呂先生為了孩子能上好學(xué)校，在西城區(qū)白紙坊附近買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房。2017年11月，他和房主孫老先生簽訂了買(mǎi)賣合同，最終約定房屋總價(jià)為403萬(wàn)元。因?yàn)閰蜗壬泻⒆由蠈W(xué)落戶的需要，因此雙方約定賣房人在一定期限內(nèi)向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶口的遷出手續(xù)。如因賣房人自身原因未如期或無(wú)法將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)方支付房屋總價(jià)款10％違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。

孫老先生一家祖孫三代的戶口都在出售的這套房子里，在約定的時(shí)間內(nèi)，他們的戶口都沒(méi)能遷出。等到房子都順利過(guò)戶并交接了，房款也都給付完了，孫老先生一家的戶口也沒(méi)遷走。

去年8月，呂先生提起訴訟，要求賣房人孫老先生按照合同約定，按房屋價(jià)款的10%給付未遷出戶口的違約金40.3萬(wàn)元。

在法院審理階段，孫老先生說(shuō)，在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，他對(duì)戶籍政策不了解，不知道戶口遷移必須是直系親屬才可以遷入落戶，自己也一直在多方聯(lián)系，想把戶口從渉案房屋遷出，現(xiàn)在已找到出口，正在辦理戶口遷出事宜。但是呂先生主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，希望由法院酌情認(rèn)定。

法院在判決中首先認(rèn)定，賣房人孫老先生未能按照合同約定將涉案房屋中他與家人的戶籍按約定時(shí)間遷出，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期遷戶的違約責(zé)任。

不過(guò)，在違約金的具體數(shù)額上，法院卻沒(méi)有完全按照合同約定來(lái)判。在綜合考慮孫老先生已經(jīng)按照合同約定交付了房屋并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，履行了絕大部分出賣人的義務(wù)，同時(shí)呂先生未能舉證證明其實(shí)際損失的具體內(nèi)容及金額的情況下，法院認(rèn)為呂先生主張的違約金與其因賣房人一家未遷戶所受的損失相比較，訴求明顯過(guò)高，因此酌情確定數(shù)額，判決孫老先生支付8萬(wàn)元違約金。

一審判決后，雙方均未上訴，判決已生效。

在另一起房屋買(mǎi)賣糾紛中，退休職工郎先生出售自家位于西城區(qū)德勝門(mén)外大街的一套87平方米的房子。去年1月31日，他與買(mǎi)房人周先生簽訂買(mǎi)賣合同，將房子以1120萬(wàn)元的價(jià)格賣給對(duì)方。簽訂合同當(dāng)天，周先生支付了10萬(wàn)元定金。雙方約定一個(gè)月后再支付剩余40萬(wàn)定金。

沒(méi)過(guò)幾天，買(mǎi)房人周先生卻說(shuō)，房子不買(mǎi)了，之后還給郎先生發(fā)出了拒絕履行合同的書(shū)面通知。

周先生解釋說(shuō)，買(mǎi)房的錢(qián)來(lái)自父親賣房所得，在與郎先生簽訂買(mǎi)賣合同后，經(jīng)過(guò)家庭集體協(xié)商，決定買(mǎi)套小房子讓父親在京安度晚年。所以，他就沒(méi)辦法再買(mǎi)郎先生的房子。

周先生知道自己理虧，提出賠償郎先生10萬(wàn)元以尋求諒解，雙方解除合同。但郎先生不同意，要求繼續(xù)履行合同。

由于雙方無(wú)法達(dá)成一致，郎先生提起訴訟，認(rèn)為周先生拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋構(gòu)成根本違約，應(yīng)該按照合同約定，向自己支付房屋總價(jià)20%的違約金，即224萬(wàn)元。

雖說(shuō)合同是自己簽訂的，但房子沒(méi)買(mǎi)還要賠200多萬(wàn)，周先生接受不了。他認(rèn)為，從簽訂購(gòu)房合同到他提出解約時(shí)間很短，房屋買(mǎi)賣行情沒(méi)有變化，郎先生完全可以再次掛牌出售。再加上郎先生的房子是學(xué)區(qū)房，價(jià)格堅(jiān)挺，郎先生沒(méi)有受到任何損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)定，周先生拒絕購(gòu)買(mǎi)涉案房屋屬于根本違約，根據(jù)合同約定，應(yīng)向郎先生支付違約金。

至于違約金的具體數(shù)額，法院認(rèn)為，周先生提交的證據(jù)無(wú)法直接證明自己違約沒(méi)有給郎先生造成損失，但雙方又都不申請(qǐng)對(duì)房屋市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行鑒定，因此法院綜合合同約定房?jī)r(jià)款、合同履行情況、周先生構(gòu)成根本違約的過(guò)錯(cuò)情況以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則確定周先生應(yīng)向郎先生支付的違約金數(shù)額為30萬(wàn)元。將周先生已支付的10萬(wàn)元定金折抵違約金之后，他還要向郎先生支付20萬(wàn)元。

此案判決后，雙方均未上訴，判決已生效。

在房屋買(mǎi)賣合同中，違約責(zé)任是必不可少的條款。買(mǎi)賣房屋關(guān)乎雙方重大財(cái)產(chǎn)處置、居住生活、子女就學(xué)等一系列問(wèn)題。為了保障雙方的權(quán)益，約定10%甚至20%的違約金非常普遍。

在上述這兩起案件中，沒(méi)遷戶口和買(mǎi)房反悔，都是明確的違約行為，在合同中也都約定了對(duì)應(yīng)的違約金?？蔀槭裁从屑s定卻沒(méi)有按合同判呢？

