按揭貸款“10年”與“30年”相差多少？過來人：選錯“白送錢”！

對于一般人而言，一生當中，或許80%以上都會經歷一次買房活動，有的人是通過自己奮斗實現(xiàn)買房夢，有的人則是通過父母親的努力幫助完成購房目標。在如今房價高居不下的年代，普通人能買得起一套房子實屬不易，不管是父母幫助買房還是全靠自己買房，都值得贊揚和肯定。

在買房時，由于個人經濟能力的不同，買房方法也不盡相同，經濟能力強的通過全款方式買房，這種買房方法，不用背負任何房貸壓力，生活無憂無慮，經濟能力不強（腰包不鼓）的購房者，大都采用按揭貸款的方式買房，雖然有房貸壓力，但比起高房價面前買不起房子而言，也是慶幸的。

很多人其實并不知道按揭貸款是什么意思，在買房之前仍然是一臉茫然，在辦理按揭貸款的事情上，完全跟隨者開發(fā)商的指揮棒走，開發(fā)商說付首付款，就老老實實付了首付款，開發(fā)商說去銀行辦理按揭貸款，購房者就去辦理按揭貸款，而按揭貸款怎么辦、有什么程序和值得注意的地方，則完全不知曉，以至于貸款都辦下來開始還月供了，才發(fā)現(xiàn)自己選錯了方式、白白損失不少錢。

首先普及一個按揭貸款的概念，買房貸款分為2種形式，一個是等額本金法，一個是等額本息法，在相同貸款本金和貸款期限的情況下，貸款等額本金總利息要比貸款等額本息總利息低好幾萬元，這是第一個差別，很多人不知道其中差別，在這里吃了虧。

另外的一點是，在選擇貸款期限的時候，不少人也存在誤區(qū)，不少人不愿意背負房貸，所以按揭貸款年限選擇的非常短，5年的、10年的大行其道，搞得自己壓力山大，生活開支都受到了影響。殊不知，在選擇買房年限這個問題上，也大有學問，這是今天要談的話題。按揭貸款“越長越好”還是“越短越好”？銀行經理：不少人白送錢。

一、如果是買房投資賺錢的話，貸款期限該選擇多久合適？

首先，我們需要認清楚買房投資是什么意思、怎么操作的。買房投資其實也等同于炒房，只不過炒房的情形更惡劣，稱呼略帶有貶義詞，為炒房是始終是被抑制的一種行為，在房地產調控的任何年代和階段，都不允許炒房。買房投資則基本上沒有貶義性質，因為任何人買房都要考慮這一點。

買房投資可能是買房子的一般通用屬性，房子原本的屬性是居住，但是隨著房價的上漲，金融投資性成為了必不可少的買房考量指標之一。不管是剛需還是炒房者，如今都對房子升值問題格外關注，甚至超過了房子居住屬性本身，因為當下的房價已經很高，一般二線城市隨便就能超過1萬元/平米，一套100平米的房子動輒超過上百萬元，對任何家庭而言都不是一件小事。

所以，房子作為家庭的大額資產，誰也不想自己的資產貶值縮水，從這個層面而言，任何人買房都需要關注房子的增值問題，這并不是炒房思維，而是出于家庭財產的保障。大多數情況下，專業(yè)的炒房者或者買房投資人是不會選擇按揭貸款的，因為按揭貸款會造成手續(xù)不便、房屋出售不便，也會帶來很大的貸款成本。

二、剛需買房采用按揭貸款方式，貸款期限越長越好還是越短越好？

按揭貸款分為兩種：等額本金貸款和等額本息貸款，二者具有很大差別，但是也有非常大的相似之處，差別在于前者總利息比后者少很多，這也是不少購房者寧愿前期背負著巨大房貸壓力選擇等額本金的主要原因。兩者的相似之處在于在貸款年限時間越長則利息越高、時間越短則利息越低。

接下來，我們就以等額本息貸款法為例，來算算到底貸款30年和貸款10年差別在哪里，我們設定一個前提條件：貸款本金為100萬元，貸款利率為2019年的基準貸款利率4.9%，具體如下：

1、按揭貸款，采用等額本息貸款法，年限是30年：

可以看出，采用等額本息貸款法，100萬元本金，30年的話利息一共是91萬元，僅僅利息就是一個非常大的數字，利息幾乎接近本金。不過，對于腰包不夠滿、經濟能力欠佳的剛需購房者而言，這既是一個福利性的選擇，又是一個沒辦法的無奈性選擇。

2、等額本息貸款法，如果是10年的話，具體如下：

很容易看出，在基準利率條件下，貸款本金100萬元，10年總利息一共是26萬元，相當不錯的選擇，買房成本低了不少，這種貸款方式非常適合現(xiàn)階段經濟能力較強的家庭買房，不用擔心因為房子首付已付或者每個月巨額的月供之后，會給生活帶來壓力的情況。

乍一看，貸款10年要比貸款30年劃算得多，這也正是很多人喜歡選擇短期按揭貸款的原因之一，不過樓市指聞提示，表面上看起來如此，但是實際上或許并不是這么回事兒。我們加入一個因素M2的變化。

在過去的幾十年里，隨著我國經濟的快速發(fā)展，M2也迅速增加，M2增加超過GDP速度之后就表現(xiàn)為貨幣購買力不足，例如10年前一盒火柴一分錢，現(xiàn)在一盒火柴5毛錢，差別很大。按照過去的M2比GDP增速，貸款30年后還的20萬元，可能僅僅相當于30年前的8-10萬元。

所以初步估算，91萬元的總利息如果放在10年貸款期限的話，可能相當于15-20萬元。比起按揭貸款10年總利息26萬元來說，省了不少錢（反過來講，貸款越短可能白送銀行幾萬元呢）。

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