撰文|杠叔&編輯|欣欣然
桿友枝枝推薦雙笙的《靈秀》：你是我的唯一。（ps:歡迎桿友們點(diǎn)第二天的歌，或?qū)⒆约旱母璋l(fā)給我們，可以寫句簡短的話，我們會(huì)將音樂下面原文附上） 主要房企的銷售數(shù)據(jù)，表面上依舊非常好看。但錢卻越來越不好拿到。 回款是個(gè)問題，融資也是個(gè)問題。 媒體近期就注意到，房企很缺錢。甚至有人說，2008年時(shí)，部分房企都沒這么困難。 所以，我們不難理解，為什么有那么多的樓盤降價(jià)、打折。 銀行貸款當(dāng)然是房企最期待、成本最低的融資方式之一。但，這一通道正受到擠壓或者放緩。銀行對(duì)開發(fā)貸，依舊持謹(jǐn)慎態(tài)度。 于是，房企各種融資方式八仙過海。海外發(fā)債、票據(jù)、配股融資……但，不需要杠桿游戲說，利率走高明顯。 最著名的案例莫過于，恒大近期融資利率翻倍，3筆票據(jù)利率分別在11%-13.75%之間。這創(chuàng)下了今年以來，港交所、新交所利率最高的新發(fā)行債券（票據(jù)）記錄。 銷售流量金額（1-10月）第二，權(quán)益金額第一的恒大，融資如此高，其他房企呢？
圖1.2018年1-10月，我國房企銷售額10強(qiáng) 圖表來源|克而瑞
房企很多，分國有控股房企、民營房企，杠桿游戲沒辦法挨個(gè)呈現(xiàn)并分析，各大房企近期的融資情況。 我選擇了前10個(gè)月，銷售額最高的十強(qiáng)房企中的民營房地產(chǎn)公司做分析。他們的情況，大概很能反映目前市場的資金情況。當(dāng)然你懂的，央企、國企融資則都有自己辦法，資金成本也是比較低的。 1 碧桂園最新債券發(fā)行利率6.8%，比去年同期高出0.9% 1-10月，碧桂園以銷售過6000億元，繼續(xù)占據(jù)流量金額榜首的位置。當(dāng)然，其權(quán)益金額實(shí)際是第二，比恒大略低。 這樣一家數(shù)一數(shù)二的企業(yè)，其公開披露顯示，今年最新一筆（10月29日披露）債券的發(fā)行利率6.80%。 根據(jù)證監(jiān)會(huì)出具的《關(guān)于核準(zhǔn)廣東騰越建筑工程有限公司向合格投資者公開發(fā)行公司債券的批復(fù)》，廣東騰越建筑工程有限公司，向合格投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣 30 億元（含人民幣 30 億元）的公司債券。 廣東騰越建筑工程有限公司，為碧桂園下屬企業(yè)。杠桿游戲注意到，碧桂園通過該司的融資還蠻多。
披露顯示，該債券發(fā)行工作已于 2018 年 10 月 26 日結(jié)束，品種一實(shí)際發(fā)行規(guī)模為人民幣 30 億元，最終票面利率為 6.80%。 而差不多也是這個(gè)時(shí)候，碧桂園于2017年10月18日發(fā)行了廣東騰越建筑工程有限公司2017年度第二期中期票據(jù)。
計(jì)劃發(fā)行15億元，實(shí)際發(fā)行15億元，發(fā)行利率5.90%。 是的，一年時(shí)間。碧桂園向市場借錢的成本高了0.9%。 2 恒大票據(jù)融資利率翻倍，最高達(dá)到13.75% 10月31日，恒大公告稱，景程有限公司（恒大旗下公司）將在新交所發(fā)行三筆優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)金額18億美元，最高利率達(dá)13.75%。 三筆優(yōu)先票據(jù)分別為：5.65億美元2020年到期的票據(jù)（2年期），利率為11.0%；6.45億美元2022年到期的票據(jù)（4年期），利率為13%；5.90億美元2023年到期的票據(jù)（5年期），利率為13.75%。
看到這個(gè)數(shù)據(jù)時(shí)，杠桿游戲震驚。媒體發(fā)現(xiàn)，這是今年以來，港交所、新交所利率最高的新發(fā)行債券（票據(jù)）。 而去年6月，恒大宣布發(fā)行的4、6、8年期優(yōu)先票據(jù)，利率分別為6.25%、7.50%、8.75%。就一年多時(shí)間，4年期票據(jù)利率翻了一倍還多一點(diǎn)……
在整個(gè)亞太市場，杠桿游戲查閱資料后發(fā)現(xiàn)，超過這個(gè)利率水平的票據(jù)并不多?？梢哉f非常少。 有趣的是，許老板參與了這次翻倍利率中票認(rèn)購，約10億美元左右。或許，這是向外界傳達(dá)他對(duì)恒大的支持、信心。 一方面可能怕認(rèn)購有壓力，另一方面利率這么高，許老板的財(cái)技也是高。 3 融創(chuàng)最新2年期票據(jù)利率8.625%，比去年3年期利率還高出1.75% 7月24日，融創(chuàng)與匯豐、摩根士丹利、中信銀行（國際）、興證國際、招銀國際、國泰君安國際、工銀國際及野村，就發(fā)行2020年到期的4億美元8.625%優(yōu)先票據(jù)，訂立購買協(xié)議。
