展覽路地區(qū)是西城區(qū)面積第二，常住人口第二的學(xué)區(qū)（也有統(tǒng)計數(shù)據(jù)寫德勝是第二位），是一個住宅、商務(wù)樓宇都很密集的綜合性街區(qū)。某種意義上講，展覽路跟廣外有點像。這個區(qū)域從上世紀50年代開始建設(shè)，到2000年后還建了幾個商品房小區(qū)。按照上次分析廣外的思路，本篇筆者嘗試從居民構(gòu)成、教育資源、居住品質(zhì)等多個角度來分析一下展覽路地區(qū)的情況。

一、居民構(gòu)成

展覽路地區(qū)從50年代開始建設(shè)，最初的定位是配套三里河各大部委建設(shè)的住宅區(qū)，可被看作最早“zhongyang政務(wù)區(qū)”的一部分。建筑大師張開濟主持建造的百萬莊地區(qū)，堪稱現(xiàn)代建筑史上的“活化石”，曾有共和國第一社區(qū)的美譽。展覽路地區(qū)的第一批居民素質(zhì)很高，都是原第一機械部等單位的干部、知識分子、專家，其中百萬莊申區(qū)還曾有l(wèi)d人居住過。

70年代到90年代，原物資部、中國建筑設(shè)計研究院、北京建筑大學(xué)、外交學(xué)院、解放軍報社、北京市委黨校、國務(wù)院僑辦、國家開發(fā)銀行、糧食科學(xué)院、新華書店等一批單位在展覽路建設(shè)辦公區(qū)。周邊也陸續(xù)形成了上述單位的配套住宅區(qū)、家屬院。這些大院居民是展覽路地區(qū)第二批居民。還有一小批特殊的居民是南營房安置的唐山大地震后居民，也有電車廠、同力公司等普通企業(yè)利用零散地塊給職工建的宿舍。

2000年后，一些開發(fā)商拿到了展覽路的地塊做商品房開發(fā)，如大戶型豪盤錦官苑、九和苑、五棟大樓、融城小區(qū)等。喜歡做投資的明星藝人、動批做生意的南方商人等富裕群體成了這些小區(qū)的首批業(yè)主。

二、教育資源

（一）小學(xué)篇

展覽路地區(qū)有7所小學(xué)，分別是西師附?。ㄕ褂[路校區(qū)）、展覽路一小、阜成門外一小、進步小學(xué)、西外附小、奮斗小學(xué)銀河校區(qū)（小升初雙選）、建大附小。分布位置如下：

這個片區(qū)的小學(xué)沒有真正意義上的頂級牛小。學(xué)校本身實力最強的展覽路一小，在全西城中等偏上，跟復(fù)外一小、五路通小學(xué)、老宣武一些重點校差不多水平。最弱的小學(xué)是建大附小，一個2014年教改后改名的普小，建筑大學(xué)條件好的教職工不太樂意送孩子去這個小學(xué)，所以你懂。直升校是西外附小，原普小北禮士路一小，2014年后教改80%直升西城外國語學(xué)校，一所中等水平、有外語教學(xué)特色的中學(xué)。各校分析情況如下，以下調(diào)劑風(fēng)險都是指第一順位調(diào)劑風(fēng)險。

2020年，進步小學(xué)非第一順位出現(xiàn)了調(diào)劑，可選奮斗銀河、西外附小和建大附小。所以即使出現(xiàn)了調(diào)劑，也不要太恐慌。建大附小招生規(guī)模不大，被調(diào)劑到奮斗銀河、西外附小就是接送麻煩一些，學(xué)校都還不錯。

（二）初中篇

展覽路地區(qū)可選擇的初中有8所，分別是三帆中學(xué)、四中、八中、35中、鐵二中、西城外國語學(xué)校、14中、56中?？蛇x初中上限是三帆中學(xué)、四中、八中，都算西城一檔牛校，不多解釋了。可選初中下限是普校56中，算西城中下等水平。

（三）小升初情況

根據(jù)上述初中參加中考人數(shù)和各初中生源構(gòu)成估測，展覽路學(xué)生最終去三帆、四中、八中（合并154中學(xué)）的學(xué)生可能在25-30%之間。超過50%的學(xué)生應(yīng)該是去了西城外國語、鐵二中、56中、14中這樣的中檔初中。特別說明，展覽路地區(qū)因為地界上大單位不少，也有一小部分zb。有的分析估測展覽路小升初去牛初中的比例能高達35%甚至更多，筆者持保留意見。如果剔除掉這小部分zb，家長們選擇這個學(xué)區(qū)，對孩子能去牛初中的概率最好按保守些25-30%來考慮，其中能去三帆和四中的比例不會超過10%。去八中（合并154中學(xué)）的比例會高些，能到15%-20%。

綜合來看，展覽路學(xué)區(qū)是個中等學(xué)區(qū)，均衡化水平比較高，升學(xué)下限高于陶白、廣外、新街口等中檔學(xué)區(qū)。弱小僅有一所，剩下小學(xué)都至少是普小優(yōu)質(zhì)校水平。小升初通道穩(wěn)定，小部分孩子能去牛初中，大部分孩子也能有個中檔初中保底。前陣子大V老金轉(zhuǎn)發(fā)了某阜外一小家長對這個小學(xué)的吐槽，筆者認為這些不足以說明整個展覽路學(xué)區(qū)的情況，辯證去看即可。

