舊改并非加裝電梯

加裝電梯成為舊改熱點(diǎn)是違背舊改初衷的商業(yè)利益驅(qū)動(dòng)，為害社會(huì)基層的又一拙劣行徑。舊改多針對(duì)30年以上小區(qū)的舊樓房，也就是1990年前建成的樓房。這些樓房需要加裝電梯的主要針對(duì)多層的4，5，6層，尤其是5，6層的行動(dòng)不便的老人。那么這部分居民占比不超過(guò)居民的20%。對(duì)于行動(dòng)不便的老人上下樓，建議通過(guò)雇傭?qū)ｉT的人員提供上下樓服務(wù)。

拋開(kāi)這部分人群的需求，加裝電梯就沒(méi)有任何實(shí)際價(jià)值了！相反卻帶來(lái)諸多壞處。

政府補(bǔ)貼給舊樓加裝電梯，屬于占用公共資源。這種資源畢竟不是從天上掉下來(lái)的，需要政府出資。政府錢來(lái)自公共財(cái)政。那么給誰(shuí)裝，不給誰(shuí)裝，這其中就是有爭(zhēng)議的。而且加裝電梯與否都是爭(zhēng)議，說(shuō)明補(bǔ)貼政策有很大的問(wèn)題。

在加裝電梯的過(guò)程中，不僅有安裝成本，還有運(yùn)行成本。那么對(duì)于每層居民，每個(gè)年齡段的居民，訴求都不一樣的。對(duì)于加裝電梯的訴求，一般是：高層老人強(qiáng)烈表示需要，也愿意出錢；一層的根本不需要，反而影響生活；二層的基本也是不需要，要攤派費(fèi)用也不愿意。

加裝電梯安全隱患大，成本高。從設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō)，舊樓原本沒(méi)有設(shè)計(jì)電梯的空間，在舊樓加裝電梯是額外的成本。而且舊樓加裝電梯的安全隱患也比較大，尤其舊樓很多時(shí)候的設(shè)計(jì)容易受到電梯的影響。

舊樓居民流轉(zhuǎn)，是高效的方式。很多非舊樓的居民，在質(zhì)疑“舊樓加裝電梯”的時(shí)候，會(huì)說(shuō)到：“自己不適合住舊樓，為什么不搬家呢？”這句話本身也不是沒(méi)有道理，本來(lái)合適的人住什么樓，肯定是最好的解決方案。比如，對(duì)于高校的宿舍，六層的樓，很多沒(méi)有電梯，一年年周而復(fù)始，也沒(méi)有學(xué)生要求加裝電梯。這就是因?yàn)槎际悄贻p人，不需要電梯。那么，對(duì)于六層沒(méi)有電梯的樓，讓居民自己搬家是成本比較高的，一個(gè)比較合理的方式是：政府管理部門提供城市內(nèi)的居住流轉(zhuǎn)方式，讓六層的樓流轉(zhuǎn)到適合住它的年輕人手中。

對(duì)于“舊樓加裝電梯”這個(gè)方式，并不是改善城市生活的最好方式，其中的隱患高，成本大。最好的方式，還是讓城市人的居住流轉(zhuǎn)有序，讓合適的人住到合適樓當(dāng)中。

加裝電梯關(guān)系到各方物業(yè)私權(quán)的復(fù)雜關(guān)系。裝了電梯，對(duì)于三樓及以上的老人來(lái)說(shuō)，是大利好，上下樓梯這個(gè)大問(wèn)題解決了，甚至房產(chǎn)也增值了。但是對(duì)于住在一二層的居民來(lái)說(shuō)，卻未必。電梯是后來(lái)加裝而非原發(fā)設(shè)計(jì)的，必然外置凸出于外立面。電梯運(yùn)行的噪音會(huì)不會(huì)影響一二層的居民？其次，外置的電梯還會(huì)對(duì)他們本來(lái)就不好的采光造成影響。這些不僅影響了他們的應(yīng)有權(quán)利，還會(huì)對(duì)他們的房產(chǎn)價(jià)值造成影響。

作為受益方是否應(yīng)當(dāng)對(duì)一二層的受損失方做出一定的補(bǔ)償？而作為《實(shí)施意見(jiàn)》，也應(yīng)當(dāng)事先對(duì)此做出指導(dǎo)意見(jiàn)，以免在實(shí)施過(guò)程中糾葛不斷。還要考慮到一點(diǎn)，即便受益方開(kāi)出較高的補(bǔ)償條件而一二層的居民哪怕只有一戶不接受，這也是無(wú)法用少數(shù)服從多數(shù)的道德說(shuō)教來(lái)強(qiáng)求的。因?yàn)槟阌屑友b的理由而他也有拒絕的權(quán)利，這是法律所賦予的私權(quán)的復(fù)雜性所在，也是近幾年來(lái)各地加裝電梯成功案例寥寥的原因所在。比如上海的指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)好幾年了，政府甚至給每臺(tái)電梯補(bǔ)貼24萬(wàn)元，結(jié)果卻依然只裝了零星幾臺(tái)。

