業(yè)主委員會成立（換屆）

流程及有關(guān)事項(xiàng)

召開首屆業(yè)主大會的程序

1、小區(qū)內(nèi)業(yè)主入住率或入住建筑面積達(dá)到50%以上；首位業(yè)主入住滿兩年且入住率達(dá)到25%以上要求時，由建設(shè)單位或業(yè)主聯(lián)合簽名提出書面申請；報(bào)屬地鎮(zhèn)、街區(qū)；物業(yè)主管部門（一式兩份）。

2、由屬地鎮(zhèn)、街區(qū)，社區(qū)居委會、物業(yè)主管部門對提報(bào)的申請進(jìn)行審查。

3、經(jīng)審查，小區(qū)具備以上任何條件后，由鎮(zhèn)、街區(qū)或社區(qū)居委會張貼召開業(yè)主大會啟動公示并提出參加籌備組業(yè)主代表?xiàng)l件，按規(guī)定推薦籌備組業(yè)主代表。

4、推薦完成經(jīng)初審后公示業(yè)主參加籌備組的業(yè)主代表名單。

5、公示期間內(nèi)，廣大業(yè)主對推薦的籌備組業(yè)主代表無異議后，再次公示由鎮(zhèn)、街區(qū)、社區(qū)居委會、物業(yè)主管部門、開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表參加的業(yè)主大會籌備小組全體成員名單；

6、完成公示后，召開籌備組第一次會議。對業(yè)主資格進(jìn)行確認(rèn)；研究討論是否需推薦代表參加會議，如果小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多的，可采用推薦業(yè)主代表的形式召開業(yè)主大會，研究業(yè)主代表產(chǎn)生辦法；起草《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等會議文件。

7、根據(jù)本小區(qū)實(shí)際情況，經(jīng)大會籌備組第一次會議研究討論的業(yè)主代表產(chǎn)生辦法推選業(yè)主代表；

8、推選業(yè)主代表完成后，召開籌備組第二次會議。對業(yè)主代表資格進(jìn)行確認(rèn)；討論修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等會議文件；確定業(yè)主委員會組成人員數(shù)量；推薦業(yè)主委員會候選人名單；研究業(yè)主委員會選舉辦法，確定業(yè)主大會召開的地點(diǎn)、時間并進(jìn)行公示，同時送達(dá)當(dāng)選業(yè)主代表入會通知。

9、召開業(yè)主大會，討論通過《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等文件；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開業(yè)委會第一次會議并進(jìn)行分工。

10、通過大會決議；當(dāng)選業(yè)委會成員簽訂履職承諾書；完成公示、備案工作。

業(yè)主委員會換屆程序

1、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，首屆業(yè)主大會規(guī)定年限（一般不超過五年），業(yè)委會應(yīng)在到屆三個月前組織換屆（應(yīng)邀請鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)居委會參加）；業(yè)委會不組織換屆的由鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)居委會組織換屆。

2、由小區(qū)業(yè)主委員會或鎮(zhèn)、街區(qū)、社區(qū)居委會張貼換屆啟動公示，并提出參加換屆籌備組業(yè)主代表?xiàng)l件，按規(guī)定推薦籌備組業(yè)主代表。

4、推薦完成，經(jīng)初審后公示業(yè)主參加換屆籌備組的業(yè)主代表名單。

5、公示期間內(nèi)，廣大業(yè)主對推薦的換屆籌備組業(yè)主代表無異議后，再次公示由鎮(zhèn)、街區(qū)、社區(qū)居委會、物業(yè)主管部門、開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表參加的業(yè)主大會換屆籌備小組全體成員名單；

6、完成公示后，召開換屆籌備組第一次會議。對業(yè)主資格進(jìn)行確認(rèn)；研究討論是否需推薦代表參加會議，如果小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多的，可采用推薦業(yè)主代表的形式召開業(yè)主大會，研究業(yè)主代表產(chǎn)生辦法；起草《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等會議文件。

