第一，伴隨租賃權利的轉讓行為，同時往往出現(xiàn)包括營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等材料的交付。那么，轉讓證照的行為是否具有法律效力呢？

　　營業(yè)執(zhí)照是登記主管機關發(fā)給企業(yè)的合法賃證，具有法律效力。經工商行政管理機關依法核準登記發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)就算取得了市場主體資格，具有合法經營地位，開始享有生產經營的權利，國家保護其合法權益，同時企業(yè)也承擔相應的義務。1994年6月24日，國務院頒布的《公司登記管理條例》第五十四條第一款規(guī)定：“任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業(yè)執(zhí)照。”第六十九條規(guī)定：“偽造、涂改、出租、出借、轉讓營業(yè)執(zhí)照的，由公司登記機關處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。構成犯罪的，依法追究刑事責任?！币虼耍绻辉倮^續(xù)從事經營活動，不可以私自轉讓營業(yè)執(zhí)照，而應當按照《工商登記管理條例》的規(guī)定，持相關文件到登記管理機關申請注銷登記，而不應當通過轉讓營業(yè)執(zhí)照來謀取非法利益。對于稅務登記證而言，《稅收征收管理法》第十八條規(guī)定：“納稅人按照國務院稅務主管部門的規(guī)定使用稅務登記證件。稅務登記證件不得轉借、涂改、損毀、買賣或者偽造?！鄙鲜鲫P于營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證的規(guī)定都是我國現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，轉讓行為顯然屬于違法行為。根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，當事人“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”所訂立的合同無效。

　　第二，承租人是否享有對租賃資格的轉讓的權利，各國規(guī)定不盡一致，我國《合同法》規(guī)定，承租人將租賃物轉租他人的必須經出租人同意。這是因為在我國的租賃合同關系中，特別是房屋租賃，有些人利用這種形式將租來的房屋層層租賃，使租賃房屋的租金過高，以獲取暴利，侵害了房屋所有人的利益。

　　世界各國通行的做法是對承租人的租賃權轉讓進行限制，即必須經原出租人的同意。這樣的規(guī)定是出于保護原出租人利益的考慮，但實際上正常的租賃權轉讓并不損害原出租人的利益。出租人與承租人簽訂租賃合同的目的，無非就是獲取出租房屋所帶來的租金的收益，租賃權利的轉讓行為的發(fā)生并不影響出租人實現(xiàn)收益的愿望，也不會對出租人對房屋的所有權產生任何不利的影響。因為從物權的角度來看，轉讓人通過債權合同所讓渡的是其從出租人那所得的房屋的使用權和占有權，而不會讓渡超越其權利范圍以外的其他權利，所以出租人對房屋享有的物權并沒有受到影響；從債權的角度來看，租賃權利轉讓行為發(fā)生后，如果轉讓人的退出并不影響出租人的租金權利，則出租人完全沒有拒絕租賃權利轉讓的必要，所以出租人仍享受對承租人的債權利益。相反，租賃權利的自由轉讓有利于轉讓人和受讓人，對于轉讓人而言，在某些情況下，可能無法對租賃物進行事實上的占有、使用和收益，如果閑置不用，對轉讓人而言無疑造成了不必要的損失，也不符合市場經濟的“物盡其用”的理念，通過對房屋租賃權利的自由轉讓，完全可以彌補他的損失，且不損害出租人的合法權益。而對于受讓人而言，如果法律不允許自由轉讓租賃權利，那么他會對每次合同的交易行為都會小心翼翼，他必然會通過各種關系去了解租賃轉讓是否被該物所有人所同意。而實際上，由于受讓人常常無法輕而易舉的了解出租人的真實意思，甚至于受讓人根本就無法獲知出租人為何人。在這樣情況下，無疑破壞了交易行為的快速性和迅捷性。

