近日，深圳寫字樓空置率上升的話題再度升溫。

　　自去年下半年以來，深圳高端寫字樓的空置率逐漸攀升，專業(yè)機構(gòu)高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓目前的空置率高達23%，這是為什么呢？

　　深圳寫字樓空置率

　　攀升

　　局部區(qū)域高達50%

　　曾富在深圳從事寫字樓租賃業(yè)務多年，他告訴記者，今年的寫字樓租賃市場是他經(jīng)歷過最艱難的一年，去年下半年開始，寫字樓退租的情況就不斷增多，手上的放盤量也一直攀升。 

　　深圳某地產(chǎn)中介寫字樓業(yè)務經(jīng)理 曾富：現(xiàn)在市場有點低迷，客戶量少了，成交率也比較低， 一些業(yè)主的盤放了有一些時間，半年可能還沒有租出去。

　　
隨后，央視財經(jīng)記者實地走訪了深圳的寶安、南山、福田和羅湖等多個區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，深圳高端寫字樓的空置率逐漸上升。有中介表示，部分甲級寫字樓空置率甚至高達30%。深圳中心區(qū)新寫字樓招租廣告隨處可見，很多負責寫字樓區(qū)域的中介都叫苦不迭，多家門店也出現(xiàn)了倒閉的現(xiàn)象。

　　深圳某寫字樓地產(chǎn)中介：原來寫字樓樓下一般都是四、五個中介公司，同一個公司中間隔11米、12米又開一個門店，現(xiàn)在縮減到一棟寫字樓下面一個門店，不會超過第二家，對半縮減。很多中介轉(zhuǎn)行，因為做中介沒有底薪，他很難生存。

　　與此同時，聯(lián)合辦公和共享辦公等創(chuàng)新形式寫字樓的空置情況也不容樂觀，中低端寫字樓受到的影響也在慢慢顯現(xiàn)。 

　　深圳某寫字樓地產(chǎn)中介：聯(lián)合辦公整層有幾十個單位，現(xiàn)在基本空了一大半出來，從今年開始空這么多，空置率有40%。

　　進入2019年后，深圳甲級寫字樓空置率不斷攀高。2019年第一季度，據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓并無新增供應，然而其空置率環(huán)比上升0.2%—18.2%，前海片區(qū)的甲級寫字樓空置率更超過50%。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理 張?zhí)眸Q：2018年下半年，全市甲級寫字樓的空置率大概是在17%—18%。2019年上半年，空置率上升到25%左右。其中，福田區(qū)的空置率目前是在16%，南山區(qū)相對比較高一點，大概在22%左右，其中前海相對比較高一些。

　　深圳寫字樓租金最高下滑40%

　　幅度創(chuàng)歷史新高

　　2019年上半年，深圳甲級寫字樓空置率的不斷上升，也使租金增速承壓，不少業(yè)主打起了價格戰(zhàn)。

　　
金先生在深圳羅湖區(qū)地王大廈，有一套190平米的寫字樓，以前一直租約不斷，就在今年三、四月份租客退租后，他把該寫字樓再次放出市場，但四個月都無人問津。

　　金先生告訴記者，寫字樓租不出去，他只能選擇隨行就市去降價。一開始他將租金降低10%，詢價者寥寥無幾，最后他狠心降了25%，才成功出手。 

　　
中低端寫字樓，租金下滑已是普遍現(xiàn)象，深圳一個老牌高端寫字樓招商處的工作人員對記者說，由于企業(yè)租賃成本更高，高端寫字樓更容易受到市場風吹草動的影響。降低租金成為了最重要的攬客手段，更有甚者，不少業(yè)主之間還打起了租金的價格戰(zhàn)。 

　　深圳羅湖區(qū)某寫字樓中介 鐘先生：有些業(yè)主急點，就會降多點，低區(qū)的降幅會達到30%左右，高區(qū)的降幅會達到10%—20%，因為高區(qū)的寫字樓會比樓下的景觀好點。

　　高力國際發(fā)布的報告顯示，自2008年到2017年，深圳甲級寫字樓平均租金的年復合增長率為5.1%，在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過，截至2018年底，深圳甲級寫字樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度，深圳甲級寫字樓市場平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。 

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理 張?zhí)眸Q：目前來看，2019年上半年整體的租金價格一直在下行，較2018年有相對明顯的降幅，整體來說在20%—30%，其中福田區(qū)相對表現(xiàn)較好一點，整體的租金價格在240-260元/平方米之間，南山區(qū)租金在220-240元/平方米左右。南山片區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相對抗跌性比較差一點，價格下滑比較明顯，部分項目下跌達到40%，甚至更高。

　　深圳寫字樓供大于求

　　租房市場暗藏“回扣”

