前言：

有朋友留言“能否寫一篇發(fā)電機(jī)檢查、維保方面的短文”，老周當(dāng)時(shí)回復(fù)“后期會(huì)寫一個(gè)這方面文章”。

本來，老周已計(jì)劃暫停工程設(shè)備方面的話題，聊聊物業(yè)管理中其他方面，如：品質(zhì)管理、客服、安保等，但老周時(shí)時(shí)想到還有一個(gè)承諾沒有完成，總是不太好。所以，今天改變計(jì)劃，把發(fā)電機(jī)這個(gè)話題完成。

正文：

做物業(yè)管理的朋友大多都清楚，建筑物（特別是住宅小區(qū)、寫字樓及商業(yè)綜合體等重要建筑）一般都配置有應(yīng)急發(fā)電機(jī)。應(yīng)急發(fā)電機(jī)主要是作為應(yīng)急電源、事故電源使用的，在市政電網(wǎng)無法提供兩路獨(dú)立電源時(shí)，通常在重要建筑物中設(shè)計(jì)柴油發(fā)電機(jī)組作為備用電源，在市政停電的情況下僅供電梯、消防系統(tǒng)設(shè)備（含：消防水泵、消防風(fēng)機(jī)）、公共區(qū)域應(yīng)急照明等設(shè)備使用的應(yīng)急電源。

應(yīng)急發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源，應(yīng)具備自動(dòng)啟動(dòng)的功能（平常，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)開關(guān)、配電柜、相應(yīng)的聯(lián)絡(luò)柜上面的轉(zhuǎn)換開關(guān)都應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)），在市政停電后5-7S內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)、自動(dòng)合閘并向應(yīng)急負(fù)載供電。

當(dāng)然，國(guó)內(nèi)有些省份（如：江蘇省）能夠保證市政電網(wǎng)提供兩路獨(dú)立電源，故建筑物內(nèi)一般不設(shè)計(jì)、不配置應(yīng)急發(fā)電機(jī)。

一、發(fā)電機(jī)的日常管理和保養(yǎng)

1、老周對(duì)發(fā)電機(jī)的大印象

發(fā)電機(jī)作為應(yīng)急電源的供應(yīng)設(shè)備，在物業(yè)設(shè)備管理中屬于Ⅰ級(jí)設(shè)備，非常重要。但從設(shè)備管理角度而言，發(fā)電機(jī)和中央空調(diào)制冷主機(jī)一樣、其本身配置的自動(dòng)保護(hù)系統(tǒng)非常完善，發(fā)電機(jī)組在運(yùn)行過程中，如出現(xiàn)油壓過低、水溫過高、油溫過高、電壓異常等都會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào)、并緊急停機(jī)。

因此，在老周看來，發(fā)電機(jī)和中央空調(diào)制冷主機(jī)都屬于“傻瓜機(jī)”，只要設(shè)備本身質(zhì)量合格、設(shè)備調(diào)試合格，后期在管理中做好簡(jiǎn)單維護(hù)工作即可，一般不會(huì)出現(xiàn)問題。

但重點(diǎn)在于“設(shè)備質(zhì)量”。老周很多年前就吃過大虧，所管理項(xiàng)目配置的是進(jìn)口“康明斯”發(fā)電機(jī)組，設(shè)備驗(yàn)收、日常保養(yǎng)、例行試運(yùn)行等都沒有問題；結(jié)果一次碰到市政停電、發(fā)電機(jī)（帶負(fù)荷運(yùn)行）前30分鐘運(yùn)行正常，后面就趴窩、不動(dòng)了，項(xiàng)目工程、公司專業(yè)工程師都出動(dòng)也修不好，后經(jīng)康明斯香港總部維修人員修理才正常供電（停電大半天、業(yè)主意見非常大?。?，后聽該工程師說，這臺(tái)“康明斯”屬于翻新機(jī)、而且是翻新質(zhì)量不太好的！同時(shí)期，我同事另一個(gè)樓盤，配置的是國(guó)產(chǎn)老式發(fā)電機(jī)，個(gè)頭巨大、噪音巨大、啟動(dòng)操作非常復(fù)雜，但就是運(yùn)行良好！

