作為一名房東，我經(jīng)?；燠E于房東群，本地論壇社區(qū)，時不時會看到房東吐槽，自己遇到過各種類型的奇葩租客，比如房間衛(wèi)生搞的臟亂差，損壞物品，天天夜貓子半夜活動，被鄰居投訴......其中最讓房東們頭疼的是，租客以各種理由拖欠房租，不交租金，霸占著房間，也不搬走，更有甚者，租客不僅拖欠房租，偷偷搬走，并且把房間里值錢的家當(dāng)也“順走”，很多房東碰到這類租客甚是頭疼。

通常大家都會認(rèn)為租客是弱勢群體，在外面漂泊，但不知當(dāng)房東也不是輕松的事，一旦遇到奇葩租客，也是各種心煩，有的時候不知道如何怎么辦，特別是遇到耍賴型拖欠租金的租客。答應(yīng)幾天內(nèi)給房租，然后沒了消息，你催他，要么人家當(dāng)沒看見，要么各種理由，你讓他搬走，他死都不搬。

針對各類奇葩租客，特別是拖欠租金的租客，做好以下2點非常關(guān)鍵！

第一，問題的預(yù)防

這里主要分為2個維度，首先前期租客的篩選，對于租客的工作性質(zhì)，工作單位，哪里人，緊急聯(lián)系人，租住用途等，其次最重要的是租賃合同的簽訂，關(guān)于租賃合同中以下幾點一定要特別約定：

①要求租客在合同中寫明他的聯(lián)系方式、文書送達地址、工作單位、緊急聯(lián)系人等；?

②關(guān)于租戶拖欠租金XX多久，合同自動解除，這個時間要明確約定，關(guān)于押金的問題，合同中也可做約定，如租客XXX久不繳納房租，押金自動抵扣所拖欠租金部分，多退少補，可以申請違約金，比如超過XXX久不繳納房租，違約金為所拖欠房租的X倍；

另外關(guān)于其它可能會出現(xiàn)的奇葩場景，比如:租戶將房屋另做他途，比如自己做二房東，或者將租來的房屋本來說是居住的結(jié)果用來開皮包公司等等其它用途，只要房東可以想到的，建議添加到下載的標(biāo)準(zhǔn)租賃合同中，一旦租戶出現(xiàn)以上問題，合同自動解除，同時租客承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

這里敲重點，簽訂紙質(zhì)合同后，最好自己拍照存檔，以防萬一合同搞丟了，群里看到有的房東說自己合同丟了，不知道怎么辦。

第二，問題出現(xiàn)后：租客拖欠租金，房東應(yīng)該怎么辦呢？

簡單總結(jié)四字“先禮后兵”

1.催租： 租客拖欠租金房東在與租客催租的溝通過程中，無論是電話，還是當(dāng)面交流，記得錄音，短信或者微信催租，記得截圖保存，（房東先禮的證明，說白了，雖然租客拖欠租金本來不占理，但是作為房東我們要在已經(jīng)占理的基礎(chǔ)上再再占理）

2. 換鎖： 經(jīng)過以上交涉，租客仍然不交租金，實在不行就只能換鎖了，

或斷水?dāng)嚯?、換鎖、換指紋、換密碼等）限期讓租客把他的東西拿走，記得與租客溝通期間，彼此的對話全程錄音。

備注：在實踐中，有些房東的水電表都在租客房間內(nèi)，自己無法停水停電，針對這樣的房屋，建議房東裝個密碼指紋鎖，出現(xiàn)這樣的問題，房東相對也不會那么被動。

這里有個問題：關(guān)于租客物品的處置問題，”租客的個人物品”不建議私自清理，私自清理面臨侵權(quán)之訴，同時也可能引發(fā)租客的憤怒，容易引起正面沖突，碰上沖動型的租客就得不償失。

雖然從生活上的實踐層面看，即使未來租戶將房東告上法庭，本著誰主張誰就舉證的原則，租客常常很難向法庭證明自己的損失物品究竟是什么?？赡艽嬖诘娘L(fēng)險：這種簡單粗暴的做法，事后經(jīng)常引發(fā)房東與租客的肢體沖突。那么如何處置租客的物品更為妥當(dāng)呢？

因篇幅較長詳情見下篇，再次劃重點，所有的問題，預(yù)防更為關(guān)鍵: 租客篩選，租約合同的細則簽訂，租約合同的保存。這些問題，房東自己細心用心點也可以。

注：如果房東通過中介找租客，盡量找信用好，大些的中介機構(gòu)，這樣出現(xiàn)問題之后，也可以積極協(xié)助房東解決問題，在群里看到有個房東，說當(dāng)時通過中介找租客，租客的身份證信息沒留，當(dāng)時看到這個我也是。。。房東自己也是心大。

也可以借助第三方工具，可以下載E房東APP找租客，被房東投訴過的租客，平臺基本都有標(biāo)簽記錄，不會被推薦給房東。

另外房東也可以去當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U管理服務(wù)平臺去投訴（前提是房屋已經(jīng)備案過哦）

關(guān)于如何處置租客的物品更為妥當(dāng)？因篇幅較長，我放在下篇講，希望大家及時關(guān)注~

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