做抵押貸款的過程中發(fā)現，很多客戶會因為流水不足的問題不能選擇一些好的抵押產品。

如果你的房子、職業(yè)、資產等已經固定的前提下，拓寬抵押產品選擇面的關鍵因素是：流水。

所以這篇文章重點研究：如何在抵押貸款之前做好流水的規(guī)劃？

流水的規(guī)劃同樣對按揭貸款也有幫助，所以蟈蟈認為，只要你想買房做按揭貸款，同樣需要做好流水規(guī)劃。

從以下幾方面說明如何做好流水規(guī)劃：

1、銀行承認什么樣的流水

2、流水規(guī)劃的目標

3、流水規(guī)劃的邏輯

4、流水規(guī)劃的具體操作

5、流水規(guī)劃的管理工具

銀行承認什么樣的流水？

蟈蟈研究了北京、上海十幾家銀行的抵押貸款產品，總結下來銀行可以認定的流水有五類：

1、稅后打卡工資流水

2、租金流水

3、其他固定收入流水

4、對公進賬流水

5、對私進賬流水

不同銀行對流水認定的范圍是不一樣的，比如對于上班人士，有些銀行只認1，有些認1、2，有些認1、2、3。

從有效性上來看，1>2>3。

根據這個有效性，我們對流水進行一個五級分類：

一級流水：稅后打卡工資流水；

假設基準利率上浮30%，20年期，每月的月供是：22138。

基本上好的銀行產品都需要流水兩倍覆蓋月供，你至少得準備5萬的流水，這就是流水準備的目標。

這里需要說明的是，其他的負債每多1萬，你就要多準備2萬的流水。

所以在進行抵押、按揭操作之前，要把能降低的負債降下來。

流水規(guī)劃的邏輯

流水規(guī)劃的最大邏輯是：模擬現實+表面合規(guī)性

1、模擬現實

簡單來說，流水規(guī)劃要符合現實中的邏輯。

2、表面合規(guī)性

之所以模擬現實（再怎么模擬也是假的）有用，是因為在綜合評估風險可控的前提下，銀行看的是表面合規(guī)性。

信貸員和審批人員按照操作規(guī)范來看流水是沒有問題的，確切的說是表面上看起來符合產品審批政策。

為什么說是在綜合評估風險可控的前提下？

說一點大家就懂了，同樣一家銀行，如果你做信用貸，規(guī)劃出來的流水是完全沒用的；

如果你做抵押貸，規(guī)劃出來的流水怎么突然就有用了呢？原因就是有了抵押物，增加了一個讓銀行評估綜合風險可控的重要砝碼。

所以流水規(guī)劃的邏輯是：

1、綜合風險可控是前提；

2、“表面合規(guī)性”是流水規(guī)劃有用背后的原因；

3、“模擬現實”是流水規(guī)劃更好的支撐“表面合規(guī)性”而使用的操作邏輯。

關于綜合風險是否可控，蟈蟈計劃單獨寫一篇文章：銀行風控最根本的依據是啥？

知其所以然，可以讓我們更加從容的做好貸款這件事。

根據流水規(guī)劃的邏輯，我們可以更好進行流水規(guī)劃的具體操作。

流水規(guī)劃的具體操作

一、一級流水如何準備？

如果有稅后打卡工資，就不用準備了，再準備一份反而是不符合邏輯的，因為你不能同時簽兩份勞動合同吧，發(fā)兩份稅后打卡工資吧。

但不排除有些公司就是沒有打卡工資，或者你是自由職業(yè)，也沒有打卡工資。

這個時候就需要準備一份了。

為了達到一級流水準備的標準，需要做兩件事：

1、準備一個不顯示交易對手的銀行卡；

現在地球人都知道的是用中信卡，但問題是你知道了，銀行的人也知道了，然后離風控規(guī)則調整也就不遠了，然后就不符合表面合規(guī)性的要求了。

如果你要準備一級流水，可能還不得不去辦個中信卡。

但是呢，做這件事的時候得提前知道這么做可能面臨的問題，那么就不能把寶全部壓在一級流水準備上，避免到時功虧一簣。

流水準備的正確姿勢應該是：一、二、三、四、五級流水綜合的規(guī)劃，這是個系統工程，我們要靠一個系統來更有效的進行流水規(guī)劃，對抗風險。

2、每個月固定日期（遇節(jié)假日提前）往里轉賬，轉賬的時候備注：工資或代發(fā)工資。

二、二級流水如何準備？

一般情況下租金都是付三押一，那自己要計算好日期，假設租賃合同規(guī)定的租賃日期是從1月1日到12月31日，規(guī)定的付款日期是每3個月前面那個月的15日。

