熊貓貝貝專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題第二十五期

今日專欄：一文幫您解讀買房選到好樓層的好辦法（獨(dú)家干貨內(nèi)容）

購房置業(yè)可不是一件簡單的事情，不光要花費(fèi)體力到處看盤，跑售樓部，還得花功夫動(dòng)腦筋。

好不容易看好了一個(gè)樓盤或者項(xiàng)目，面對(duì)少則8層的多層洋房，多達(dá)32層的高層住宅，不少買房人都會(huì)面臨“選擇困難癥”和各種疑惑：

為啥同一棟樓不同樓層價(jià)格差別這么大？

哪一個(gè)樓層適合我的家庭？

是不是越貴的樓層越好？

本文就從以下幾點(diǎn)，為正在看房選房的朋友們，針對(duì)選房樓層這個(gè)問題，進(jìn)行全面科學(xué)的答疑解惑：

-不同高度樓層的分類

-選擇樓層需要考量的因素

-不同高度樓層的優(yōu)劣勢(shì)分析

-選樓層秘籍口訣

-一圖說樓層

希望通過本文給每一個(gè)正在選房和買房路上的朋友們，一些參考和幫助。

溫馨提示：

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-置業(yè)投資數(shù)額巨大，切勿聽信一面之詞，謹(jǐn)慎冷靜，理性置業(yè)。

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不同高度樓層的分類

低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。

解讀：公攤最低，一般不配電梯，往往以別墅，私宅，自建房的形式。價(jià)格較高。

多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。

國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》第3.1.6條，七層及七層以上的住宅，或最高住戶入口層樓面距底層室內(nèi)陸面的高度在16m以上的住宅，應(yīng)設(shè)置電梯。

解讀：現(xiàn)在很多多層也加裝電梯了，一般都冠名洋房出售，價(jià)格高，品質(zhì)好。

小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。

解讀：小高層是介于高層和洋房之間的產(chǎn)品，是目前市場上性價(jià)比最高的產(chǎn)品。

高層建筑：不同國家有不同的規(guī)劃。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：

（1）9～16層（最高為50米）；

（2）17～25層（最高到75米）；

（3）26～33層（最高到100米）；

（4）33層以上（超100米即超高層建筑）。

超高層：建筑物高度超過100m時(shí)，不論住宅或公共建筑均為超高層。

解讀：最為常見的住宅產(chǎn)品。

選擇樓層和住房類型時(shí)需要考量的因素

選樓層要考慮一下幾個(gè)重要因素：

1、噪聲（1到5層受噪聲影響較大，越往高層，受影響越小）

2、總層數(shù)（樓層過高會(huì)降低整體居住的舒適度）

3、采光（低樓層采光易受影響）

4、視野（站得高看得遠(yuǎn)，樓層越高視野越好）

5、家庭成員狀況（有老人和小孩的家庭可以多考慮低樓層）

6、空氣質(zhì)量（在10到12層附近的空氣和底層的空氣質(zhì)量比較差）

7、價(jià)格（高層建筑2/3到4/5處的價(jià)格比較高）

不同高度樓層的優(yōu)劣勢(shì)分析

1、樓層優(yōu)劣勢(shì)：

1樓：

優(yōu)點(diǎn)：方便老人小孩出行。

缺點(diǎn)：采光最差，噪音最大，視野最差，容易遭竊，有蟲蟻、潮濕等困擾，臨街容易受汽車尾氣污染。

2樓：

優(yōu)點(diǎn)：方便老人小孩出行。

缺點(diǎn)：采光較差，噪音較大，視野較差，偷盜幾率比一樓略小。

3樓：

優(yōu)點(diǎn)：方便老人小孩出行，底層里最理想的樓層。

缺點(diǎn)：采光較差，噪音影響，視野較差。

4-6樓：

優(yōu)點(diǎn)：安全性好，較為方便家人出行。

缺點(diǎn)：容易受到遮擋，有一定噪音干擾。

7-9樓：

優(yōu)點(diǎn)：黃金比例分割層，高低適中，視野較好，舒適度、方便度比高層好。

缺點(diǎn)：價(jià)格昂貴。

10-16樓：

優(yōu)點(diǎn)：采光良好，光線不易被遮擋，視野開闊。

缺點(diǎn)：若是這幾層存在排廢物的管道會(huì)受較大影響。

特別提醒：網(wǎng)絡(luò)盛傳“9-11層是揚(yáng)灰層”，灰塵密度較大。然而物理學(xué)家指出，這種說法不符合大氣物理常識(shí)，空氣中的污染物隨氣流不斷沉降和流動(dòng)，在空氣中沒有污染源的情況下，樓層越高，空氣越干凈。

16樓以上

優(yōu)點(diǎn)：采光良好，視野開闊，私密性較強(qiáng)，光照效果好。

缺點(diǎn)：發(fā)生火災(zāi)等意外不易逃生，且火災(zāi)散發(fā)的毒氣由下往上散發(fā)。空氣相對(duì)稀薄，患有某些疾病的人容易產(chǎn)生不適。

頂層

優(yōu)點(diǎn)：視野開闊，私密性最強(qiáng)，無噪音干擾。價(jià)格較便宜。

缺點(diǎn)：太陽直射樓，冬冷夏熱，容易漏水、裂縫，水壓低?？諝庀鄬?duì)稀薄，患有某些疾病的人容易產(chǎn)生不適。

2、總層數(shù)不同的住宅產(chǎn)品樓層選擇也不一樣：

15高層住宅幾層較好:5-7層。

18高層住宅幾層較好:6-7層。

22高層住宅幾層較好:5-7層;14-17層。

24高層住宅幾層較好:6-7層;15-20層。

25高層住宅幾層較好:6-7層;15-20層。

26高層住宅幾層較好:6-7層;15-20層。

28高層住宅幾層較好:6-7層;15-22層。

30高層住宅幾層較好:6-7層;15-24層。

3、關(guān)于揚(yáng)灰層的“偽科學(xué)”說法：除非是在工業(yè)城市，那種煤炭開采和火力發(fā)電的城市環(huán)境，一般城市沒有揚(yáng)灰層的說法，特別是沿海地區(qū)的終年大風(fēng)情況下，哪里有揚(yáng)灰層的機(jī)會(huì)？

選樓層秘籍口訣

選樓層記?。簶菍訑?shù)/2+1就是最好的樓層，上下層也不錯(cuò)。

舉例說明：例如28層的高層住宅，最好的樓層就是28/2+1=14+1=15層（14/16層也很好）。

簡單易懂。但是特別要注意規(guī)避“腰線層”，參見下圖。

一圖說清樓層怎么選：（建議收藏）

結(jié)語：

一輩子積蓄買套房不容易，同等價(jià)位同等條件下誰都希望能選擇到更好的和更合適的，

買房如看人，需全方位，多角度的考量。

一定要眼觀八方，要學(xué)會(huì)在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場環(huán)境下，選擇最適合自己的房子。