西城法院民一庭徐瀾濤法官告訴記者，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少，這是合同法及其司法解釋的明確規(guī)定，也是法律賦予當(dāng)事人的權(quán)利。但調(diào)整違約金必須由當(dāng)事人提出，否則法院原則上不會(huì)主動(dòng)調(diào)整。

約定違約金是為了督促合同雙方履行義務(wù)、懲罰違約行為，雙方對(duì)違約金的比例或數(shù)額達(dá)成一致，也是自愿的。按理說(shuō)，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，就應(yīng)該按合同辦事。法律給調(diào)整違約金開(kāi)“口子”，會(huì)不會(huì)縱容了違約行為？

徐瀾濤法官說(shuō)，民事案件和商事案件不同，民事領(lǐng)域中，訂立合同的主體都是普通人，他們簽訂合同時(shí)對(duì)于一些違約責(zé)任可能都沒(méi)概念。允許法律調(diào)整過(guò)高的違約金并不是“庇護(hù)”違約，而是為了兼顧公平。對(duì)于違約給當(dāng)事人造成的損失，法院也會(huì)在裁判中要求違約方賠償，以保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。

“事實(shí)上，違約金不僅可以調(diào)低，還可以調(diào)高。”徐法官告訴記者，如果當(dāng)事人舉證證明自己的損失比較大，也可以提出調(diào)高違約金。司法實(shí)踐中，還有很多當(dāng)事人，因?yàn)閾p失比較大，所以在訴訟中不主張違約金，而是直接要求對(duì)方賠償損失。

《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（二）》 中規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

基于這一司法解釋的明確規(guī)定，當(dāng)事人向法院要求調(diào)整違約金時(shí)，法官會(huì)首先考察違約行為造成了多少實(shí)際損失。

“就拿賣房沒(méi)及時(shí)遷戶來(lái)說(shuō)，根據(jù)以往受理的案件來(lái)看，當(dāng)事人很少有受到了實(shí)際影響，比如賣房人或其家屬?zèng)]有遷戶，買(mǎi)房人的孩子真就上不了學(xué)而來(lái)起訴的?！毙鞛憹ü僬f(shuō)，大多是因?yàn)橘I(mǎi)房人心里硌硬，覺(jué)得自己買(mǎi)了房子，除了自己的戶口，還掛著別人的戶籍，就要求對(duì)方遷出或賠償違約金。在沒(méi)有證據(jù)證明直接損失的情況下，認(rèn)定過(guò)高的違約金，有違一般的公平原則。

但是，如果確實(shí)給當(dāng)事人造成了損失，比如買(mǎi)賣雙方明確約定為了孩子入學(xué)購(gòu)房，賣方確保學(xué)位未被占用。但事實(shí)上原戶籍中有學(xué)齡兒童，且已經(jīng)占用了入學(xué)指標(biāo)，導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法達(dá)成購(gòu)房目的，造成違約的，法官也會(huì)按照合同約定判決較高的違約金。

在絕大多數(shù)房屋買(mǎi)賣糾紛中，衡量實(shí)際損失的一個(gè)重要指標(biāo)是房屋差價(jià)。

“比如賣房人反悔不賣了，在解除合同前，房?jī)r(jià)漲了出現(xiàn)差價(jià)，對(duì)買(mǎi)房人來(lái)講就是損失。或者房?jī)r(jià)跌了，買(mǎi)房人不買(mǎi)了，賣方的預(yù)期收益就出現(xiàn)損失。”徐法官介紹說(shuō)，訴訟中通常都會(huì)對(duì)房屋房?jī)r(jià)進(jìn)行鑒定，然后以此確定損失。如果比較起來(lái)違約金確實(shí)過(guò)高，法院會(huì)結(jié)合實(shí)際損失等情況予以調(diào)整；如果損失比違約金還高，那一般會(huì)按照合同約定全額判定。

徐瀾濤法官說(shuō)，房屋買(mǎi)賣整個(gè)過(guò)程非常繁瑣，要經(jīng)過(guò)購(gòu)房人資格核驗(yàn)、房源核驗(yàn)、解抵押、網(wǎng)簽、面簽、首付款支付、過(guò)戶、房屋交付、物業(yè)交割等一系列程序，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能發(fā)生違約問(wèn)題。除了實(shí)際損失之外，法院還要綜合考慮合同的履行情況，比如，當(dāng)事人違約對(duì)合同履行造成的影響，是根本無(wú)法履行還是有瑕疵？再有當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度和主觀惡意，是自身原因還是政策原因造成的？甚至還要考慮一方出現(xiàn)違約情形后，另一方有沒(méi)有及時(shí)止損等諸多因素，綜合去判定違約金。

“違約金可以調(diào)整不代表著合同中約定違約金就沒(méi)有意義，在房屋買(mǎi)賣合同中，任何約定都是非常重要的?！毙旆ü僬f(shuō)，在一方根本違約的情況下，判決上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)違約金的案例也都有。違約金對(duì)于督促當(dāng)事人履行義務(wù)，懲罰違約行為是非常重要的。

但是徐法官也提醒買(mǎi)賣雙方，因?yàn)檎{(diào)整違約金會(huì)以實(shí)際損失作為參考，一旦在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)違約情形，當(dāng)事人一定要注意收集自己受到損失的證據(jù)。不要認(rèn)為約定了違約金，就萬(wàn)事大吉。避免因?yàn)榕e證不力，造成自己的損失得不到認(rèn)可。