1、第一筆錢基本上是1月1日之前的幾天打進來；

2、第二筆錢在3月15日，第三筆在6月15日，第四筆在9月15日。如有延遲，別超過3天，現實中交租金一般也沒有那么準時的。

這種就通過租房人的個人卡固定轉到你名下的借記卡就行了，轉賬備注一下：租金。

注意：個別的銀行是要求租金不超過個人稅后打卡工資的，超過就不認可了。

三、三級流水如何準備？

其他固定收入要考慮到自己的職業(yè)特點。

如果你在一些中小企業(yè)，解釋為避稅工資是合理的；

如果你在一些500強企業(yè)，說避稅工資還靠譜嗎？500強誰敢避稅呢，這個時候說成是公司補貼（以報銷形式發(fā)放）就更加靠譜了。

所以我們要結合自己的職業(yè)特點來規(guī)劃三級流水，要能做到合理的解釋清楚。

以避稅收入為例，來看三級流水如何準備。

在現實中有這么一種情況，一個人月收入3萬，但這樣稅收太多，有些公司會幫助員工避稅，1萬打卡工資，2萬轉賬給員工，或者2萬打卡工資，1萬轉賬給員工。

這塊流水準備的辦法：

方法一：

辦一個不顯示交易對手的銀行卡，然后每個月工資發(fā)放日轉賬到這個銀行卡里。

這個方法有一個風險，前面已經提示了，就是等你準備好了銀行可能不認中信的流水了，就很麻煩，所以還有方法二。

方法二：

也可以個人卡轉賬到你的卡里面，但轉賬人要保持不變，在這里轉賬人扮演的是公司財務的角色。

很多人可能會問，為什么不備注工資？

這種工資發(fā)放方式實際上是公司在幫你避稅，如果備注為工資，萬一碰到稅務稽核，就是一個問題點。

所以正常的公司，這種都不會備注工資的。

更重要的是：

沒有備注，將來就有更多可以解釋的彈性，一旦備注了，就失去了解釋的彈性。

四、四級流水如何準備？

沒什么好準備的，對公多少就是多少。

五、五級流水如何準備？（私營業(yè)主重點關注）

五級流水是無規(guī)律流水，那可以比較隨意的往里轉錢，不要夫妻互轉或者即進即出就行。

一般情況下，夫妻的五級流水，銀行是一起認定的。

很多人可能會認為五級流水沒什么用，那就大錯特錯了。

事實上，五級流水對私營業(yè)主是非常有用的。

抵押貸款對私營業(yè)主的流水有三種認定方法：

1、年流水覆蓋貸款額的1到3倍；

也就是說，如果你需要借500萬抵押貸款，那你的年流水需要500萬到1500萬。

2、核定月收入兩倍覆蓋月還款；

私營業(yè)主的核定月收入=年進賬流水*股份*行業(yè)利潤率/12。

行業(yè)利潤率每家銀行測算不一致，一般都是大于10%，我們做準備的時候就用10%。

假設你年進賬流水為500萬，股份50%。

那么核定收入=500萬*50%*10%/12=2萬

如果你作為一位私營業(yè)主，要準備6萬的核定月收入，股份是50%，那就需要有1500萬的年流水。

3、部分銀行以結息衡量私營業(yè)主的收入

結息反映的是多大的資金量在賬戶中留存的時間，有條件可以保持賬戶一定的資金留存量，或者做一些定存，以提升結息。

所以，作為一位私營業(yè)主，五級流水是你準備流水的主戰(zhàn)場，如果有條件，一年應該準備一千萬以上的流水。

當然私營業(yè)主也可以立體的進行一、二、三、四、五級流水的綜合規(guī)劃，有些銀行也認私營業(yè)主的一級流水和三級流水。

很多讀者看到現在估計會有點暈，這么復雜，怎么操作呢……

為了解決大家操作難的問題，蟈蟈提供了一個終極解決方案：流水規(guī)劃管理工具。

流水規(guī)劃管理工具

聽了很多的道理，卻依舊過不好這一生……

看了這么多流水規(guī)劃的道理，卻依舊準備不了一份“模擬現實”的流水……

其實道理到把事情做到位還有一道巨大的鴻溝，這段鴻溝需要一座橋幫助我們完成跨越。

于是，蟈蟈設計了這么一座橋，這座橋的名字叫：《流水規(guī)劃管理工具》

《流水規(guī)劃管理工具》是一張整合了現實邏輯的Excel表，自動計算公積金繳費基數、五險一金、稅收、稅后打卡收入等……

《流水規(guī)劃管理工具》長的是這樣的，有了此表，流水規(guī)劃這件小事，盡在掌握之中。

《流水規(guī)劃管理工具》簡介及使用介紹：

1、蟈蟈把五級流水的生產和管理全部整合到了《流水規(guī)劃管理工具》中；

2、使用非常簡單，只需要“模擬現實”在黃色區(qū)域填寫一些數值，整個流水規(guī)劃就自動生成了；

3、按照《流水規(guī)劃管理工具》中的日期和金額操作轉賬即可創(chuàng)造出一份完全“模擬現實”的流水。