還記得前段時(shí)間流行的土味情話：

“親愛的業(yè)主，我可以稱呼你為您嗎？”

“為什么?。俊?/p>

“這樣，我就可以把你放在心上了。”

不論是“土味情話”也好，“真心話”也罷，如果物業(yè)公司真的能將業(yè)主訴求放在心上，也就不會(huì)有如此多的物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛事件了。

當(dāng)你的人生已經(jīng)擁有一套房子，你以為該開始享受自己的幸福人生。

然而理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。越來越多的物業(yè)不作為，引起業(yè)主不滿，我們距離物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理越來越遠(yuǎn)。下面這個(gè)案例就是一家物業(yè)公司惹惱住戶的案例，讓我們一起來看看面對(duì)投入的資金與收獲的服務(wù)不對(duì)稱，業(yè)主該如何維護(hù)自己的權(quán)利？

案例介紹：

蘇州高新區(qū)某小區(qū)業(yè)主不滿物業(yè)不負(fù)責(zé)任，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差、小區(qū)綠化不到位、停車位數(shù)量嚴(yán)重不足、小廣告隨便貼、推銷人員隨便入……

小區(qū)業(yè)主委員召開業(yè)主大會(huì)，表決通過更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。半數(shù)以上的業(yè)主同意提前解除與物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)合同，并且同意解除合同的業(yè)主房屋面積超過建筑物總面積的一半。

由于合同期限為2016年1月1日至2018年12月31日，業(yè)委會(huì)向該物業(yè)公司發(fā)出提前解除合同的通知。而物業(yè)公司自認(rèn)為自己服務(wù)盡心盡力、盡職盡責(zé)，并且合同尚未到期。所以他反咬一口，認(rèn)為該業(yè)委會(huì)侵犯了自己的權(quán)利，將其告上了法庭。

問題解答：

業(yè)主大會(huì)能實(shí)現(xiàn)“我作為業(yè)主，想換物業(yè)”的愿望嗎？

這是業(yè)主大會(huì)職責(zé)的一部分：

（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（6）履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

辭退一家物業(yè)公司需要哪些條件？

辭退物業(yè)公司必須具備兩個(gè)條件：

物業(yè)公司的行為違反了相關(guān)法律規(guī)定或者所簽合同規(guī)定;

即使沒有成立業(yè)主委員會(huì)，也要小區(qū)入住或現(xiàn)有三分之二以上的業(yè)主同意辭退。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。

在同時(shí)具備這兩個(gè)條件的前提下，業(yè)主可收集相關(guān)證據(jù)，要求解除物業(yè)關(guān)系。如果物業(yè)公司同意，則雙方解除關(guān)系;如物業(yè)公司不同意，業(yè)主可以向法院起訴。

人們中意的物業(yè)服務(wù)是什么樣的？

業(yè)主投訴認(rèn)真聽，

詳細(xì)記錄必走心；

及時(shí)解決是核心，

跟蹤回訪暖人心；

環(huán)境綠化做到位，

廣告推銷禁止入；

各項(xiàng)服務(wù)按章辦，

維護(hù)治安負(fù)責(zé)任。

法院如何取證？

1.物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量考察

2.根據(jù)業(yè)委會(huì)投票查看業(yè)主態(tài)度

法院判決結(jié)果

經(jīng)過審理，法院認(rèn)定被告提交的業(yè)主大會(huì)的投票匯總結(jié)果真實(shí)，總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意提前解除與原告物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)，根據(jù)備案登記信息，實(shí)際同意解除合同的業(yè)主房屋面積也超過了小區(qū)建筑物總面積的一半。以上調(diào)查結(jié)果符合辭退物業(yè)公司的必備條件。

法院隨后作出一審判決，依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，物業(yè)公司敗訴。

寫在最后

站在法律的角度上來講，有越來越多的業(yè)主能通過更換物業(yè)公司來表達(dá)自身訴求，才能刺激和督促物業(yè)公司不斷提升服務(wù)質(zhì)量。希望物業(yè)公司能扛起責(zé)任的大旗，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

法條鏈接：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

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