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土地管理法修正案表決通過(guò),4項(xiàng)重大變化,為鄉(xiāng)村振興注入興奮劑

 齊一攝現(xiàn)美 2019-08-26

2019年8月26日,十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)了關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》的決定,決定自2020年1月1日起施行。

至此,這部實(shí)施于1987年,運(yùn)行了30多年的法律,終于迎來(lái)了修改。

毫不夸張的說(shuō),本次修改將惠及8億農(nóng)民,也將深度影響農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、康養(yǎng)、房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。

本次土地管理法主要有4方面的重大調(diào)整: 

一、土地征收費(fèi)用加碼

原來(lái),政府征地時(shí)只給農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物三項(xiàng)。

修改后,在以上三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了兩項(xiàng):農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)

據(jù)自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華說(shuō):“基本原則是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低,長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。這樣一個(gè)規(guī)定就改變了過(guò)去我們是以土地征收的原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償,以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法,以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法”。

二、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市合法化

原來(lái)的土地管理法第43條規(guī)定:“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定。

這條被刪除了!

這絕對(duì)是重大制度創(chuàng)新。原來(lái),你想用地必須找政府,以后你想用地可以找村里,以前找政府買地,以后可以去村里買(轉(zhuǎn)讓)或租。

據(jù)魏司長(zhǎng)介紹:“這次新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記,并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下,可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用,同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

也就是說(shuō),村里可以享受到更多“賣地”的收益。而作為民宿、鄉(xiāng)村旅游等投資者,你在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中用到建地的時(shí)候,可以不再去政府調(diào)指標(biāo),直接去村里,花更少的錢,更方便的拿到土地,這將大大的推動(dòng)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展,也會(huì)把發(fā)展中的實(shí)惠更多的讓農(nóng)民所有。

三、允許農(nóng)民宅基地自愿有償退出

農(nóng)民進(jìn)城落戶,最惦記的還是家里那處宅子。這下好了,允許進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出的規(guī)定讓他們少了這個(gè)后顧之憂。

魏司長(zhǎng)說(shuō):“農(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,在整個(gè)過(guò)程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地,地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地,必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上。

中國(guó)70多萬(wàn)個(gè)村莊,在城市化的過(guò)程中,很多村莊逐漸空心化,“自愿有償退出”一方面為進(jìn)城落戶的農(nóng)民更多收益,另一方面,大量的建設(shè)用地被釋放,促進(jìn)了旅游、康養(yǎng)、民宿等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、“基本農(nóng)田”全部改為“永久基本農(nóng)田”

本次修改,將把所有“基本農(nóng)田”的字眼改為“永久基本農(nóng)田”,突出了對(duì)耕地的保護(hù)。

不僅如此,國(guó)務(wù)院會(huì)根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市等規(guī)定一個(gè)比例,相當(dāng)于任務(wù),按比例把耕地劃入永久基本農(nóng)田,執(zhí)行最高級(jí)別的保護(hù)政策。

魏司長(zhǎng)說(shuō):“已經(jīng)確定的耕地紅線決不能突破,已經(jīng)劃定的城市周邊永久基本農(nóng)田決不能隨便占用……在第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途,要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊,納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。

看來(lái),在糧食安全面前,一切商業(yè)項(xiàng)目都將繞道而行。我們?cè)诎l(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、民宿等項(xiàng)目時(shí),一定要注意避開(kāi)基本農(nóng)田,如果確實(shí)需要用到建設(shè)的部分,也一定在國(guó)家鼓勵(lì)的“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”甚至在“國(guó)有建設(shè)用地”上進(jìn)行。

總結(jié):

每次土地改革都是一次經(jīng)濟(jì)改革:

1949-1978這30年是農(nóng)業(yè)的“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”階段,農(nóng)業(yè)效率低下,農(nóng)民積極性不高,城鄉(xiāng)的互動(dòng)較低。

1979-2019這40年是農(nóng)業(yè)的“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”階段,農(nóng)業(yè)效率提升,農(nóng)業(yè)支持工業(yè),城鄉(xiāng)互動(dòng)提高。

2020之后將是農(nóng)業(yè)真正發(fā)展的“鄉(xiāng)村振興”階段,農(nóng)業(yè)效率通過(guò)土地流轉(zhuǎn)繼續(xù)提升,農(nóng)民繼續(xù)市民化,工業(yè)反哺農(nóng)業(yè),資本流向農(nóng)村,產(chǎn)業(yè)得到真正發(fā)展,城鄉(xiāng)融合,共同發(fā)展。

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