　　進一步而言，合同的功能就在于促進經濟效益。根據(jù)許多法學家和經濟學家的觀點，合同本身是有效利用資源，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置的手段。按照美國經濟分析學家的觀點，有效率地使用資源必須借助于交易的方式，只要通過自愿交換方式，各種資源的流向必須趨于最有價值的使用。當各種資源的使用達到最高的價值，就可以說它們得到最有效的使用。如果限制自由轉讓租賃權利，無疑會使得租賃物無法向更能充分實現(xiàn)其價值的地方流轉，也就不能實現(xiàn)最大利益化的社會效果。有些人反對自由轉讓租賃權利，無非是擔心此舉會有損租賃物所有權人的利益，不可否認租賃權利轉讓固然是違反了物的所有權人的意志，但如果忽略了合同功能作用而片面保護尊重所有人的意志的話，那么所訂立的合同將只能是僵化的、不自由的。對于以建立市場經濟為中心的我國而言，自由轉讓商鋪租賃權利更是了符合這樣一種需求。

　　法律上的處分是使物體的權利狀態(tài)發(fā)生變化，通常是限制或擴大權利的效力范圍。仔細分析租賃權利轉讓行為卻并非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權，具體的權能體現(xiàn)在承租人可以在合同約定的范圍內占有、使用、收益租賃物；相對而言，租賃合同使得出租人的所有權得到了一定的限制，比如他不能行使對租賃物的占有、使用的權利。承租人對租賃權利進行轉讓，只是占有，使用權和權利主體發(fā)生了轉移，對出租人的所有權并不產生任何影響，對租賃物上的權利狀態(tài)也沒有起到任何的限制或擴大的作用。所以承租人轉讓租賃權利并不是對租賃物的無權處分，相反卻是承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所取得占有、使用、收益權利的處分，是一種對自己權利的處分，是一種有權處分，所以對于未級出租人同意的租賃權利轉讓合同，應認定為有效的合同

　　因此，在審理租賃權利轉讓引發(fā)的訴訟案件中，如果租賃權利的轉讓是經出租人同意的，那么出租人與受讓第三人為雙方當事人，他們之間的權利義務的處理應按合同法中租賃合同一節(jié)的規(guī)定來確定。如果租賃權利的轉讓未經出租人同意，受讓第三人作為原告要求維護其租賃合同權利的，由于轉讓行為已經發(fā)生法律效力，轉讓人僅僅轉讓租賃權利，并沒有轉讓其負擔的租賃義務，所以應以原承租人（轉讓人）作為被告，根據(jù)締約過失確定雙方各自的責任；當出租人作為原告要求維護其合同權利時，應以原承租人作為被告，因原承租人未經出租人同意而擅自處分租賃物，對于出租人而言是違反雙方租賃合同約定的違約行為，可能侵害了出租人的財產權益，出租人有權選擇依照合同法要求原承租人承擔違約責任或者是依照其他法律要求承擔侵權責任，此屬侵權責任與違約責任的競合；如出租人就此提起侵權之訴，可把原承租人和受讓人作為共同被告，要求他們賠償損失。

　　第三，商鋪的添置物，在出租人與受讓人解除租賃關系后如何處理。添附物的歸屬本質上是一個物權問題，新頒布的物權法，以及其他民事立法均沒有關于添附物的立法規(guī)定，只有最高人民法院的一個司法解釋，且存在很大的漏洞。

　　承租人在征得出租人同意后對租賃物進行改善或者增設他物的，使其使用效用和本身的價值增加了，在租賃的有效期間內是不成問題的。但如果租賃期限屆滿，承租人須將租賃物返還出租人時就有一個與原租賃物的狀況發(fā)生變化如何處理的問題，一般應遵循這樣一個規(guī)則：（1）可以要求出租人償還由于改善或增設他物使租賃物的價值增加的那部分費用。但僅限于合同終止時租賃物增加的價值額，而不能以承租人實際支付的數(shù)額為準；（2）對于增設他物的，如果可以拆除并不影響租賃物的原狀，承租人最好拆除，承租人也有權拆除。一般地說，出租人不希望承租人對租賃物進行任何改善或者增設，因為這種添附增加了價值，出租人是要有所付出的。因此，增設物能拆除的，承租人盡量拆除。

