盡管購物中心在商業(yè)社會中仍然發(fā)揮著重要作用，但商業(yè)新時代，社區(qū)商業(yè)以全新的運營模式開始登上時代舞臺，走進千千萬萬中產階層的美好生活里。事實上千億級房企如萬科、綠城、龍湖等均已經提前布局社區(qū)商業(yè)，甚至行業(yè)之外的大鱷如阿里、京東等在積極進入這一藍海市場。

社區(qū)商業(yè)毫無疑問是商業(yè)升級的方向，然而令人尷尬的是，盡管行業(yè)大鱷都在布局這一細分領域，但至今將社區(qū)商業(yè)做成功的模式案例寥寥無幾。那么問題來了，這是為什么呢？

因為社區(qū)商業(yè)在各類項目的開發(fā)運營中

普遍存在痛點

0

1

市場痛點

盲目跟風，社區(qū)商業(yè)供需不平衡

據英國著名咨詢公司萊坊國際的《社區(qū)商業(yè)生存之道》報告統(tǒng)計，隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，中國每年都將有1200萬～1400萬人口進入城市，未來10年城市化率將達到66%～67%，中國將形成2萬個以上的新社區(qū)。

新社區(qū)前瞻，老社區(qū)升級，數以萬計的社區(qū)數量決定了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景，然而新的市場熱點導致企業(yè)盲目跟風布局，資本同樣也會聞風而至，中國商業(yè)地產首要的痛點就是盲目跟風。什么是熱點，就跟風干什么，然后導致供需嚴重不平衡，比如社區(qū)商業(yè)，有的區(qū)域嚴重供大于求，而有的地方卻又供不應求。市場面的供需不平衡，自然就會導致惡性競爭，這對于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是非常不利的。

0

2

政策痛點

政府的把控干預，商業(yè)發(fā)展受束縛

社區(qū)商業(yè)的主要服務對象是1-3公里社區(qū)范圍內的居住，它是以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的，這就意味著社區(qū)商業(yè)生來就帶有很強的公共服務的社會性質，也就是說社區(qū)商業(yè)既是商業(yè)行為，也是民生工程，那么地方政府自然就會格外重視。

比如政府對社區(qū)超市以及生鮮店里的柴米油鹽肉食品等的定價就會有嚴格的要求，比如社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)如菜市場、家政服務等也需要政府的經濟補貼或者政策支持，然后現(xiàn)實情況則是地方政府的政策很多時候要么越位了，要么錯位了，導致社區(qū)商業(yè)在實際開發(fā)運營過程都會受到一些干擾。

0

3

定位痛點

前期調研不充分，目標人群錯位

沒有一成不變的商業(yè)，因為市場始終在變，所以沒有調研就沒有發(fā)言權，說的就是這個道理。社區(qū)商業(yè)有著很強的地緣屬性，而不同城市不同板塊的居住生活以及消費習慣都會有所不同，比如小璟的家鄉(xiāng)淮安，大家喜歡清淡口味的美食，變態(tài)式的重視孩子的學習教育，所以這座城市社區(qū)商業(yè)配套功能最好配有輕餐飲、培訓機構等。

社區(qū)商業(yè)最前置的應該就是定位了，充分的市場調研，找準目標人群，理解小區(qū)居民的生活習慣，然后再去拿地，充分調研，準確定位的基礎上，后面的如規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)布局、營銷推廣就會順利很多。然而，現(xiàn)實中的社區(qū)商業(yè)經常是先拿地后定位，先營銷后規(guī)劃，常常找錯目標客群，致使后期商業(yè)街運營難以為繼。

0

4

規(guī)劃痛點

規(guī)劃意識弱，產品設計不落地

從區(qū)域中心、社區(qū)底商到商業(yè)街區(qū)、鄰里中心，不斷發(fā)展迭代的社區(qū)商業(yè)顯然需要更高的商業(yè)品質，在這種情況下，社區(qū)商業(yè)尤其是1萬方以上的社區(qū)商業(yè)的整體規(guī)劃就顯得更加重要。

高周轉的開發(fā)思路使得開發(fā)商對于社區(qū)商業(yè)大多重銷售，輕視整體規(guī)劃，街區(qū)商業(yè)盡可能面積做小，總價做低，快速出貨回款，這就導致社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃總是說一套，做一套，最后面世的街區(qū)總是千篇一律，毫無自身特色，業(yè)主買到或者租戶拿到的商鋪會出現(xiàn)開間進深不合理等各類原因。

