4月13日，由房網(wǎng)/咚咚找房舉辦的第七屆民間研討會在福田馬哥孛羅好日子酒店盛大舉行！

當(dāng)天，邀請深圳貝殼研究院院長肖小平《大數(shù)據(jù)下的樓市真相》進(jìn)行主題演講。本文，娟子將嘉賓的核心觀點(diǎn)分享給大家！

今年開年以來，房地產(chǎn)市場表面上迎來了一波“暖春”行情，然而，“暖春”的成色如何？究竟哪些房子能跑贏了市場？未來將會有哪些指標(biāo)在影響房價(jià)?

肖小平在研討會上做了深入分析及解讀：

 樓市回暖了？

 真相：深圳人的購買力在下移 

1、從2006年到2019年每年3月份二手房的交易量的均值是9100套。2018年是9700多套，今年是8300套，相比去年熱度不足。

2、賣房的人感受會不好，今年賣盤增加很多。以鏈家系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為例，今年3月份有63000套。深圳人的購買力在下移，很多片區(qū)的主流成交總價(jià)往下走，說明大家對自己未來的收入預(yù)期不樂觀，對房子開始比較謹(jǐn)慎。

3、新房官方的網(wǎng)簽量（有滯后性）。新房未來供應(yīng)會比較缺乏，新一版的深圳房改政策中提到60%要用于保障體系。新增的商品住宅預(yù)計(jì)每年2-3萬套，相對于深圳人口來說實(shí)在太少。

4、成交周期：掛牌的二手房里，在比較長的周期里差不多有一半的房子是“0帶看”。近期買房的周期有所回暖，有一波剛需很怕后市房價(jià)上漲，所以覺得要抓緊入市。

5、關(guān)于新版征信，本來是利空！而我們不是要等到新版征信房價(jià)下跌的時候再買，而是搶在這之前買。很多時候政策的傳言對市場的影響非常大。

6、2月下半月和3月初是新版征信的傳言推動，一部分賣了又買，換房比例有所提高。

6、房產(chǎn)投資比例,深圳最高的時候達(dá)29%，今天已下降到11%，相信這個比例很難再有大的突破，可能會持續(xù)下降。

8、現(xiàn)在投資房產(chǎn)的資金準(zhǔn)備要比較充足，二手房至少3年，投資新房要準(zhǔn)備資金建議準(zhǔn)備2+3+2=7年，新房交房以后還有兩年的時間有很多對手跟你競爭賣房，現(xiàn)在新房的投資比例比較高，新房交房兩年內(nèi)賣的話很難賺錢。

1、2月份就是止跌回升，3月份進(jìn)一步回升，回升的幅度是小幅的。100個樓盤來看，3月份上漲和下跌的比例都增加了，下跌的是因?yàn)橐u，有的時候價(jià)格不到位就賣不出去。

2、現(xiàn)在200萬以內(nèi)的占比12.5%， 600萬的占比26%，300-500萬的房子接近四成，適合剛需的低總價(jià)一定是現(xiàn)在乃至未來相當(dāng)長時間里的熱點(diǎn)物業(yè)，跑贏市場就是這些物業(yè)。

3、買豪宅不是不能賺錢，但是概率會低一些。手上持有豪宅的朋友可能有同感，投資豪宅就是等待有緣人的出現(xiàn)，跟等待真愛的概率一樣。

4、剛需房是供不應(yīng)求，和以往純投資不一樣，現(xiàn)在的剛需多少會考慮自用的問題，知道房票、處女貸的價(jià)值；最受歡迎的是原來一房一廳能改成小兩房，或是原來大兩房能改成小三房。

學(xué)區(qū)房兩個特點(diǎn)跑贏市場：1、低總價(jià)，低不是絕對值的低就夠了，還要相對值的低。比如說這個片區(qū)里，你比別的小戶型低一點(diǎn)，今年絕對跑贏市場。

2、相對比較新的房子。比同類型的房子新。

3、我們都想買跑贏市場的物業(yè)，你跑贏了，市場才能跑贏，想要跑贏市場就是你要知道比別人更多的信息，看比別人更多的房子。

1、帶看量；

2、客房比，新增房的數(shù)量、新增客的數(shù)量；

3、政策，短期市場還會受到政策、政策傳言的影響；

一是關(guān)于非普住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，有相當(dāng)部分的二手房交易的時候被豪宅。二手房交易需要交增值稅的占一半左右。

深圳二手房買賣中要交增值稅的物業(yè)有兩種：一種是兩年內(nèi)賣的，不管是否豪宅都要交，而且全額交5.6（占比7%左右）。另外43%是過了兩年，但是因?yàn)閮r(jià)格、面積、其他原因變成非普的標(biāo)準(zhǔn)，所以要交，我們的調(diào)整大概會影響到43%的二手房交易稅費(fèi)，這個影響還是挺大的。

二是新版征信，新版征信真的執(zhí)行的話，新舊的時間節(jié)點(diǎn)會成為大家搶購的重要時機(jī)，4月份打征信、4月份換房、買房的人都會是熱點(diǎn)。

三是發(fā)改委放寬落戶文件，大家覺得有利于大型城市，特別像深圳這樣城市的發(fā)展。深圳本來這一塊沒有門檻，大專很容易達(dá)到落戶條件。放寬落戶對人們心理上的影響不小，會讓大家對房地產(chǎn)更看好、對深圳更看好。

1、人口。城市的人口是增加多少統(tǒng)計(jì)局都會公布，統(tǒng)計(jì)局公布11個大灣區(qū)城市2018年常住人口數(shù)量以及增量。深圳的常住人口是1302.7萬，實(shí)際管理人口2300萬左右，去年深圳新增人口49.8萬，高于廣州。

2、經(jīng)濟(jì)，主要看GDP、人均可支配收入；目前深圳排名在國內(nèi)前三，在大城市中增速第一，充分的說明這個城市未來的購買力會非常強(qiáng)勁。