（四）未來趨勢展望

2014年教改后，學(xué)區(qū)下限56中、建大附小的生源都有上升趨勢。這倆學(xué)校本身招生規(guī)模不大，所以相當于學(xué)區(qū)下限有一定提升。在展覽路、新街口、廣外、陶白等中檔學(xué)區(qū)中，展覽路在北邊，位置最好、配套齊全，學(xué)區(qū)溢價不算高。這個學(xué)區(qū)的存在，滿足了很多北城乃至海淀上班的家長選學(xué)區(qū)為孩子升學(xué)保底的需求。結(jié)合近年買房落戶生源情況和展覽路地區(qū)原住民的構(gòu)成，筆者認為這個學(xué)區(qū)性價比不錯，有緩慢上升趨勢。教改調(diào)控利空的可能小，過去十年都是穩(wěn)中向好的發(fā)展趨勢。

三、房源情況

筆者嘗試通過LJ網(wǎng)站顯示的房源來分析一下房源數(shù)量，可在選房過程中做個大概參考。搜車公莊、阜成門等關(guān)鍵詞可能會涵蓋一小部分其他片區(qū)的房源。搜西直門、官園也會有部分展覽路的房子。

必看好房標簽是LJ標注的靠譜誠心賣的房子，很多僵尸房源掛在網(wǎng)上好幾年，不一定誠心賣，不再多分析。現(xiàn)在這個行情下，能掛3-6個月以上不成交的房子，基本是不誠心賣或者有暗病了（產(chǎn)權(quán)糾紛、繼承公證、兇宅、噪音、嫌惡設(shè)施、沒法交易、沒辦上市、房主事兒逼等等）。

從LJ網(wǎng)站看，2021年4月4日，標記為西城區(qū)普通住宅的房屋2679套，必看好房397套。

在這個范圍內(nèi)，再搜索標記為阜成門、車公莊的房屋134套，必看好房19套。標記官園、西直門的必看好房中屬于展覽路的6套。

所以目前展覽路學(xué)區(qū)靠譜在賣房子占了全西城靠譜在賣房子的6%+。根據(jù)過去幾年的情況看，近期這個比例偏低，這意味著房源少。展覽路原住民很多是大單位退休職工，經(jīng)濟實力尚可，因?qū)W區(qū)熱大量賣房變現(xiàn)到改善生活的人不多，老人年齡大了或過世分財產(chǎn)可能才是原住民及家屬會迫切賣房的原因。

四、居住品質(zhì)

展覽路地區(qū)大部分房子都是70-90年代各大單位分房的宿舍，居住品質(zhì)一般。老公房小區(qū)占比90%+，2000年以后建設(shè)商品房小區(qū)少。結(jié)合近五年筆者實地看房情況，簡要點評其中一部分出房多的小區(qū)情況：

（一）高檔商品房小區(qū)（2000年后建設(shè)）

錦官苑（觀緣）：低調(diào)豪宅小區(qū)，100p+大戶型居多，位置好，離車公莊站近，出房率低，起步價估計也得1500w+了。目前綠中介掛著一套200p的報價3300w+。最南邊一排離車公莊大街近，可能有點噪音。有政商界高層居住的小區(qū)，位置絕佳但入口很隱蔽。對口進步小學(xué)，但估計能買起這個小區(qū)都有渠道去其他牛小。

五棟大樓：品質(zhì)小區(qū)，離地鐵車公莊西站近，最南邊一排樓是寫字樓，北側(cè)是住宅樓，也有一點噪音，但影響不算太大。最小戶型80p+，現(xiàn)在估計1000w起步。中大戶型多，有些金融行業(yè)管理層買了這個小區(qū)。對口進步小學(xué)。

九和苑：品質(zhì)小區(qū)，噪音小。小中大戶型都有。最小戶型是北向55p一居、南向66p一居兩個戶型，還有一個74p的狹長雞肋戶型，介于一居兩居之間。小區(qū)700w左右起步，自采暖。金融街白領(lǐng)、西城上班的海歸精英很喜歡這個小區(qū)。

融城小區(qū)：南側(cè)臨百萬莊大街，很像寫字樓的格局，大戶型多，東西向多，居住起來可能不會太舒服。這個小區(qū)不太受關(guān)注。最小戶型70p+，不常出房。

（二）老小區(qū)中居住環(huán)境尚可、管理秩序不錯的

僑辦大院：國務(wù)院僑辦分的房子，展一小學(xué)區(qū)。樓齡從80年代-90年代，因為居住環(huán)境尚可，均價接近13w。學(xué)區(qū)溢價不高，樓院環(huán)境、管理水平在展覽路算稀缺的，這方面溢價高。

車公莊北里外經(jīng)貿(mào)部長樓：95年的大戶型小區(qū)，小板樓，管理好，附近環(huán)境也不錯。中大戶型多。車公莊北里也有2003年的經(jīng)適房高塔樓，那附近的居住環(huán)境都不錯。

