伴隨著個人所得稅改革的推進(jìn)，尤其是租房專項(xiàng)扣除中，許多“包租婆”曾說，若要拿去抵扣則漲租30%。

然而，真的是這樣的嗎？下邊將為您一 一講解。

個人出租住房所涉及的稅種一共有6種，主要稅種為增值稅、個人所得稅和房產(chǎn)稅。具體來講有：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加、地方教育附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅。

增值稅

計(jì)算公式：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%=5000÷（1+5%）×1.5%=71.43元

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定：“個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額”。文件中納稅人是“個人”出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，根據(jù)上述文件規(guī)定，個人包括個體工商戶和其他個人，也就是個人出租住房適用上述條款，出租住房應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

除了在征收率上的減免以外，個人出租住房還可以享受小微企業(yè)減免增值稅的優(yōu)惠。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）文件的規(guī)定，其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。但是要注意的是，此項(xiàng)優(yōu)惠只適用于自然人。

附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加 、地方教育附加

（以市區(qū)為例）

計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=同期增值稅實(shí)繳稅額×12%

《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》(2011修訂)第三條規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。第四條規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

城市維護(hù)建設(shè)稅由于是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅為計(jì)稅依據(jù)，并隨同增值稅、消費(fèi)稅征收，因此減免增值稅、消費(fèi)稅也就意味著減免城市維護(hù)建設(shè)稅。因此當(dāng)其他個人享受免征增值稅稅收優(yōu)惠的，同時也免征城市維護(hù)建設(shè)稅。

教育費(fèi)附加與地方教育費(fèi)附加的附加率分別為3%和2%

個人所得稅

《中華人民共和國個人所得稅法》第二條第（七）項(xiàng)規(guī)定，下列各項(xiàng)個人所得，應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅：（七）財(cái)產(chǎn)租賃所得?！吨腥A人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》（國令第707號）第六條第（七）項(xiàng)規(guī)定，個人所得稅法規(guī)定的各項(xiàng)個人所得的范圍：（七）財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指個人出租不動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。

個人出租住房按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅，財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次。財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率；但是在《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條第（一）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。因此，對于個人出租住房應(yīng)納稅額的計(jì)算如下：

（1）每月租金不超過4000元的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800］×10%

（2）每月租金在4000元以上的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）×10%

特別說明：目前很多的省份個人所得稅實(shí)行的核實(shí)征收，稅率通常為1.5%--2%之間。

房產(chǎn)稅（僅限實(shí)行房產(chǎn)稅的省份）

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）第二條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅?！?/p>

個人出租住房房產(chǎn)稅從租計(jì)算的公式為：

應(yīng)納稅額=租金收入×4%

此外，在財(cái)稅〔2008〕24號文明確了個人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅以及印花稅。