即便沖破千難萬(wàn)阻全樓道都同意加裝了，那也要對(duì)以后可能潛在的矛盾先做預(yù)案。電費(fèi)怎么分?jǐn)?？維修費(fèi)用哪里出？這些自然是要事先厘清的，同時(shí)還要考慮到同小區(qū)其他沒(méi)有加裝電梯的居民的意見(jiàn)。比如，老小區(qū)每幢間距比較窄，加裝的電梯對(duì)于車輛進(jìn)出有沒(méi)妨礙？如何避免？對(duì)小區(qū)外觀的整體協(xié)調(diào)性有無(wú)影響？臺(tái)風(fēng)天，外置電梯安全性如何？都應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)鄰居做出解釋并給予肯定的答復(fù)。謹(jǐn)慎是應(yīng)該的，這關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的和諧。

所以，鑒于加裝電梯的先天不足，它必然是件費(fèi)盡周折的事。有關(guān)部門的指導(dǎo)方針一定要細(xì)致入微，周到全面，從全局的和諧角度來(lái)解決問(wèn)題。對(duì)于老小區(qū)加裝電梯，樂(lè)見(jiàn)其成，而應(yīng)謹(jǐn)慎行事。

裝一部電梯，成本約百萬(wàn)元。如果是一棟6層高、每層2戶的老樓裝電梯，把100萬(wàn)元的成本分?jǐn)偟?—6層的各戶身上，平均每戶要交10萬(wàn)元。盡管北京市對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目均有幾十萬(wàn)元的補(bǔ)貼，但每戶仍要承擔(dān)幾萬(wàn)元的電梯費(fèi)用。

去年，北京在城六區(qū)各選取一棟1990年前投入使用的住宅樓房，作為加裝電梯試點(diǎn)。起初，潘家園社區(qū)里的幾棟老樓爭(zhēng)名額，只能以抽簽方式?jīng)Q定。社區(qū)工作人員蔡燕玲回憶，一聽(tīng)說(shuō)每戶還要交一大筆錢，不少被抽中的老樓居民就不樂(lè)意了。

在京滬等地現(xiàn)行規(guī)章中，老樓加裝電梯都沒(méi)有嚴(yán)格要求100%業(yè)主同意。上海2013年底印發(fā)的《關(guān)于明確本市既有多層住宅增設(shè)電梯居民征詢相關(guān)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，加裝電梯需經(jīng)本幢“業(yè)主90%以上同意”。《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》則要求“三分之二以上業(yè)主同意”。兩地文件也都有個(gè)附加條件：上海要求“未簽訂改造協(xié)議的業(yè)主無(wú)激烈反對(duì)意見(jiàn)”，而北京則指出“應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意”。

舊樓加裝電梯的失敗經(jīng)驗(yàn)

1. 首先有加裝想法的人往往都是頂樓的，過(guò)去的地產(chǎn)商也真尼瑪坑，有的8樓都沒(méi)電梯。但是這只是頂樓少數(shù)人家一廂情愿的要求，于是他就帶這種要求來(lái)找我。他會(huì)跟我說(shuō)鄰居的工作他會(huì)搞定，如果成功了邊上幾個(gè)單元都會(huì)做，而且要求我馬上給他畫個(gè)圖紙。于是我畫了一個(gè)示意圖，把電梯和舊樓的關(guān)系都表示清楚了。他又要我做預(yù)算，我測(cè)算了一下。電梯16-21萬(wàn)，鋼構(gòu)13-16萬(wàn)，基礎(chǔ)3-5萬(wàn)，設(shè)計(jì)1.5萬(wàn)，危房鑒定1.5萬(wàn)，樓道建筑處理連廊等8層4萬(wàn)，其他1萬(wàn)，我來(lái)總包利潤(rùn)手續(xù)4萬(wàn)。我跟他說(shuō)你們協(xié)商一下，沒(méi)45到55萬(wàn)左右的預(yù)算就別做后續(xù)工作了，結(jié)果沒(méi)響了。

2. 眾所周知，多層建筑的價(jià)格1層最便宜，2層略貴，三樓四樓最高，五樓比四樓低一點(diǎn)，六已上又便宜了，加裝電梯首先對(duì)1-2樓無(wú)任何意義，反而有一定的采光和通道影響，一般會(huì)反對(duì)，三樓走一下也是無(wú)所謂的，四樓扛一下也到了，但是一旦加裝電梯，同志們，價(jià)格是漲還是跌。用膝蓋也想到了，出售優(yōu)勢(shì)是讓五樓以上的占據(jù)了。

3. 北方我不知道，我們溫州地區(qū)的汽車保有率太高了，單元前面加裝電梯不是減少一個(gè)車位的問(wèn)題，基本是滅了一排車位。 SO，不要談什么加裝電梯了，房子本來(lái)就是商品，把精力集中在如何換房上才是王道。全國(guó)各地轟轟烈烈的鬧加裝革命，加裝成功的基本都是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛的政府單位房多，而且還有一定的補(bǔ)貼。 綜上所述，舊樓加裝是個(gè)偽命題。

