帶著以上三個問題，筆者將通過北京市第三中級人民法院的一則司法判例，向各位答疑解惑。

1、裁判書案號：(2014)朝民初字第2763號；(2016)京03民終716號

2、案由：房屋買賣合同糾紛

3、當(dāng)事人

一審原告(反訴被告)、二審被上訴人：趙某

一審被告(反訴原告)、二審上訴人：閆某

【爭議焦點(diǎn)】

涉案房屋增值部分的損失如何確定？

通過上述案例，下面筆者將對文章開頭提到的三個問題進(jìn)行一一分析，并重點(diǎn)對“涉案房屋增值部分的損失如何確定”這一核心爭議焦點(diǎn)問題進(jìn)行闡述。

首先，關(guān)于出賣人無權(quán)處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據(jù)《買賣合同司法解釋》第3條第1款之規(guī)定，出賣人處分權(quán)之欠缺不能導(dǎo)致合同無效，在合同不存在《合同法》第52條所規(guī)定的無效情形的情況下，無權(quán)處分的買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效；但因無權(quán)處分合同的履行涉及其他共有人的權(quán)利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金或賠償損失的責(zé)任。因此，法院對購房合同有效的問題是不存在爭議的，即便配偶方?jīng)]有簽字，購房合同也是認(rèn)定為有效的；

其次，在配偶一方明確表示拒絕繼續(xù)履行合同的情況下，法院為何不能判決強(qiáng)制履行吶？原來《物權(quán)法》第97條規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！币簿褪钦f，處分房屋必須經(jīng)過三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意才行。本案中，一方配偶若不同意辦理網(wǎng)簽手續(xù)，該房屋便無法繼續(xù)處分。這也是為何趙某第一次起訴要求繼續(xù)履行合同，而被法院駁回的原因。

最后，也是本案的核心爭議焦點(diǎn)：如何確定房屋增值部分損失的范圍問題。為何一審法院判決趙某的預(yù)期利益損失70萬元（即房屋增值部分的損失），而二審中院最終判定預(yù)期利益損失30萬元吶？

在分析之前我們先來梳理一遍關(guān)于可得利益損失相應(yīng)的法律法規(guī)：

《買賣合同司法解釋》第29條規(guī)定可得利益損失的認(rèn)定和計(jì)算應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用：可預(yù)見規(guī)則（《合同法》第113條）、減損規(guī)則（《合同法》第119條）、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則（《買賣合同司法解釋》第29條、30條、31條）等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、守約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。

在本案中，在我國法律明確規(guī)定出賣人因未取得所有權(quán)或處分權(quán)，標(biāo)的物所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移，合同因法律上原因不能履行的情形下，買受人作為理性的房屋購買人，應(yīng)對合同無法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期。在此情況下，買受人應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠實(shí)信用原則和減損規(guī)則的規(guī)定及時采取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償或進(jìn)行替代房屋購買等合理措施防止損失擴(kuò)大，維護(hù)自己的合法權(quán)益。從替代性購買的角度來說，如買受人在合理期間內(nèi)進(jìn)行了替代性購買，其所購?fù)瑓^(qū)位、同類型房屋所支出的額外成本，在合理范圍內(nèi)閆某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)；如未在合理的期間內(nèi)購買替代性的房屋，對于此后房價(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)與損失，買受人應(yīng)自行承擔(dān)。
　　就本案而言，糾紛發(fā)生后，趙某通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟周期內(nèi)，房屋價(jià)格一直處于快速上漲狀態(tài)。訴訟的周期與訴訟期間房屋價(jià)格的漲幅均非當(dāng)事人所能合理預(yù)見，即使違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對于其不能控制、不能預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)與損失亦應(yīng)合理限制，此系可預(yù)見規(guī)則的應(yīng)有之義。在第一次訴訟一審開庭時，閆某的配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導(dǎo)致合同不能履行，此時點(diǎn)應(yīng)作為合同無法履行的確定時點(diǎn)，法院應(yīng)以此時點(diǎn)作為評估房屋價(jià)值的時間，判斷房屋的價(jià)值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評估機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)報(bào)告，距離第一次訴訟一審開庭時間已兩年有余，房屋價(jià)格的大幅上漲已超出了一般人的合理預(yù)期，此估價(jià)結(jié)果不宜直接作為確定趙某可得利益損失的依據(jù)。

據(jù)此，二審法院對預(yù)期利益損失由70萬元改判為30萬元，充分綜合運(yùn)用了可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則，對司法審判以及律師辦案具有一定的指導(dǎo)意義。

【法律法規(guī)】

《物權(quán)法》

　  第九十七條　處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

《中華人民共和國合同法》

　   第五十二條  有下列情形之一的，合同無效：
　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
　?。ǘ阂獯ǎ瑩p害國家、集體或者第三人利益；
　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
　?。ㄋ模p害社會公共利益；
　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第一百一十三條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

第一百一十九條  當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

 《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條  當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

      出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

 第二十九條  買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

     第三十條  買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。

      第三十一條  買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。

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