市面上的養(yǎng)老項目的收費(fèi)模式，主要有以下六種類型，其他收費(fèi)形式都是這六種模式的變形。 模式一：“大押金模式”：可退型大額押金+低服務(wù)費(fèi) | 說明 |
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| 模式說明 | 收取100~300萬大額押金，3年后可100%退還（押金不記入收入，因此沒有稅費(fèi)及財務(wù)成本。）
3年內(nèi)若不入住可獲得每年4~5%委托管理收益。
按月（或按年）收取低額服務(wù)費(fèi)。
押金與房號一一對應(yīng)。 | | 適合的養(yǎng)老產(chǎn)品類型 | 養(yǎng)老社區(qū)；
養(yǎng)老公寓。 | | 主力客戶 | 活力長者；
自理長者；
有養(yǎng)老需求的投資客。 | | 滿足的需求 | 長住需求；
投資需求。 | | 適用前提 | 自有產(chǎn)權(quán)項目。 | | 收益效果 | IRR 15%~20% | | 案例 | 北京首厚友誼社區(qū)；
深圳前海人壽幸福之家 |
模式二：“使用權(quán)模式”（或叫“小產(chǎn)權(quán)模式”）：40年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓+低服務(wù)費(fèi) | 說明 |
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| 模式說明 | 房屋使用權(quán)（40年）售價為周邊樓價的50~60%（周邊住宅售價須>25000元/平米）；
按月（或按年）收取低額服務(wù)費(fèi)。
押金與房號一一對應(yīng)。 | | 適合的養(yǎng)老產(chǎn)品類型 | 養(yǎng)老社區(qū)；
養(yǎng)老公寓。 | | 主力客戶 | 活力長者；
自理長者；
有養(yǎng)老需求的投資客。 | | 滿足的需求 | 長住需求；
周期性短住需求；
投資需求。 | | 適用前提 | 自有產(chǎn)權(quán)項目。 | | 收益效果 | IRR 15%~20% | | 案例 | 上海星堡項目；
寧波星健藍(lán)庭項目；
天津康寧津園項目；
上海親和源B卡 |
模式三：“躉繳模式”：躉交數(shù)年房費(fèi)+中服務(wù)費(fèi) | 說明 |
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| 模式說明 | 一次性收取3年、5年、10年房屋租金；
按月（或按年）收取服務(wù)費(fèi)。 | | 適合的養(yǎng)老產(chǎn)品類型 | 養(yǎng)老社區(qū)；
養(yǎng)老公寓；
養(yǎng)護(hù)院。 | | 主力客戶 | 自理長者；
護(hù)理長者。 | | 滿足的需求 | 長住需求。 | | 適用前提 | 自有產(chǎn)權(quán)項目。
租賃經(jīng)營項目（非自有產(chǎn)權(quán)）。 | | 收益效果 | IRR 10%~12% | | 案例 | 杭州萬科隨園嘉樹；
香港雋悅丹拿山項目 |
模式四：“月繳模式”：低押金+房費(fèi)+高服務(wù)費(fèi) | 說明 |
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| 模式說明 | 一次性收取10萬元以內(nèi)押金，按月（或按年）收取房屋租金及服務(wù)費(fèi)。 | | 適合的養(yǎng)老產(chǎn)品類型 | 養(yǎng)老社區(qū)；
養(yǎng)老公寓；
養(yǎng)護(hù)院。 | | 主力客戶 | 活力長者；
自理長者；
護(hù)理長者。 | | 滿足的需求 | 長住需求；
短住需求；
周期性短住需求。 | | 適用前提 | 自有產(chǎn)權(quán)項目。
租賃經(jīng)營項目（非自有產(chǎn)權(quán)）。 | | 收益效果 | IRR 8%~12% | | 案例 | 杭州萬科隨園護(hù)理院；
深圳招商觀頤之家。 |
模式五：“折扣卡模式”：旅居折扣卡+房費(fèi)+低服務(wù)費(fèi) | 說明 |
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| 模式說明 | 5~30萬元不等的居住折扣卡，享受每年一定時間的居住優(yōu)惠。
根據(jù)旅游城市的淡旺季進(jìn)行不同的費(fèi)用折算或抵扣。
類似于分時度假酒店。
通過超售盈利。 | | 適合的養(yǎng)老產(chǎn)品類型 | 康養(yǎng)酒店；
養(yǎng)老公寓；
養(yǎng)老社區(qū)。 | | 主力客戶 | 活力長者 | | 滿足的需求 | 周期性短住需求；
投資需求 | | 適用前提 | 自有產(chǎn)權(quán)項目。
租賃經(jīng)營項目（非自有產(chǎn)權(quán)）。 | | 收益效果 | / | | 案例 | 云南昆明云間旅居；
杭州千島湖逸和源；