融創(chuàng)說得很清楚，發(fā)行票據(jù)旨在優(yōu)化該公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，支持公司更加健康的持續(xù)發(fā)展。發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)，擬主要用于為該集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資。 而2017年8月2日，融創(chuàng)與匯豐、摩根士丹利、中信銀行（國際）、花旗、招銀國際、海通國際、興業(yè)銀行、工銀國際及浦銀國際，就發(fā)行總計(jì)10億美元的優(yōu)先票據(jù)，訂立購買協(xié)議。 其中包括2020年到期的4億美元6.875厘優(yōu)先票據(jù)（相當(dāng)于3年期）、2022年到期的6億美元7.950厘優(yōu)先票據(jù)。
目的還是優(yōu)化該公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，支持其更加健康的持續(xù)發(fā)展。發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)，擬用于為該集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資。 注意，當(dāng)時(shí)3年期利率才6.875%。如今2年期就要8.625%，高出1.75%。幾家大民營房企看下來，杠桿游戲也習(xí)慣了。 4 新城控股最新4年期債券利率7.43%，比去年5年期海外債利率高出2.43% 最新的披露顯示，新城控股將于 2018 年 11 月 12 日在上交所上市21.6億元4（2+2）年期債券。 票面年利率為7.43%，為附息式固定利率。10月26-29日期間發(fā)行的。 而2017年8月8日，新城控股境外全資子公司新城環(huán)球有限公司（New Metro Global Limited），完成在境外發(fā)行總額為2億美元的無抵押固定利率債券發(fā)行，并獲得新加坡證券交易所的原則性上市批準(zhǔn)。
新城控股這一批次的債券年限為5 年（前三年不得贖回），杠桿游戲注意到，票面年息為 5.0%，每半年支付一次。 當(dāng)時(shí)，新城控股發(fā)行債券的目的是用于償還現(xiàn)有債務(wù)。其公告表示，該批次債券的成功發(fā)行有利于其進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道，并為建立境外市場良好信用打下基礎(chǔ)，符合其發(fā)展戰(zhàn)略。 5 以融資成本低著稱的龍湖，發(fā)債利率也高了一丟丟 查閱披露杠桿游戲看到，龍湖最新2018年11月6日向合資格投資者公開發(fā)行2018年第二期公司債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣20億元。
時(shí)限為5年期，債券票面利率為4.80%，第3年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率，及投資者有權(quán)回售債券。不得不說，龍湖的融資成本真是低。 不過，杠桿游戲要說的是，以前龍湖的融資成本更低。
2017年7月6日，龍湖與高盛、海通國際、摩根士丹利、中銀香港及匯豐銀行就發(fā)行于2022年到期的4.5億美元3.875%優(yōu)先票據(jù)，訂立購買協(xié)議。 發(fā)行地為新加坡，也是5年期。如今，發(fā)債成本比去年高出了0.925%。
小結(jié)：十大房企中，萬科、保利、綠地、中海、華潤都是央企或地方國資控股，他們?nèi)谫Y各有辦法，利率相對(duì)都不算高。 所以，用他們資金成本走勢變化，來做比較意義不大。通過挨個(gè)比對(duì)，我們發(fā)現(xiàn)，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、新城控股、龍湖這樣的巨頭，他們的融資成本都在不停走高，甚至有的增幅很大。 可見錢真的緊張，調(diào)控確實(shí)給力。開發(fā)商不加緊出貨又咋整？每耽擱一天，成本都在源源不斷累積。 顯然，這樣的緊繃不會(huì)是常態(tài)。哪一天發(fā)生變化？市場和投資者、購房者都在揣測。
本文所有融資數(shù)據(jù)源自各大房企公開披露
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