　　在深圳寫字樓空置率高企的情況下，福田CBD很多寫字樓的業(yè)主和中介都各出奇招，采取各種手段，希望盡快吸引到租客。 

　　從事多年寫字樓租賃市場的鐘先生告訴記者，在成交低迷，租金下行，空置率進一步提高的背景下，今年深圳寫字樓市場的供需關(guān)系發(fā)生了很大的變化，市場供大于求，租客變得更有話語權(quán)。 

　　
在深圳，一邊是寫字樓空置率不斷攀升，租金下行；另一邊則有包租公司趁低價吸納寫字樓，還給租客提供起定制化服務。中介表示，租客通過包租公司進行租賃，最大的好處是可以大幅度降低裝修成本，目前他所負責的寫字樓區(qū)域，包租占比達到40%以上。 

　　另外，除了降低租金進行攬客之外，業(yè)主也開始承擔起所有中介費。鐘先生告訴記者，以前的中介費是租客和業(yè)主各一半，但現(xiàn)在則是業(yè)主全部承擔，甚至有租客還收起了中介的回扣。 

　　深圳羅湖區(qū)某寫字樓中介 鐘先生：有些客戶要回扣才會去跟你租寫字樓，回扣有些可能會一千元不等，就是看他承租的寫字樓的價格。他們也沒有個明確數(shù)字，可能會要十分之一，或者是五分之一。

　　中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任 宋?。?/strong>這種嚴重的供過于求的格局，今年是一個特例，供需兩個端點都在調(diào)整，所以中間采取一些具體的操作策略，實際是為了供需關(guān)系靠得更近一點，走得更穩(wěn)一點。所以，在這一方面，我們看到的今天這樣一個非常復雜的現(xiàn)象，其實背后都是適應新形勢、適應新的租賃關(guān)系。

　　深圳甲級寫字樓數(shù)量激增

　　高風險企業(yè)不受待見

　　到底什么原因?qū)е略?jīng)“寸土寸金”的深圳甲級寫字樓，現(xiàn)在變得如此困難呢？在深圳金融產(chǎn)業(yè)集中的片區(qū)，央視財經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田CBD寫字樓空置現(xiàn)象或許與金融機構(gòu)退租有著密切的關(guān)系。 

　　
2018年，在金融行業(yè)整頓以及監(jiān)管趨嚴的情況下，部分金融企業(yè)撤退，寫字樓業(yè)主也對引進金融類客戶更為謹慎。

　　記者走訪時，有福田區(qū)高端寫字樓的招商人士明確表示，拒絕金融類企業(yè)入駐。福田區(qū)一座寫字樓管理處的人士告訴記者，現(xiàn)在整棟樓里已經(jīng)沒有互聯(lián)網(wǎng)金融類企業(yè)了。有的是主動離開，有的到期了業(yè)主方不再續(xù)租，或者直接清退，新找上門來的已經(jīng)不租了。 

　　此外，從需求端來看，金融行業(yè)整頓的影響仍在持續(xù)，而另一方面，根據(jù)深圳市市場監(jiān)督管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度深圳新登記企業(yè)，同比下降13.7%。業(yè)內(nèi)人士表示，短期來看，深圳的寫字樓市場仍面臨嚴峻形勢。 

　　中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任 宋丁：現(xiàn)在每一個城區(qū)都在做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，在這個轉(zhuǎn)型中間，它再對舊的物業(yè)進行改造，這就形成一個新供需關(guān)系。所以，我覺得現(xiàn)在的整個深圳都面臨著一個大的方向，就是一方面供給側(cè)的改革，一方面需求正在提升，在這個提升和改革的空間中間，來尋找它們供需的一個新匹配空間。

　　深圳寫字樓空置率走高，租金下挫，除了需求端的變化之外，另一個原因是深圳寫字樓的供應近年來持續(xù)處于較高水平。

　　高力國際的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平米，環(huán)比和同比分別上漲8.3%和19.3%。2019下半年，深圳預計還將有超108萬平方米的新增寫字樓供應入市，主要集中在南山和前海。

　　為了緩解不斷攀升的空置率，今年6月17日，深圳市前海印發(fā)《深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)促進企業(yè)回歸辦公用房租金補貼辦法》。在前海片區(qū)達到一定條件的租戶，每年可獲得高達500萬元的辦公用房租金補貼，并且可連續(xù)享受三年。 

　　中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任 宋?。?/strong>在前海的注冊公司有五、六萬家，其中大部分都不在前海辦公，所以說現(xiàn)在前海方面做出了這樣一個政策吸引。它其實就是希望在外面的前海注冊企業(yè)，加快回籠的速度。我覺得這個政策，可能在未來三年內(nèi)還會有明顯效果。

責任編輯：劉萬里 SF014