摘要:在現(xiàn)實生活中，夫妻一方擅自處分共同財產的行為十分常見，由此引發(fā)的糾紛也漸呈上升趨勢。此種行為如何定性，其法律效力如何，爭議頗大。夫妻一方擅自處分共同房產的行為屬于無權處分，善意取得是無權處分的特別情形，應優(yōu)先適用。善意取得之時，應先確定善意取得的構成然后隨之認定合同為有效。非善意取得之時，則涉及效力待定合同與可撤銷合同、無效合同的適用問題，而合同效力問題又涉及銀行貸款的償還及抵押權的有效性問題，所以針對這一問題的研究具有實踐性的意義。

關鍵詞:共同財產 無權處分 善意取得合同 效力

案例:呂女士與黃先生系夫妻關系，雙方于2000年結婚。2009年雙方購買了位于深圳市福田區(qū)某商品房(以下簡稱:訴爭房屋)一套，深圳市房地產權登記中心于2010年4月頒發(fā)了房屋所有權證書，辦理房屋產權證時，登記的權利人為羅女士一人。

2015年3月，呂女士與童先生簽訂了《二手房屋買賣合同》，雙方約定將訴爭房屋以270萬元賣與童先生。合同簽訂后，童先生依照合同約定支付了全部購房款，羅女士將房屋交付給童先生使用，但一直未協(xié)助童先生辦理房屋過戶手續(xù)，童先生入住后對該房屋進行了重新的裝修。

2015年9月，黃先生以該《二手房屋買賣合同》未經共有權人同意為由將呂女士與童先生訴至法院，請求法院依法判令《二手房屋買賣合同》無效，并要求返還房屋。

原告訴稱:該房屋為夫妻關系存續(xù)期間共同出資購買，屬于夫妻共同財產，呂女士未經原告同意擅自處分共同財產的行為侵犯了其合法權益，應屬于無效行為。

被告呂女士表示同意原告的訴訟請求，確認出售訴爭房屋時沒有經過原告的同意。

被告童先生辯稱:1、本人并不知道本案訴爭房屋系呂女士與黃先生之夫妻共同財產，本人應屬于善意、有償?shù)谌耍谖餀喾ü竟旁瓌t，訴爭房屋買賣合同有效;2、即使本案訴爭房屋系呂女士與黃先生之夫妻共同財產，被告也有理由相信呂女士處分該房屋系夫妻雙方的共同意思表示。該《二手房屋買賣合同》應當有效，該合同應當繼續(xù)履行。

最終法院依據(jù)物權法公示公信原則判令訴爭房屋買賣合同有效。

近一年來隨著深圳市二手房交易市場的活躍，以及房價的斷崖上上漲。因買賣雙方或一方違約的情況不斷涌現(xiàn)，很多情況下，違約方均會以夫妻一方處分夫妻共同所有房屋是無權處分為由，請求人民法院撤銷二手房交易的合同。

夫妻一方處分夫妻共有財產的情況歸納一下，主要有以下幾種:

(一)該房屋為夫妻共同財產，且房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫妻兩個人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的;

房屋所有權證書登記為夫妻兩個人的名字，該房屋即為夫妻共同財產，夫妻一方未經另一方同意，單獨與第三人簽訂合同的，一般認定該合同無效。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定及鼓勵和保護交易的角度來說，如果訂立合同后買受人取得另一共有人的書面同意或者書面授權的，可以將該房屋買賣合同認定為有效。若無法取得另一共有人書面同意或者書面授權的，該交易將會認定為無法取得追認，合同無效。

(二)該房屋為夫妻共同財產，但房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對價，并且已經辦理了房屋過戶手續(xù)的;

對于該房屋買賣合同的效力問題，一般認為若買受人受讓該房屋是善意且支付了合理對價，并已經實際辦理了房屋過戶手續(xù)的前提下，應當保護善意第三人的合法權益，合同應認定為有效。對于其他共有人的損失，應當由擅自處分共有財產的人賠償。

(三)該房屋為夫妻共同財產，但房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對價，但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)的;

針對第三種情形，與本案非常類似，對于該種情形房屋買賣合同是否有效，應視具體情況分析，結合案件情況和實踐操作的審判實務，我們主要關注以下幾個問題:

1、《物權法》的基本原則--公示原則、公信原則。

《物權法》的公示、公信原則要求當事人依照法定方式向社會公眾公開其物權變動，以明確何人取得物權，何人喪失物權，否則不能發(fā)生物權變動的效力，。在現(xiàn)階段，我國的房屋所有權公示是是以登記中心為原則，主要方式為在房地產管理部門記載的登記薄，記載房屋的所有權人及房屋的基本信息。

本案爭議房屋屬于不動產，所有權證上記載的所有權人是呂女士一人，共有權人一欄也沒有記載，因此呂女士是公示的唯一所有權人。根據(jù)不動產登記的法律規(guī)定及物權公示公信原則的基本原理，不動產物權依法登記之后即具有法律上的公信力，交易相對人基于對不動產登記的信賴而從事交易，有理由相信登記簿上記載的權利人就是真正的權利人，其交易安全應當受到公信力的保護。

本案童先生在簽訂合同前查驗了訴爭房屋的所有權證書，且呂女士亦未告知黃先生該房屋為夫妻共同財產，童先生基于對房屋有權登記的信賴與羅女士簽訂二手房屋買賣合同，應當認定已經盡了足夠的審查義務，不能要求童先生再去尋找法定登記之外的證據(jù)，比如調查出賣人的婚姻狀況及婚姻財產約定等等，因此基于物權公示前提下訂立的二手房屋買賣合同應當受到保護。

2、買受人是否為善意、無過失。

善意第三人，通俗的理解就是第三人在民事行為中，不知道也不可能知道自己參與的行為是不合法或者違反第三方約定的，還應當作合法行為在參與。根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第89條之規(guī)定，共同共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效，但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。

本案呂女士與童先生簽訂《二手房屋買賣合同》時，呂女士未告知童先生該房屋存在共有權人，而童先生也查驗了本案訴爭房屋的所有權證書，證書上載明所有權人為呂女士且是唯一產權人。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條關于“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力”之規(guī)定，童先生依據(jù)該權利登記，完全有理由相信呂女士對訴爭房屋有完全的處分權。

對于呂女士本人是否結婚及與其丈夫之間是否存在財產協(xié)議約定，并非童先生調查能力范圍所及，也不存在如此的交易義務或者附隨義務，我們也不能要求童先生去尋找本案訴爭房屋登記權利之外的證據(jù)，更不能讓支付了合理對價且信賴登記公信力的買受人來承擔合同無效的不利后果。

況且簽訂合同后，童先生依照合同約定支付了全部的房屋價款，該房屋價格亦為當時的市場價格，童先生也已實際占有、使用該房屋并已進行裝飾裝修，在此期間，黃先生亦未提出任何異議，因此，應當認定童先生在該房屋買賣過程中善意、無過失。

3、夫妻一方的處分行為是否構成表見代理。

鑒于第三人從外部很難判斷夫妻之間的代理權范圍、內部財產約定，特別是本案中出賣人提供的房屋所有權證上僅記載其一人為所有權人，并無其他共有人。因此，對于善意第三人的效力問題，可適用表見代理來解決此類問題。

我國《合同法》第四十九條確立了表見代理制度。表見代理是指行為人雖無代理權，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權，基于此種依賴，而與其為民事行為，由此產生的法律后果，由被代理人承擔的代理。它兼具有權代理的效力和無權代理的本質這兩大特點。構成表見代理必須具備四個構成要件:1、須行為人不具有代理權。2、存在第三人相信代理人有代理權的表象。3、第三人善意且無過失。4、第三人基于依賴與代理人成立民事法律行為。

本案中，是否構成表見代理，關鍵一是看買受人是否客觀上有正當理由相信行為人有代理權，二是看買受人是否處于善意。由于夫妻關系的特殊性和隱蔽性，應采取以外觀推定。本案中買受人舉證出客觀上存在呂女士與黃先生之間特殊的身份關系--夫妻關系;并且出賣人夫妻已經搬出房屋與買受人辦理交接并進行裝飾裝修，足以推斷出賣人配偶已知轉讓行為。根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)》第17條之規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人。因此，在此情況下，買受人童先生完全有理由相信出賣人是行使代理權之結果，該房屋買賣合同應當有效。

綜上所述，在種種此類二手房買賣糾紛中，并沒有一刀切的判斷標準，需要依據(jù)我國的相關法律規(guī)定，《民法通則》、《婚姻法》、《合同法》、《物權法》并結合具體案情在判定夫妻一方處分夫妻共同財產的效力及法律后果。