擔(dān)保法第四十九條有以下幾個(gè)要點(diǎn)：

a.抵押物可以轉(zhuǎn)讓，但抵押權(quán)人只能就轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款主張抵押權(quán)，提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存，對(duì)抵押物本身沒有追及權(quán)利。

b.已辦理登記的抵押物轉(zhuǎn)讓必須通知或告知抵押權(quán)人和受讓人，否則轉(zhuǎn)讓無效。

c.抵押權(quán)人有權(quán)在抵押人明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，要求抵押人提供額外擔(dān)保，不提供的可要求不得轉(zhuǎn)讓。

5年后擔(dān)保法解釋公布時(shí)，法律環(huán)境已經(jīng)有了很大的發(fā)展，學(xué)術(shù)界對(duì)擔(dān)保的理論研究和司法界對(duì)擔(dān)保的裁判實(shí)踐都有了很多成果，擔(dān)保法解釋對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)定作出了很大的改進(jìn)，規(guī)定了抵押物部分追及效力，擔(dān)保法解釋第六十七條規(guī)定：

a.當(dāng)轉(zhuǎn)讓抵押物，不告知也不通知的時(shí)候，如果抵押物已登記，轉(zhuǎn)讓不再無效，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)，對(duì)抵押物有追及效力，受讓人如果要保留抵押物則需要替抵押人代償，以消滅抵押權(quán)；

b.如果抵押物未登記，則適用動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度，受讓人在取得物時(shí)不知道上面有抵押權(quán)，所以按照善意取得制度取得所有權(quán)，抵押物沒有追及效力，抵押權(quán)人既不能要求對(duì)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給受讓人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣來實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，只能向抵押人要求承擔(dān)損失賠償責(zé)任。 

2、物權(quán)法階段

2007年物權(quán)法頒布，物權(quán)法為抵押權(quán)人對(duì)已轉(zhuǎn)讓的抵押物行使追及權(quán)利提供了上位法支持，使抵押物追及效力有了法律基礎(chǔ)，但是物權(quán)法本身并沒有完成完善抵押物轉(zhuǎn)讓制度的工作，在某些程度上物權(quán)法的規(guī)定反而有所倒退。

物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：

a.  抵押物轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)抵押權(quán)人同意。

b.  抵押物轉(zhuǎn)讓經(jīng)抵押權(quán)人同意的，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人

約定的第三人提存，而不是追及抵押物。

c. 抵押物轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，有兩種法律效果，一是轉(zhuǎn)讓無效，二是如果受讓人同意代償，抵押權(quán)消滅。

3、民法典及民法典擔(dān)保制度司法解釋階段

民法典最終完成了對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓制度的完善。民法典第四百零六條規(guī)定：

a.  抵押物可以轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不受影響，抵押物有追及效力，但是當(dāng)事人可以約定禁止或限

制轉(zhuǎn)讓，只是當(dāng)事人的約定不得對(duì)抗善意第三人。

b.  抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，不通知的也不影響效力，但抵押人需對(duì)抵押權(quán)人承

擔(dān)違約責(zé)任。

c.抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，才可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

民法典擔(dān)保解釋進(jìn)一步對(duì)“抵押合同禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定”進(jìn)行細(xì)化，分為登記與未登記兩種情況，繼而出現(xiàn)四種情況：約定未登記、約定未登記但抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記、約定已登記、約定已登記且抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記四種情況，這四種情況的法律后果如下：

a.約定未登記，不能導(dǎo)致抵押物轉(zhuǎn)讓合同無效，不具有對(duì)抗第三人的效力；

b.約定未登記但抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，不能導(dǎo)致抵押物轉(zhuǎn)讓合同無效，但可對(duì)抗惡意受讓人；

c.約定已登記，不能導(dǎo)致抵押物轉(zhuǎn)讓合同無效，不具有對(duì)抗第三人的效力；

d.約定已登記且抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，不能導(dǎo)致抵押物轉(zhuǎn)讓合同無效，但抵押權(quán)人可主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力，但是因受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)導(dǎo)致抵押權(quán)消滅的，抵押權(quán)人不能主張轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力。

從上述民法典及民法典擔(dān)保解釋相關(guān)條款的分析可以看到，目前對(duì)于抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無論何種情況轉(zhuǎn)讓合同都是生效的，抵押權(quán)人唯一可以主張不發(fā)生物權(quán)效力，即不對(duì)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的只有當(dāng)事人事先約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓且約定且抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，非受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)這種情況下，所以對(duì)“當(dāng)事人事先約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行登記就顯得很關(guān)鍵，54號(hào)文的相關(guān)規(guī)定之所以重要，正是由于其抓住了核心問題，對(duì)“當(dāng)事人事先約定禁止或限制轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行登記作出了可操作的規(guī)定，因此能夠有效的保障法規(guī)內(nèi)容的落實(shí)。

根據(jù)54號(hào)文的規(guī)定：

a.  在“抵押權(quán)登記信息”頁(yè)、“預(yù)告登記信息”頁(yè)均增加“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄目。

b.  如果該事項(xiàng)填寫為“否”，抵押物轉(zhuǎn)讓則不受任何影響始終有效，只要受讓人和抵押人共同申請(qǐng)即可辦理轉(zhuǎn)移登記。

c.  如果該登記事項(xiàng)為“是”，原則上須經(jīng)抵押權(quán)人同意才能辦理轉(zhuǎn)移登記，但是因?yàn)檫€存在抵押財(cái)產(chǎn)是否交付或登記兩種情形，進(jìn)而抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記還要看是否存在受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)的情況，因此會(huì)產(chǎn)生多種法律后果，所以更加靈活的規(guī)定受讓人、抵押人和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)，可以辦理轉(zhuǎn)移登記，更具備操作性。

d.  新舊法適用銜接，《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。《民法典》施行前辦理了抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)仍適用《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，仍須抵押權(quán)人同意才能夠轉(zhuǎn)讓抵押物。

上述論述清晰的揭示出54號(hào)文為什么如此重要，其必將有力推動(dòng)《民法典》及《關(guān)于適用<民法典>有關(guān)擔(dān)保制度解釋》相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)新規(guī)的落實(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。