東莞與深圳一致表述為在“工業(yè)用地（M）”大類下，增設(shè)“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”中類，在辦理供地手續(xù)和不動產(chǎn)登記時，土地用途表述為“工業(yè)用地（M0）”。

惠州則在城市用地分類中增設(shè)平行于工業(yè)用地（M）的新型產(chǎn)業(yè)用地（M+）類型，在辦理供地手續(xù)和土地登記時，土地用途表述為“新型產(chǎn)業(yè)用地”。

土地使用年限

東莞新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）使用年限向“工改M0”傾斜。

惠州新型產(chǎn)業(yè)用地土地使用年限不超過40年，鼓勵施行彈性出讓政策。

深圳“招拍掛出讓M0”與“城市更新M0”土地使用年限差異化管理。

東莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地土地使用年限

嚴控分割轉(zhuǎn)讓

東莞新政堅持新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓的政策導(dǎo)向；鼓勵成規(guī)模、高品質(zhì)開發(fā)，可分割M0要求用地面積在50畝及以上；用地面積少于50畝的僅限企業(yè)自用，不可分割。

惠州產(chǎn)權(quán)分割項目的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房開發(fā)主體需現(xiàn)售。

深圳關(guān)于購買企業(yè)限制十分嚴格，一級線內(nèi)工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓或地上工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓，受讓方應(yīng)當是從事制造業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)，并有3年以上合法納稅記錄（或投資方有合法納稅記錄）。

東莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地分割轉(zhuǎn)讓要求

地價計算

東莞M0的地價綜合了普通工業(yè)用地和商服用地的價格，介于二者之間，并且跟分割轉(zhuǎn)讓比例、容積率以及出讓年限這三個指標成正比，這三項指標越高，地價也就越高，意在引入更有實力的開發(fā)主體，并鼓勵更多的自持。

惠州按“可分割M0”及“不可分割M0”實行差別化地價管理，邏輯相對簡單。

深圳“城市更新M0”依據(jù)更新條件不同，地價算法更為細致、完善。

東莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地地價計算

備注：M1為普通工業(yè)用地市場評估價的地面地價；C為商服用地市場評估價的樓面地價，需參照市國土部門公布的國有建設(shè)用地基準地價更新修正體系進行容積率系數(shù)修正；X為分割轉(zhuǎn)讓比例；R為容積率；N為實際出讓年限。

總 結(jié)

深圳、東莞、惠州三份新政核心思想一致，就是堅定不移的“以產(chǎn)業(yè)為核心，去房地產(chǎn)化”。2013年始深圳工改一片繁榮，然而繁榮的背后卻是亂象橫生，政府痛定思痛于2018年頒布《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》，至此幾年來深圳政府和企業(yè)圍繞“工改”角力，最終政府“嚴控工改房地產(chǎn)化”的決心占據(jù)上風(fēng)。

另一方面，深圳的“先試先行”也為其他地方政府優(yōu)化土地資源配置提供了寶貴的經(jīng)驗和教訓(xùn)。深圳先嘗試，東莞跟上并出臺專門的政策，東莞的創(chuàng)新魄力與行政效率也可見一斑，此番東莞新政鼓勵向工改M0傾斜，也有業(yè)內(nèi)人士戲稱，“深圳關(guān)上了一扇門，東莞又打開了一扇門”。

再觀惠州，這些年深圳的高成本已經(jīng)逼迫很多產(chǎn)業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移，同時從深圳吸收產(chǎn)業(yè)和資本兩個方面的流入，正是惠州大展拳腳的機會；惠州仲愷高新區(qū)選擇在這個時候出臺M+用地新政，用意也正在于此。然而相較深圳工業(yè)區(qū)塊線管理辦法的嚴謹、全面，東莞、惠州新政實則在分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)的認證等方面依然存在一定的市場操作空間！

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