上海親和源“歲悅卡”；
海南天來泉“六九卡”；
深圳任達(dá)愛心護(hù)理院。 |
模式六：“保險模式”：保險費(fèi)+房費(fèi)+低服務(wù)費(fèi) | 說明 |
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| 模式說明 | 繳納200萬的養(yǎng)老保險費(fèi)用，60歲以后可入住養(yǎng)老社區(qū)。
用保費(fèi)分紅覆蓋每月月費(fèi)。 | | 適合的養(yǎng)老產(chǎn)品類型 | 養(yǎng)老公寓；
養(yǎng)老社區(qū)。 | | 主力客戶 | 活力長者 ；
自理長者 | | 滿足的需求 | 長住需求；
投資需求 | | 適用前提 | 保險公司自有產(chǎn)權(quán)項目 | | 收益效果 | / | | 案例 | 泰康之家系列；
深圳前海人壽幸福之家；
上海太平人壽梧桐人家；
中國人壽·國壽嘉園系列 |
關(guān)于以上六種收費(fèi)模式的個人認(rèn)知：1. 以上六種收費(fèi)類型中，能夠快速收回投資的模式有三種——“大押金模式”、“使用權(quán)模式”、“保險模式”（保險模式有特殊性，非保險企業(yè)無法仿效）。另外的三種收費(fèi)模式無法快速收回項目前期的投資。2. 護(hù)理長者定位的項目（養(yǎng)護(hù)院）適合采用“躉繳模式”和“月繳模式”。3. 自理及活力長者定位的項目（養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓、康養(yǎng)酒店等）適合“大押金模式”、“使用權(quán)模式”、“躉繳模式”、“月繳模式”、“折扣卡模式”。4. 滿足長者的長住需求，適合采用“大押金模式”、“使用權(quán)模式”、“躉繳模式”。5. 滿足長者的短住需求，適合采用“月繳模式”、“折扣卡模式”。6. 旅居養(yǎng)老需求，適合采用“折扣卡模式”。7. 滿足投資需求，可采用“大押金模式”、“使用權(quán)模式”、“折扣卡模式”。8.物業(yè)為租賃經(jīng)營的項目（非自有產(chǎn)權(quán)），適合采用“躉繳模式”、“月繳模式”、“折扣卡模式”，其他三種模式均有法律違規(guī)風(fēng)險。9. 自有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營的項目，采用“大押金模式”、“使用權(quán)模式”、“保險模式”是合規(guī)的。10. 結(jié)合收費(fèi)模式的資金回收特點(diǎn)和項目類型特點(diǎn)，養(yǎng)護(hù)院項目（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）只適合三種合作模式，一種是租賃經(jīng)營，一種是獲取便宜的土地新建（樓面地價<2000元/平米），一種是公建民營。收購一個物業(yè)來做養(yǎng)護(hù)院基本上都是算不過來帳的。11.養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老社區(qū)型項目適合持有產(chǎn)權(quán)，可以收購或者新建物業(yè)，通過“大押金模式”、“使用權(quán)模式”回收投資。12.養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老社區(qū)型項目由于有規(guī)模要求（>2萬平米），并不適合租賃經(jīng)營（詳見《租賃經(jīng)營模式的弊端》）。13.個人認(rèn)為“大押金模式”比“使用權(quán)模式”有更多的優(yōu)勢： | 大押金模式 | 使用權(quán)模式 |
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| 優(yōu)勢 | ·市場接受度高（資金全部退還）；
·可嫁接的金融杠桿多；
·資金成本低；
·收入模式多元；
·付費(fèi)者的實際入住比例高（對于開業(yè)前期的經(jīng)營非常有利） | ·比較傳統(tǒng)的模式，公司內(nèi)部、市場、投資人都容易理解；
·測算模型成熟，容易在公司內(nèi)部過會。 | | 劣勢 | ·模式比較創(chuàng)新，需要時間教育市場；
·需要與銀行、保險公司多方配合設(shè)計新產(chǎn)品，環(huán)環(huán)相扣，比較復(fù)雜。
·模式成立的前提條件比較多。
·測算模型比較創(chuàng)新，項目可行性測算存在一定技術(shù)障礙。
·模式創(chuàng)新，公司內(nèi)部外部溝通中遇到的阻力和挑戰(zhàn)會比較多。 | ·實際的回款速度并不快。
·付費(fèi)者多為投資屬性，賣出后，首年實際入住比例偏低。
·總收費(fèi)高，市場上能夠接受的人群還是頂層的少數(shù)群體，市場基礎(chǔ)不夠豐厚。
·可嫁接的金融杠桿少。 |
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