市委黨校大院：百萬莊大街甲21號院，市委黨校分房，周圍環(huán)境比較清靜，離2號線車公莊站也不遠。價格也一直很堅挺。

南露園、北露園：國開行分房小區(qū)，有90年后的板樓，整體居住環(huán)境還行。

文華園：95年前后分房的小區(qū)，位置好在車公莊地鐵旁邊，樓院有一定管理。

萬明園：90年后建設(shè)的小區(qū)，有噪音，位置很好，靠阜成門站和金融街很近，因為靠近二環(huán)，每隔幾年zf會給小區(qū)粉刷，外觀看著齊整。

（三）環(huán)境嘈雜、居住條件一般的小區(qū)

百萬莊子丑寅卯各區(qū)：50年代建設(shè)，幾乎不能貸款，需要考慮全款買。都是三四層的蘇氏紅磚小板樓，居住密度低，裝修一下自住還行。得房率很高，戶型方正。

百萬莊中里：80年代建設(shè)，屬于百萬莊地區(qū)樓齡最新的，兩居室戶型可以考慮，能貸款。

葡萄園小區(qū)：50年代建設(shè)，幾乎不能貸款。戶型偏大，臨街，居住環(huán)境不好，全款買有點虧。

德寶新園：90年代建設(shè)，位置尷尬，對口進步小學(xué)，送孩子上學(xué)麻煩。在西外大街北側(cè)德寶飯店附近，走路去西直門地鐵站也要10分鐘左右。

北禮士路：靠近人民醫(yī)院，地理位置還行。但環(huán)境嘈雜，一側(cè)臨街。有的樓管理很差，樓道沒燈比較嚇人。

朝陽庵：50年代開始建設(shè)的老小區(qū)，也有70-80年代的樓。環(huán)境嘈雜。貸款年限短，對口是最弱的建大附小，對在海淀上班或者坐4號線通勤的人來說還算方便。

北營房東里、西里：80-90年代老小區(qū)，塔樓多，有的塔樓同時住著好幾個單位分房的人，也有些長條形筒子樓，居住密度大，鄰里摩擦多。

榆樹館西里：有2000年后建行分房的次新塔樓，居住環(huán)境尚可，但高樓層有西外大街的噪音影響。此處朝北向的房子也要注意北展夜間噪音影響。

團結(jié)大院：80年代開始建設(shè)的小區(qū)，靠近西外南路，附近環(huán)境嘈雜。這個院里據(jù)說勞改人員比例很高，氛圍不太好。

南營房：原住民素質(zhì)一般，有簡易樓和大量自建房屋，環(huán)境嘈雜。對口阜外一?。ㄟ@是不是阜外一小生源和氛圍一般的原因呢）

水電部宿舍：有2000年以后建設(shè)塔樓，周邊環(huán)境一般、停車位緊張。

五、選房貼士

1.展覽路學(xué)區(qū)屬于中檔學(xué)區(qū)，沒有頂級牛小，優(yōu)勢在學(xué)區(qū)平穩(wěn)、交通配套好和升學(xué)下限高（初中保底校都在西城中檔水平）。不太適合計劃培養(yǎng)頂級牛娃沖刺牛中的家庭，更適合想給普娃保底的家庭。

2.展覽路地區(qū)樓齡偏老，90年后的房子少，商品房更少。不管是首套還是二套，建議首付至少籌到400w再考慮開始看展覽路地區(qū)。

3.展覽路地區(qū)有50-70年代、很難貸款或貸款年限短的房子。對于這類老房子，筆者觀點是如果本身居住環(huán)境還行，可以考慮，如百萬莊。如果居住環(huán)境已經(jīng)到了朝陽庵、南營房的水平，家庭資金不多、在別處沒有自住房，不建議買入。

4.展覽路有幾棟2010年后的房子，如百萬莊西側(cè)的回遷樓，目前因產(chǎn)權(quán)證等問題還不太能交易。

5.中介喜歡鼓吹朝陽庵、南營房、百萬莊乙2號等區(qū)域的低層小樓有拆遷的可能。筆者獲得消息，至少3-5年內(nèi)不要因考慮拆遷獲利預(yù)期專門花高價買入這幾個片區(qū)。

6.某些小區(qū)露臺、平臺層、頂層、一層可能有原住民的自建房，認真看房本再確認房屋面積、算總價。不要聽賣家、中介的聯(lián)合忽悠。

7.展覽路地區(qū)各小區(qū)的房價，其實可以認為跟原住民結(jié)構(gòu)有正相關(guān)關(guān)系，幾個大單位的宿舍價格都比同社區(qū)、劃片同小學(xué)的其他樓房要貴。

8.2020年露園社區(qū)被拆分成了倆社區(qū)，這附近近年可能買房落戶的人不少。

9.北濱河路2號院、北展廣場附近房子考慮一下夜里聽聽噪音，能接受再買。北禮士路149號樓有群租房、靠近醫(yī)院且有失火新聞，考慮再買。阜外醫(yī)院附近房子注意觀察是不是有病人長期租住的情況。