　　承租人為使租賃物價值增加所支出的費用又稱有益費用。如未經出租人同意，承租人不能享有要求出租人返還費用的權利，只能恢復原狀，造成損失的，還應當賠償損失。這里的同意，不僅限于承租人實施行為時出租人的明示同意，出租人知道承租人的行為而不作反對表示的，也應視為出租人同意。出租人返還有益費用可參照不當?shù)美囊?guī)定適用。也正由于出租人返還的利益權以其所得為限，因此，有益費用的范圍僅限于租賃合同終止時租賃物增加的價值額，而不能以承租人支出的數(shù)額為準。

　　租賃權利作為一種物權化的債權，完全可以引用物權原理來指導。無論轉讓人轉讓商鋪的租賃權利時，是否事先征得出租人同意，受讓人通過使用商鋪實際可能已經獲得了期待的經營利益，但如果因為轉讓人或者受讓人的添附行為，使得與商鋪不可分的附加物客觀上增加了商鋪房屋的市場價值，出租人基于所有權而能夠實現(xiàn)的利益明顯增加，由于轉讓合同解除之時拆除附加物的行為將使商鋪房屋本身受到損毀，而添附行為導致的商鋪的增值部分出租人沒有取得的法定或者約定的依據(jù)，轉讓人或者受讓人卻因此受到損失，依據(jù)公平原則，轉讓人或者受讓人有權對添附物要求出租人折價補償，而出租人應當予以補償。這是因為，一方面，轉讓人或者受讓人對商鋪的添附，并非基于法定或者約定的義務，且添附是否使得商鋪增值，應當經過權威部門的實際鑒定；另一方面，雖然出租人必須補償添附物的費用，但并非全部負擔轉讓人或者受讓人因此支出的費用，而是對于添附物進行折價，不會因此導致轉讓人或者受讓人不合理或者超出實際需要的添附。

　　第四，對違章建筑的商鋪經營轉讓糾紛案件如何處理。

　　筆者認為，應當區(qū)分非法建筑行為和出租行為，建筑行為違法屬于行政法規(guī)范的范疇，其應受到行政法的制裁；出租行為是不同于建筑行為的獨立民事行為，其效力不受建筑行為的影響，故租賃物為非法建筑不影響租賃合同的效力，本案亦無其他影響合同效力的因素，故租賃合同應為有效。理由是：

　　1、占用公共用地建筑房屋的行為與將建筑物進行出租的租賃行為是兩種相互獨立的、不同性質的行為。占用公共用地建造房屋的行為屬于事實行為，不包含當事人的意思表示，其法律效果是法律所賦予的，不是根據(jù)當事人的意思表示決定的；而出租房屋的行為屬于法律行為，是當事人通過簽訂租賃合同，明確自己所追求的法律效果的行為，在不存在法律所規(guī)定的影響合同效力因素的情況下，法律確認其法律效力，賦予當事人通過訂立合同所欲追求的法律效果。可見，非法占用公共用地建筑房屋和出租該房屋是兩個相互獨立的、性質不同的法律行為。

　　2、占用公共用地建筑房屋的行為屬于法律禁止的違法行為，應受到相應行政處罰，但其民事法律效果為建筑人取得建筑物的所有權。對于已經占用公共用地建造了的房屋，應由行政執(zhí)法機關責令拆除，但并未對已經建造，但尚未拆除的房屋，筆者認為當然可以使用。

　　3、出租占用公共用地建造的違法建筑物的行為，應根據(jù)民事法律行為的有效要件判斷其效力，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)無相關禁止性的規(guī)定，故該出租行為應為有效。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的行為無效。綜觀我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)僅對占用公共用地進行違法建筑的行為做了禁止性的規(guī)定，而并未對已經建筑的違法建筑的使用做出禁止性規(guī)定，其他法律、法規(guī)也無相關禁止性規(guī)定，故以建筑在公共用地上的違法建筑為標的不影響租賃合同的效力，在無其他影響租賃合同效力因素的情況下，該租賃合同應當認定為有效。