墅效果圖及戶型圖

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洋房效果圖

洋房戶型圖

▲洋房效果圖及戶型圖

別的我們就不多說了，強(qiáng)烈建議購房者去看一下，看看什么是好產(chǎn)品。也推薦業(yè)內(nèi)同行去學(xué)習(xí)一下，看看別人是做的什么產(chǎn)品。

重點(diǎn)想講一下開發(fā)商-永豐。

建筑起家已經(jīng)有25年歷史了，但實(shí)話實(shí)說知名度不高，可能在很多朋友眼里歸為“小開發(fā)商”之列。部分朋友知道永豐的另一個(gè)項(xiàng)目：南龍湖的永豐樂城。

▲實(shí)景圖

▲實(shí)景圖

非常神奇，不去了解真的不知道！像我經(jīng)?？词袌?chǎng)，也忽視了這樣一個(gè)項(xiàng)目。沒想到永豐樂城交房口碑這么好，絕對(duì)在南龍湖排在前列，甚至比某些所謂的大牌開發(fā)商要好的多。

說實(shí)話這簡(jiǎn)直就是我們印象中的“小開發(fā)商”中的“異類”。

大家還記得前文我留下的伏筆嗎？這個(gè)項(xiàng)目賣這個(gè)價(jià)格是不賺錢的，我太好奇這個(gè)過程了，于是我找永豐的營銷部門聊了聊。

答案很現(xiàn)實(shí)：很多購房者甚至業(yè)內(nèi)同行覺得永豐是個(gè)“小開發(fā)商”，不敢相信能做出來北龍湖這種標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。

聽完我很心虛，不敢吭聲，因?yàn)橐婚_始我也是這樣想的！直到看到了完整的示范區(qū)呈現(xiàn)。

某位銷售員還告訴我，周邊項(xiàng)目只用說一句這是一個(gè)小開發(fā)商開發(fā)的，很多客戶就不來看了！可笑的是我在滎陽轉(zhuǎn)了一圈，永豐樂境的產(chǎn)品碾壓周邊某些所謂全國TOP房企十八條街！

我突然懂永豐樂境了，那就不多說，一點(diǎn)點(diǎn)兌現(xiàn)吧，做成半成品再賣房吧。然后就是我們今天看到的產(chǎn)品超級(jí)有誠意！價(jià)格超級(jí)有誠意！

這里我覺得要修正一個(gè)觀念：以后我們不應(yīng)該再用“大開發(fā)商”“小開發(fā)商”去分類市場(chǎng)上的項(xiàng)目，我們要用“好開發(fā)商”“賴開發(fā)商”去分類。因?yàn)槟承┐箝_發(fā)商更可恨，仗著品牌吃足了溢價(jià)，交付時(shí)候爛的沒眼看。

最后我想回到我開頭用的一個(gè)描述：底層崛起的變革者。

我沒有見過永豐的老板，但是這樣猜測(cè)的。這是一個(gè)很有雄心的老板，也是一個(gè)很有雄心的公司，要不然他們不會(huì)逆勢(shì)去直接做一個(gè)TOP級(jí)的北龍湖產(chǎn)品。

因?yàn)橄襁@樣的項(xiàng)目整個(gè)研發(fā)成本太高了，包括時(shí)間成本等等，永豐樂境對(duì)于永豐一定是TOP級(jí)、開拓級(jí)的作品。老板太重視了，比如這個(gè)美學(xué)生活館的設(shè)計(jì)，下到各部門再到老板改了無數(shù)稿，估計(jì)設(shè)計(jì)院也瘋了。

永豐的雄心昭然若揭，就是想通過永豐樂境這樣一個(gè)至少可以震撼整個(gè)鄭西的產(chǎn)品，撬動(dòng)一個(gè)“小而美”的，做一線產(chǎn)品的開發(fā)商形象，快速完成整個(gè)開發(fā)商品牌質(zhì)的飛躍。

所以你看，當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)根本就沒奔著賺錢去干的時(shí)候，是真的恐怖！

但我覺得這對(duì)鄭州整個(gè)城市建筑品質(zhì)的提升是非常大的好事，過去幾年我們以為外來開發(fā)商進(jìn)駐是一條條鯰魚。最后才發(fā)現(xiàn)我們不需要鯰魚開發(fā)商，我們需要能沖擊整個(gè)鄭州的產(chǎn)品鯰魚。

第一步去提升整個(gè)城市購房者的產(chǎn)品認(rèn)知，第二步去給所有開發(fā)商施以產(chǎn)品的壓力。

過去我聽的最多開發(fā)商和營銷口的說辭就是剛需要什么自行車？1萬多、2萬多的房價(jià)還想那么多？你丫知道成本有多高嗎？知道拿地多少錢嗎？

今天起請(qǐng)把永豐樂境8600一平買北龍湖級(jí)別產(chǎn)品這個(gè)案例狠狠甩到他臉上。

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來自：黃肥虎 > 《鄭州樓市》

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