拿地常接觸的“五種稅”（增值稅、土增、所得、契稅印花稅適用范圍，預(yù)征規(guī)定）

進(jìn)入?yún)擦治沂峭?/a> 2020-04-10

這是投拓江湖第131篇原創(chuàng)文章

投資人拿地，少不了在測算中涉及稅務(wù)的問題。特別是收并購交易模式下，不同的交易架構(gòu)涉及何種稅，分別怎么計(jì)算，預(yù)征稅率是多少，是否影響現(xiàn)金流，這個問題困擾了不少人。

今天這篇文章專門來捋一捋這個問題。

（一）

在現(xiàn)行稅收體制下，投資拿地端最常接觸的是五種稅，即增值稅、土地增值稅契稅、印花稅、所得稅。

1、增值稅，是以商品或服務(wù)在流轉(zhuǎn)交易過程中，產(chǎn)生的增值額為繳稅依據(jù)而征收的一種稅。增值稅的要點(diǎn)，就是有增值額才繳稅，無增值額不繳稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅是9%，具體計(jì)算公式為：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額 — 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。

舉個栗子：某供貨商賣一批貨，取得含稅收入654萬，進(jìn)貨成本是500萬，取得了增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額是45萬。那么該供貨商應(yīng)該繳納的稅款為：654/(1 9%)*9%-45 = 9萬元。

2、土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓土地，地上建筑物及附著物獲得的收入，抵扣法定的扣除項(xiàng)目后，增值額繳納的一種稅。土地增值稅的應(yīng)稅對象，可以簡單明了歸納為不動產(chǎn)銷售和視同銷售產(chǎn)生的收入。例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)自持等行為，都不產(chǎn)生土增稅應(yīng)稅行為。

土增稅目前實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率：

（1）按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為 60%。

另外，增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土增稅。因此很多房企都會在免征土增稅上下功夫，盡可能降低稅負(fù)。

3、契稅，是指以不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生的收入為應(yīng)稅對象的一種稅，是向不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的受讓人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在投資拿地涉及范圍內(nèi)的應(yīng)稅行為，主要是涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上建筑物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

契稅的稅率，各省市情況略有差異，稅率范圍為3%-5%。

4、印花稅，是指在市場經(jīng)濟(jì)活動中，對法律憑證的書立、領(lǐng)受行為為應(yīng)稅對象征收的一種稅。印花稅具有稅負(fù)低，課稅對象廣泛的特點(diǎn)。

目前全國統(tǒng)一的印花稅稅率為0.05%。

5、所得稅，包括個人所得稅和企業(yè)所得稅，根據(jù)所得的不同對象，分別由個人和企業(yè)繳納，其中股東的所得稅，在實(shí)操中一般由所在的公司打扣代繳，稅務(wù)局只盯住公司的代繳義務(wù)。

企業(yè)所得稅稅率25%，個人所得稅20%。

（二）

總結(jié)起來，不同的交易模式下，各稅種涉及情況如下：

1、股權(quán)收購模式下，交易對象為項(xiàng)目公司的股權(quán)。賣家需繳納印花稅，個人所得稅（企業(yè)股東就涉及企業(yè)所得稅）；買家需繳納印花稅。

2、在建工程轉(zhuǎn)讓模式下，交易對象為土地使用權(quán)和地上建筑物。賣家需繳納土增稅、增值稅、企業(yè)所得稅（或者個人所得稅）、印花稅；買家需繳納契稅、印花稅。

3、法拍土地，交易對象為司法處置的土地使用權(quán)和地上建筑物。但是法拍情況下，因?yàn)楸粓?zhí)行人往往已經(jīng)資不抵債，不具備支付能力，因此會在拍賣公告中，要求參拍人自行承擔(dān)稅費(fèi)。主要涉及土增稅、增值稅、契稅、印花稅。

4、資產(chǎn)剝離，不動產(chǎn)投資入股模式下，交易對象是新設(shè)的公司股權(quán)。賣家需要將原有資產(chǎn)進(jìn)行剝離，再投資入股到新設(shè)公司，這個步驟涉及土增稅、增值稅，同時新設(shè)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)，涉及所得稅（個人所得稅或者企業(yè)所得稅）以及印花稅；買家只需要繳納印花稅。

5、代工代建模式，因?yàn)闆]有涉及股權(quán)和不動產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，代建方只需要對代建收入繳納企業(yè)所得稅。

（三）

需要注意的是，上述五種稅，都不是在竣工交付后一次性繳納的。

其中土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅都要進(jìn)行先部分預(yù)繳，然后再清算（后期不夠的部分再補(bǔ)交，如果多預(yù)繳的，稅務(wù)局會慢慢地，磨磨蹭蹭地退稅）的兩個步驟。

1、增值稅預(yù)繳，采用預(yù)收款乘以預(yù)征率的方式預(yù)繳增值稅，預(yù)征率是3%。具體計(jì)算方式為：預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1 9%的增值稅稅率)*3%。

2、土地增值稅，也是采用預(yù)收款乘以預(yù)征率的方式預(yù)繳增值稅，預(yù)征率各地的規(guī)定各不相同，一般根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，制定不同的預(yù)征率。具體計(jì)算方式為：預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-預(yù)繳增值稅款)*預(yù)征率。

3、所得稅的預(yù)繳。根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號，第九條規(guī)定：房企在銷售未竣工產(chǎn)品取得收入的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先預(yù)計(jì)一定的毛利潤率，分季度或者分月計(jì)算出毛利潤額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在項(xiàng)目開發(fā)竣工后，將實(shí)際的利潤與預(yù)計(jì)的毛利潤差額，計(jì)入該項(xiàng)目當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

簡單來講，就是在預(yù)收款基礎(chǔ)上，扣除掉土增稅、增值稅預(yù)繳，以及會計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的金額，再按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率，計(jì)算出利潤額。再以此利潤額，按照25%的所得稅稅率進(jìn)行預(yù)繳所得稅。

其中省會城市和計(jì)劃單列城市，按照15%的毛利率預(yù)繳所得稅；地級市城市，按照10%的預(yù)征率預(yù)繳所得稅；其他城市，不得低于5%的預(yù)計(jì)毛利潤率；經(jīng)濟(jì)適用房，危改房的，不低于3%的預(yù)計(jì)毛利潤率。

具體計(jì)算方式為：預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-預(yù)繳增值稅-預(yù)繳土增稅-未計(jì)入當(dāng)期的損益金額)*規(guī)定的毛利潤率*25%。當(dāng)然，括號里面的內(nèi)容有爭議，目前各大房企都在少交所得稅預(yù)征款上絞盡腦汁，各地稅務(wù)部門的做法也不甚相同。

正文完

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