0

5

招商痛點

追求短期利益，商家引進不合理

社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)布局再合理，在實際過程中如果品牌招商錯亂，那一切都是白費功夫，比如最初家庭親子的業(yè)態(tài)，最后招商引進了雜亂無章的各類教育培訓機構。招商團隊因為節(jié)點、指標等各項要求往往在街區(qū)招商的過程中降低標準甚至更換既定業(yè)態(tài)，致使商業(yè)街開業(yè)后，商家轉租現(xiàn)象時有發(fā)生，社區(qū)商業(yè)經營混亂。

社區(qū)商業(yè)的最終價值就是滿足小區(qū)居民美好生活的需要，而當下人們對于美好生活最重要的需求并不是物理意義的功能性商品，而是社交。小區(qū)里家庭成員之間交流，家庭與家庭之間的交流，商業(yè)街區(qū)則往往是居民日常社交最重要的場合，能夠吸引聚集有著相同興趣愛好和社交訴求的居民們。

0

6

運營痛點

傳統(tǒng)銷售思維，商業(yè)運營粗糙

相比前期的街區(qū)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，后期的招商運營才是社區(qū)商業(yè)更大的挑戰(zhàn)。長期以來，商業(yè)地產的開發(fā)都在自由地生長，配套設施不合理，傳統(tǒng)的銷售賣鋪子的游擊隊思維，導致開發(fā)商不重視商業(yè)運營，不愿意花費精力去培訓鍛造專業(yè)的運營團隊。

按照快周轉的銷售思維，社區(qū)商業(yè)更多是作為社區(qū)住宅的配套，以底商的形式被賣掉轉手，運營粗糙或者沒有運營使得社區(qū)商業(yè)在交付后自生自滅，沒有溢價能力，社區(qū)品質也會因此遭到破壞。

0

7

服務痛點

品牌商不落地，商業(yè)服務不匹配

社區(qū)商業(yè)的核心競爭力在于不斷升級，硬件方面的表現(xiàn)就是水電管道等建筑設施的維修更新，街區(qū)道路的清潔衛(wèi)生等，而軟件方面最重要的就是品牌商的優(yōu)化和服務的提升。

然而，大多數的社區(qū)商業(yè)要么因為開發(fā)短視，要么因為租金過高，致使能夠適合周圍社區(qū)的零售連鎖品牌無法落地，難以為附近居民提供高品質的綜合性服務。

社區(qū)商業(yè)七宗罪，這是目前制約社區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的關鍵。

盡管社區(qū)商業(yè)的發(fā)展目前仍然存在種種問題，但毫無疑問的是，社區(qū)商業(yè)將會突破傳統(tǒng)商業(yè)的窠臼，據有關統(tǒng)計數據分析，未來10年的時間里中國社區(qū)商業(yè)的消費將逐漸占到社會消費零售總額的三分之一。社會發(fā)展的過程就是解決問題的話題，七宗罪不怕，怕的是拒絕改變。

改變什么？

首先是改變觀念

社區(qū)商業(yè)七宗罪的根源是企業(yè)對社區(qū)商業(yè)認知不到位，盡管知道這是這一細分領域是新的藍海市場，代表了商業(yè)發(fā)展的趨勢，但是大多數的房企依然是把社區(qū)商業(yè)當作住宅項目的配套在開發(fā)運營。

正確觀念應該是

在中產階層消費升級的背景下，美好生活新時代，社區(qū)商業(yè)已經不再只是配套住宅的配套了，它是主體，是一個獨立完整的生態(tài)系統(tǒng)。

幸好一線城市已經在探索，在保持原有社區(qū)配套功能的基礎上，結合商圈商業(yè)特征與客群構成，突破傳統(tǒng)商業(yè)思維，致力于打造品質日常智而便、業(yè)態(tài)多而全一站式的社區(qū)商業(yè)。一個設計完好的社區(qū)商業(yè)中心可以使人們的生活變得方便、效率，還可以讓人們的心情更加愉快，創(chuàng)造宜居的高品質生活。社區(qū)商業(yè)作為周邊社區(qū)活動溝通的場所，是必須存在的。