所以，老周在這特別提醒！對(duì)發(fā)電機(jī)進(jìn)行承接查驗(yàn)前，必須要帶負(fù)荷（30%以上負(fù)荷）運(yùn)作1-2個(gè)小時(shí)后，在進(jìn)行驗(yàn)收，確保設(shè)備質(zhì)量沒有問題！

2、關(guān)于發(fā)電機(jī)的日常保養(yǎng)

大部分物業(yè)公司的《設(shè)備管理手冊(cè)》中都會(huì)規(guī)定發(fā)電機(jī)實(shí)施三級(jí)保養(yǎng)（即：月、季度、年度），但其實(shí)這三級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容差異性不大（畢竟，發(fā)電機(jī)使用頻率較低、物業(yè)工程人員技術(shù)水平有限，能保養(yǎng)的項(xiàng)目比較少）。而且，老周前面說了“發(fā)電機(jī)是傻瓜機(jī)”，在老周看來，發(fā)電機(jī)日常保養(yǎng)注意以下幾點(diǎn)足夠了：

• 物業(yè)工程部在驗(yàn)收、接管發(fā)電機(jī)后，建議做一次全面的保養(yǎng)。即在對(duì)發(fā)電機(jī)房及發(fā)電機(jī)、配電柜進(jìn)行徹底清潔除塵后，對(duì)發(fā)電機(jī)的機(jī)油、冷卻水、濾清器（柴油、機(jī)油、空氣）進(jìn)行更換，加滿柴油等。后期，就只需進(jìn)行日常清潔、檢查、維護(hù)即可。
• 日常維護(hù)，主要是關(guān)注發(fā)動(dòng)機(jī)啟動(dòng)電瓶。檢查電瓶連接線的接觸情況、是否被電解液腐蝕，電瓶電解液的液位（液面最好在柵片上端面的10～15mm）、比重情況（在25℃下1.27～1.29），電池電壓情況，電瓶浮充電裝置是否工作正常，電池啟動(dòng)的瞬間壓降的數(shù)值是否正常等；對(duì)于電池效能達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，盡快更換！
• 其他方面，就是檢查機(jī)組是否有滲油、滲水情況，檢查各鏈接螺絲緊固情況，自帶發(fā)電機(jī)皮帶張緊度、磨損情況等，檢查排氣系統(tǒng)的管道連接件是否牢固，密封膠有無老化、漏氣現(xiàn)象。
• 另外，就是要注意發(fā)電機(jī)的輔助設(shè)備是否連接正常，老周在一次冬季檢查北方項(xiàng)目的發(fā)電機(jī)時(shí)，該發(fā)電機(jī)不能正常啟動(dòng)，后來發(fā)現(xiàn)是發(fā)電機(jī)的機(jī)油加熱器沒有接電源......
• 最后，如果項(xiàng)目物業(yè)預(yù)算情況許可的情況下，每年請(qǐng)發(fā)電機(jī)廠家進(jìn)行一次全面檢查、測(cè)試、調(diào)校就可以了。

3、關(guān)于發(fā)電機(jī)的例行試運(yùn)行

老周見過很多公司《設(shè)備管理手冊(cè)》中規(guī)定“每月發(fā)電機(jī)手動(dòng)啟動(dòng)、空載運(yùn)行不少于20分鐘（有的甚至規(guī)定不少于30分鐘）”。在這里，老周很負(fù)責(zé)任的告訴各位朋友，這樣規(guī)定是錯(cuò)誤的！發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行時(shí)間超過15分鐘對(duì)發(fā)電機(jī)的損害較大！而且，現(xiàn)在很多發(fā)電機(jī)是合資品牌或國(guó)產(chǎn)品牌，質(zhì)量沒有進(jìn)口發(fā)電機(jī)質(zhì)量好，空載運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，會(huì)加劇機(jī)身滲油情況。規(guī)范的做法：