大概的審批流程： 打個(gè)報(bào)告出個(gè)加裝后的效果圖---本單元業(yè)主全體同意物業(yè)蓋章申報(bào)街道社區(qū)-街道社區(qū)組織規(guī)劃，消防，設(shè)計(jì)，地質(zhì)和涉及管線單位等現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)一致同意----出設(shè)計(jì)圖報(bào)規(guī)劃審批----危房鑒定木問(wèn)題----公示木油人反對(duì)----規(guī)劃出建設(shè)工程規(guī)劃許可證----打樁，基礎(chǔ)鋼架，安裝電梯，后期建筑修補(bǔ)直到完工電梯驗(yàn)收-報(bào)規(guī)劃竣工相應(yīng)的資料存檔案館備案，基本是這樣有一些遺漏請(qǐng)大神補(bǔ)充。

北京 舊樓加裝電梯遭遇“攔路虎”。為老舊小區(qū)安裝電梯，是一件讓百姓拍手叫好的實(shí)事兒，但實(shí)施起來(lái)困難重重，“協(xié)調(diào)難”、“經(jīng)費(fèi)難”、“落實(shí)難”，這“三難”像攔路虎，致使加裝電梯工作進(jìn)展緩慢。

由于增設(shè)電梯必須征得本單元所有業(yè)主同意，協(xié)調(diào)難成為最大的一道坎?！毕嚓P(guān)人士補(bǔ)充道，特別是一些低層住戶，常以遮光、噪音等理由拒絕，甚至有的會(huì)提出蓋違建、要車位等要求，最終致使老樓增設(shè)電梯難以實(shí)行 。

另一相關(guān)人士透露，街道辦事處等基層部門應(yīng)積極發(fā)揮居中協(xié)調(diào)和資源整合的力量。低層住戶沒(méi)有加裝電梯的剛性需求，反而要承擔(dān)加裝電梯的費(fèi)用支出和施工影響等隱性成本，有消極態(tài)度可以理解。

經(jīng)估算，多層住宅每部電梯的改造、加裝成本約20萬(wàn)元，這僅僅是加裝電梯所需的費(fèi)用。業(yè)主對(duì)資金籌措方案難以達(dá)成一致意見(jiàn)，也是很多住宅小區(qū)未能成功加裝電梯的重要原因。對(duì)于經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，可以通過(guò)推廣增設(shè)補(bǔ)貼來(lái)解決。

“老舊小區(qū)不僅樓齡長(zhǎng)，而且產(chǎn)權(quán)單位不明晰和物業(yè)管理不到位，有的甚至沒(méi)有物業(yè)管理公司?！毕嚓P(guān)人士認(rèn)為，這種情況也造成了老舊小區(qū)加裝電梯的難度和社區(qū)協(xié)調(diào)管理的不便。加裝電梯涉及的管理部門較多，包括規(guī)劃、建設(shè)、消防等多個(gè)行政主管部門，也在客觀上為增設(shè)電梯增加了難度。

上海 加裝電梯四大難點(diǎn)。上海市住建委、市規(guī)土局和市技監(jiān)局推出簡(jiǎn)化手續(xù)的通知，使舊樓加裝電梯工作取得了一定進(jìn)展。

目前，上海老房加裝電梯主要難點(diǎn)在于協(xié)商難、辦理難、無(wú)人協(xié)助難以及建設(shè)施工難。

協(xié)商難。根據(jù)本市文件規(guī)定，既有多層住宅加裝電梯須經(jīng)二次征詢：第一次，增設(shè)電梯所在樓須90%業(yè)主同意，若涉及占用小區(qū)土地或?qū)Ｓ胁课?，征得相關(guān)權(quán)利業(yè)主三分之二以上同意；第二次，改造方案和資金籌措方案，須加裝電梯幢業(yè)主三分之二以上同意并簽訂改造協(xié)議。這樣的協(xié)商如果沒(méi)有居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等幫助，靠樓內(nèi)居民自己來(lái)完成，難度很大。

辦理難。既有多層住宅加裝電梯屬于建設(shè)工程的一種。一部電梯雖然僅幾平方米，但要裝到已有的住宅樓上，手續(xù)十分繁復(fù)，各部門審批時(shí)間較長(zhǎng)。

無(wú)人協(xié)助難。加裝電梯雖說(shuō)業(yè)主是主體，但由于這項(xiàng)工作十分復(fù)雜，所以也需要得到各方支持才能辦成。目前，上海各區(qū)職能部門對(duì)此支持力度不一。不少街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)更是不甚了解、不予支持。

街道干部本身對(duì)多層住房加裝電梯這件事不了解，而且怕麻煩。業(yè)委會(huì)也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，一旦沒(méi)有業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)不健全，加裝電梯只能擱淺。

建設(shè)施工難。業(yè)主加裝電梯一般都是找有資質(zhì)建筑工程公司實(shí)施。然而，一棟六層或七層的住宅樓加裝一部電梯，電梯成本以及土建、安裝工程，究竟需要多少資金？由于沒(méi)有一個(gè)可以參考的標(biāo)準(zhǔn)，因此很多準(zhǔn)備加裝電梯的居民感到困擾。