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二手房稅費(fèi)怎么計(jì)算,由誰承擔(dān)?

 昵稱vMN36 2019-05-31

首先,要說二手房稅費(fèi)的問題,就要先說一下二手房交易過程中的幾個(gè)價(jià)格。

房屋的成交價(jià)(一般是房東的實(shí)得價(jià)格),網(wǎng)簽合同的網(wǎng)簽價(jià)(也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的網(wǎng)上備案價(jià)即繳稅價(jià)格),評估價(jià)(一般是貸款的價(jià)格),過戶指導(dǎo)價(jià)(地稅部門制定的某個(gè)地區(qū)的最低過戶價(jià)格,)。

注:必須網(wǎng)簽價(jià)≥過戶指導(dǎo)價(jià),而且一般情況下房屋的成交價(jià)≥評估價(jià)≥網(wǎng)簽價(jià)≥過戶指導(dǎo)價(jià)。為了避稅,一般都會(huì)讓網(wǎng)簽價(jià)格盡量接近過戶指導(dǎo)價(jià)。

其次,國內(nèi)的二手房交易一般會(huì)涉及三個(gè)稅種:契稅,增值稅及附加,個(gè)人所得稅。

1,契稅

也稱為交易稅,是地稅,是對買方征收的稅費(fèi)。每一次交易過程都要交,根據(jù)地方不一樣,一般是1-4%。大部分城市會(huì)按照房子的面積以及首套房還是二套房來交,分為首套90平米以下(含),首套90平米以上,二套。簡易算法如下:

首套90平米以下(含): 契稅=網(wǎng)簽價(jià)格*1%

首套90平米以上:契稅=網(wǎng)簽價(jià)格*1.5%

二套:契稅=網(wǎng)簽價(jià)格*3% (注:有些城市是2%)

2,增值稅前身是營業(yè)稅,稅率是5%,營改增之后有一定的減免,附加一般包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加,稅率是0.6%。大部分城市是房子房產(chǎn)證或者契稅票滿兩年,免征增值稅。不滿兩年,全額征收增值稅。一部分城市房子非為普通住宅和非普通住宅,滿兩年,也會(huì)征收一部分的增值稅。不滿兩年的增值稅簡易算法如下:

增值稅=網(wǎng)簽價(jià)格*5.6%

3, 個(gè)人所得稅,也是地稅,稅率是20%,對賣方征收的稅費(fèi)。房子契稅票或者房本滿五年,并且家庭名下限購城市只有一套住房,免征個(gè)人所得稅。任何一項(xiàng)不滿足,都需要繳納個(gè)人所得稅。簡易算法如下:

個(gè)人所得稅=(現(xiàn)網(wǎng)簽價(jià)格-原網(wǎng)簽價(jià)格-房屋裝修款(一些城市需要發(fā)票)-貸款利息(提供發(fā)票)-增值稅)*20%

注:也有一些城市個(gè)人所得上按照現(xiàn)值的1%來收取

再次,還有一些特殊的費(fèi)用。評估費(fèi),印花稅,土地出讓金,綜合地價(jià)款,公共維修基金

1,評估費(fèi)。

需要貸款的話會(huì)收,比較少幾百,幾千塊錢。

2,印花稅。

是地稅,稅率是0.1%,雙方各承擔(dān)0.05%。現(xiàn)在國內(nèi)個(gè)人對個(gè)人的住宅交易,免除印花稅。公司對個(gè)人或者公司對公司會(huì)交印花稅。

3,土地出讓金。

二手房交易過程中的土地出讓金主要針對一些特殊產(chǎn)權(quán)(如:房改房,已購公房,按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的二類經(jīng)濟(jì)適用房),交易時(shí)需先補(bǔ)繳土地出讓金。繳稅依據(jù)是,產(chǎn)權(quán)證所登記的房屋建筑面積。

4,綜合地價(jià)款。

是針對經(jīng)濟(jì)適用房征收的稅費(fèi),交易之前需先補(bǔ)繳綜合地價(jià)款,才可以上市交易。繳稅稅率因地因房而異。

5,公共維修基金。

一般購買新房的時(shí)候需要交,二手房一般就贈(zèng)送了。

總之,羊毛出在羊身上,所以國內(nèi)房產(chǎn)交易的稅費(fèi),一般情況下都有買方來承擔(dān),計(jì)算購房的總成本就可以了。

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