• 發(fā)電機(jī)每月手動(dòng)試運(yùn)行次數(shù)1-2次，具體視物業(yè)項(xiàng)目情況，發(fā)電機(jī)本身情況而定。
• 發(fā)電機(jī)每次空載運(yùn)行時(shí)間不超過10分鐘，以3-5分鐘為宜；一般3分鐘熱機(jī)、5分鐘左右轉(zhuǎn)速升到額定轉(zhuǎn)速、電壓、頻率穩(wěn)定即可關(guān)機(jī)。
• 每年至少一次帶負(fù)荷（至少帶載30%以上）運(yùn)行1個(gè)小時(shí)左右，這個(gè)可以結(jié)合供配電系統(tǒng)停電保養(yǎng)時(shí)進(jìn)行。
• 每年進(jìn)行一次模擬市電斷電、發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)，及電網(wǎng)來電后發(fā)電機(jī)15S左右自動(dòng)停機(jī)的全過程測(cè)試，確保機(jī)組能夠隨時(shí)正常自動(dòng)投入使用。

二、發(fā)電機(jī)保養(yǎng)工作的品控檢查

關(guān)于對(duì)發(fā)電機(jī)的品控檢查，老周就通俗的講講個(gè)人的一般做法，供大家參考：

1、首先，老周進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，會(huì)先看看發(fā)電機(jī)房、發(fā)電機(jī)、配電柜、油箱間的清潔狀況；油箱下方是否有吸油沙、油箱是否有液位標(biāo)識(shí)、防爆燈和開關(guān)位置是否正常等。

2、再看看發(fā)電機(jī)房配置的工具、設(shè)備、標(biāo)識(shí)等是否齊全，如：責(zé)任人牌、上墻制度、“禁止吸煙”、噪音治理合格證、電瓶配套工具（比重計(jì)、放電叉）、耳塞等。

3、檢查啟動(dòng)電瓶。重點(diǎn)是電瓶接線耳接線是否牢固、是否有腐蝕情況，電瓶表面是否電解液的噴跡，電瓶電解液位置、電解液的比重情況（免維護(hù)電池不須檢查），電瓶電壓情況等。

4、檢查機(jī)油高度是否在油尺有效刻度范圍內(nèi)，油質(zhì)情況（油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)、無變色）。

5、要求值班員啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，檢查其是否會(huì)發(fā)電機(jī)的操作，啟動(dòng)前是否進(jìn)行各項(xiàng)檢查，檢查是否規(guī)范；停機(jī)后，詢問值班員特殊情況下如果緊急停機(jī)，緊急停機(jī)有幾種方式，了解其對(duì)發(fā)電機(jī)的掌握情況。

6、發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況的檢查：發(fā)電機(jī)應(yīng)一次性啟動(dòng)成功，發(fā)電機(jī)運(yùn)行無異常聲音、異常震動(dòng)，發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，發(fā)電機(jī)輸出電壓、頻率符合標(biāo)準(zhǔn)要求；特別需要注意，在以往檢查中，老周發(fā)現(xiàn)多臺(tái)發(fā)電機(jī)的轉(zhuǎn)速/供電頻率不在合格范圍內(nèi)（標(biāo)準(zhǔn)：50HZ，正常的波動(dòng)范圍應(yīng)該不超過5%，即發(fā)電機(jī)頻率應(yīng)在50±0.5內(nèi)）。

7、檢查發(fā)電機(jī)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。主要：發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄和發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄時(shí)間是否一致；檢查發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄中的“累計(jì)運(yùn)行時(shí)間”是否真實(shí)、是否與發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄相一致；發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄中的“電瓶瞬間電壓降、運(yùn)行水溫、轉(zhuǎn)速等”是否填寫正確；是否有年度發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行的記錄，是否有模擬市政停電的測(cè)試記錄等。

以上，就是老周對(duì)發(fā)電機(jī)管理、日常養(yǎng)護(hù)，及在品質(zhì)檢查中的一點(diǎn)點(diǎn)心得和經(jīng)驗(yàn)，供大家參考，如有論述錯(cuò)誤和偏頗的，請(qǐng)各位專家及時(shí)指正！

最后，老周給大家分享一個(gè)發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄的表格，供大家參考！