7、根據(jù)本小區(qū)實(shí)際情況，經(jīng)換屆籌備組第一次會議研究討論的業(yè)主代表產(chǎn)生辦法推選業(yè)主代表；

8、推選業(yè)主代表完成后，召開換屆籌備組第二次會議。對業(yè)主代表資格進(jìn)行確認(rèn)；討論修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等會議文件；確定業(yè)主委員會組成人員數(shù)量；推薦業(yè)主委員會候選人名單；研究業(yè)主委員會選舉辦法，確定業(yè)主代表大會召開的地點(diǎn)、時間并進(jìn)行公示，同時送達(dá)當(dāng)選業(yè)主代表入會通知。

9、召開業(yè)主大會，討論通過《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等文件；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；召開業(yè)委會第一次會議并進(jìn)行分工。

10、通過大會決議；當(dāng)選業(yè)委會成員簽訂履職承諾書；完成公示、備案工作。

具備召開首次業(yè)主大會的條件

（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

符合以上首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

大會籌備組的成立

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，召開業(yè)主大會前需首先成立大會籌備組?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

業(yè)主的概念

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。也就是說依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人(房屋產(chǎn)權(quán)所有人)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

籌備組履行下列職責(zé)

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組第一次會議議程

一、籌備小組成立（名單公示）；

二、業(yè)主資格確認(rèn)（按樓公示）；

三、起草《業(yè)主管理規(guī)約》；

四、起草《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

五、起草《業(yè)主委員會工作規(guī)則》；

六、協(xié)商業(yè)主代表產(chǎn)生辦法；

七、其他。

業(yè)主大會籌備組第二次會議議程

一、確認(rèn)業(yè)主代表資格；

二、討論、修改《管理規(guī)約》；

三、討論、修改《業(yè)主代表大會議事規(guī)則》；

四、討論、修改《業(yè)主委員會工作規(guī)則》；

五、協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人名單；

六、協(xié)商業(yè)主委員會選舉辦法；

七、確定業(yè)主代表大會召開的時間、地點(diǎn)；

八、其他。

業(yè)主大會業(yè)主委員會選舉辦法

(討論稿)

一、本屆大會選舉業(yè)主委員會成員x名，實(shí)行等（差）額選舉。

二、本次選舉采用無記名投票方式進(jìn)行，得票數(shù)超過到會人數(shù)一半多者當(dāng)選。

三、如第一次投票結(jié)果沒有選足應(yīng)選人數(shù)時，在未當(dāng)選的得票多的兩人中再次投票選舉，得票多者當(dāng)選。

四、本次選舉設(shè)二名監(jiān)票人監(jiān)督選舉，監(jiān)票人由會議

舉手表決通過。

五、投票選舉時，同意哪位候選人，就在其姓名下面的空格內(nèi)劃(√)，不同意的劃(O)；如另選他人，將名字寫在后面的空格內(nèi)，并在其名字下面的空格內(nèi)劃(√)，選票不寫符號的，視為無效。

六、選票少選有效，多選作廢。

業(yè)主大會籌備小組

2019年 月 日

業(yè)主大會入會通知書

xxx代表：

首先祝賀您當(dāng)選為本小區(qū)首屆業(yè)主大會代表！

茲定于2019年5月 日（星期 ）上午8:30分，在xxx街道xx社區(qū)會議室召開xxx小區(qū)首屆業(yè)主代表大會，屆時請準(zhǔn)時入會。

首屆業(yè)主大會籌備組

2019年 月 日

委 托 書

xxx小區(qū)首屆業(yè)主大會：

我因有事不能參加會議，茲委托 業(yè)主代表我參加大會，行使業(yè)主代表權(quán)利。

委托人：

2019年 月 日

召開業(yè)主大會議程

（一）籌備組介紹會議籌備情況；

（二）審議通過《業(yè)主管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；《業(yè)主委員會工作規(guī)則》等文件；

（三）表決通過業(yè)主委員會選舉辦法；

（四）表決通過監(jiān)票人；

（五）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。

（六）召開業(yè)委會第一次會議并進(jìn)行分工。

業(yè)主大會形式

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。

業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

業(yè)主大會職責(zé)

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

七、業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

（一）按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票；

（二）按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。

業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。

履行下列職責(zé)：

（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業(yè)主委員會備案

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居委會備案：

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（五）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

物業(yè)主管部門、街道辦事處，應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會任職。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

業(yè)主委員會委員的終止

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

（二）拒不履行委員職責(zé)的；

（三）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)

業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。