案情回顧

甲醛，作為我們?nèi)粘Ｉ钪凶钊菀捉佑|到的有毒有害物質(zhì)，近年來越來越引起人們的重視。但是，在司法審判實(shí)踐和日常生活中，人們一般所采用祛除甲醛的方式并不專業(yè)，仍然可能留下隱患，隨著生活質(zhì)量的提高，住房者對(duì)于房屋的甲醛也越來越難容忍。

2015年5月，本案主人公小趙與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議》，約定購(gòu)買本市某全裝修房屋，房屋總價(jià)款300萬元。

雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，公司會(huì)委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行抽檢并出具檢測(cè)報(bào)告。房屋交付時(shí)存在質(zhì)量瑕疵或裝修瑕疵，由公司負(fù)責(zé)交房后修復(fù)、整改，不影響房屋交付。購(gòu)房者以質(zhì)量瑕疵或裝修瑕疵為由拒絕收房，公司無需承擔(dān)延期交房責(zé)任。除不可抗力外，公司逾期超過90天交付房屋，且購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同的，公司應(yīng)支付總房款的10%作為違約金。

2015年7月，公司通知小趙接收房屋時(shí)，小趙為了家人的健康著想，便自行聘請(qǐng)專業(yè)檢測(cè)公司進(jìn)行房屋空氣質(zhì)量檢測(cè)。該檢測(cè)公司檢測(cè)后發(fā)現(xiàn)該房屋甲醛超標(biāo)，并及時(shí)將檢測(cè)報(bào)告提供給了小趙及房地產(chǎn)公司工作人員。公司收到報(bào)告后一直未予整改。小趙一家人也無法入住新房。2016年，小趙以公司逾期交房為由向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求公司向其支付逾期交房違約金30萬元。

法院審理

一審法院判決支持20萬元。

一審審理中，法院委托該市某房屋建筑設(shè)計(jì)院有限公司對(duì)房屋甲醛狀況進(jìn)行司法鑒定，《司法鑒定意見書》載明：室內(nèi)甲醛第一次檢測(cè)為2015年8月，檢測(cè)結(jié)果超標(biāo)較大；第二次檢測(cè)于同年冬季，因氣溫較低，不利于甲醛釋放，檢測(cè)結(jié)果未超標(biāo)。

一審法院認(rèn)為，房屋經(jīng)鑒定甲醛超標(biāo)，不符合規(guī)范要求，即便公司曾通知小趙收房，但房屋不符合交付條件，逾期交房責(zé)任由公司承擔(dān)，判決公司酌情賠償違約金20萬元。

公司不服一審判決，提起上訴。

二審法院認(rèn)為，公司上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，依法予以維持。

律師點(diǎn)評(píng)

本案中，小趙與公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中約定了關(guān)于房屋交付時(shí)存在質(zhì)量瑕疵時(shí)的相關(guān)條款，那么如何理解“房屋交付時(shí)存在質(zhì)量瑕疵”呢？

房屋質(zhì)量瑕疵是不足以嚴(yán)重影響正常居住使用的問題。目前市場(chǎng)上精裝修房屋越來越多，在驗(yàn)房時(shí)容易出現(xiàn)的窗戶輕微漏水、地磚輕微裂縫、墻紙局部脫落等問題，尚不足以嚴(yán)重影響居住使用，故一般可以認(rèn)定為質(zhì)量瑕疵。購(gòu)房者可以在接收房屋后要求開發(fā)商予以維修，開發(fā)商拒絕維修的，購(gòu)房者亦可自行修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。

而甲醛超標(biāo)問題雖然可以通過后期的技術(shù)手段予以整改，但是在問題尚未解決之前，甲醛的存在嚴(yán)重危害了居住者的身體健康，甲醛超標(biāo)的房屋并不適居。因此，甲醛超標(biāo)不屬于一般意義上的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商不得通過合同約定的方式排除購(gòu)房者拒收房屋的權(quán)利。