“房產(chǎn)繼承與贈與有什么區(qū)別？”“房屋交易具體稅費是多少？”近期，不少市民向記者咨詢房屋買賣、贈與、繼承等情況的各項事宜。對此，記者咨詢了長沙縣不動產(chǎn)登記中心、長沙縣地方稅務(wù)局、長沙縣公證處，為大家解答相關(guān)問題。

　　記者咨詢長沙縣不動產(chǎn)登記中心了解到，目前的房產(chǎn)過戶主要為買賣、贈與、繼承三種形式。房屋轉(zhuǎn)讓涉及的稅費，主要是契稅、營業(yè)稅和個人所得稅、印花稅等方面。

　　房產(chǎn)繼承過戶

　　需持繼承權(quán)公證書辦理

　　長沙縣公證處負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)我國《繼承法》規(guī)定，目前繼承方式主要有兩種：法定繼承和遺囑繼承。如果被繼承人去世前立有遺囑或者簽定有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理。被繼承人去世之后，遺囑受益人需持遺囑公證書前往公證處辦理遺囑繼承公證；遺贈受益人需要在知道受遺贈后兩個月內(nèi)主張權(quán)利。如果沒有遺囑或相關(guān)協(xié)議，則按照法定繼承辦理。

　　遺產(chǎn)法定繼承按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。其中，子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。

　　申辦遺產(chǎn)的法定繼承公證，需提交親屬關(guān)系證明、死亡證明、財產(chǎn)證明、死者單位檔案等資料，要求所有繼承人持身份證前往公證處辦理。如其中有繼承人無法達(dá)到現(xiàn)場，且放棄繼承，可提交當(dāng)?shù)毓C處出具的放棄繼承權(quán)公證書。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，繼承公證辦理好之后，繼承人可持繼承權(quán)公證書前往長沙縣不動產(chǎn)登記中心辦理房屋過戶手續(xù)。

　　記者了解到，目前房產(chǎn)繼承過戶可免除契稅、個人所得稅等，僅需交納萬分之五的印花稅。此外，繼承公證的費用按受益額的比例分段累加計算：20萬（含）以下的部分，按1.2%收取，低于200元的按200元收取，20萬至50萬元（含）的部分，按0.8%收取，50萬至500萬（含）的部分，按0.6%收取。

　　非直系親屬贈與視同買賣

　　記者在長沙縣地方稅務(wù)局辦事窗口咨詢時，遇到前來咨詢房屋贈與手續(xù)的楊先生，他介紹，其父親的一套住房準(zhǔn)備贈與他們夫妻。工作人員介紹，贈與要考慮贈送對象與被繼承人之間的關(guān)系?！胺慨a(chǎn)贈與一般是直系親屬之間發(fā)生，非直系親屬之間的贈與視同買賣，按照房屋面積和第幾套房核定稅費金額?！?/p>

　　據(jù)介紹，個人無償贈與直系親屬指無償贈與父母、子女、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹或?qū)ζ涑袚?dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)人等情形，計稅價格通過評估確定。

　　據(jù)了解，房屋產(chǎn)權(quán)來源為買賣的房屋，進(jìn)行贈與進(jìn)行交易時，需繳納綜合稅率4.1%，其中受贈方繳納契稅4%，雙方印花稅共繳納0.1%。

　　記者從長沙縣不動產(chǎn)登記中心了解到，目前贈與及買賣均受限購政策的影響，楊先生因為和妻子已有兩套房，目前無法接受贈與。

　　另外，需提醒的是，贈與和繼承的住房，后續(xù)再次進(jìn)行房屋買賣交易時，根據(jù)各自的情況，所征收的個人所得稅可能會比較高。

　　據(jù)相關(guān)規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入，減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本，再減除贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

　　另外，個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)屬于個人取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適應(yīng)20%的比例稅率繳納個人所得稅。個人如果不能提供完整、準(zhǔn)確的財產(chǎn)發(fā)票和相關(guān)交易完稅憑證，或者不能提供重置成本評估價格，不能正確計算轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的應(yīng)納稅額的，對其個人所得稅實行核定征收，核定征收率為：1%。

　　房屋買賣稅費需綜合多個因素

　　房屋通過買賣的方式交易，則需要根據(jù)買賣房屋的大小、房屋的年限等具體情況繳納不同數(shù)額的契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等。

　　具體的費用不妨以例子來解釋，以長沙縣地稅局核定的住宅房屋價值100萬的房產(chǎn)來計算其轉(zhuǎn)讓所需要的稅費。

　　增值稅（含附加）：90平方米以下，如果購置2年以內(nèi)：按全額的5.5%，100萬元*5.5%=5.5萬元。如果購置2年以上，免征營業(yè)稅。

　　90平方米以上，如果購置2年以內(nèi)：按全額的5.5%，100萬元*5.5%=5.5萬元。如果購置2年以上，免征營業(yè)稅。

　　個人所得稅：90平方米以下，如果購置2年以內(nèi)，2年到5年，按核定征收1%，100萬元*1%=1萬元。如果購置5年及以上的唯一生活用房，免征個人所得稅。如果購置5年及以上，不是唯一生活用房，按核定征收1%，100萬元*1%=1萬元。90平方米以上的房屋，個人所得稅繳納與90平方米以下的一致。

　　契稅：90平方米以下，家庭首套和二套均為1%，即100萬元*1%=1萬元，90平方米以上的，家庭首套按1.5%征收，即100萬元*1.5%=1.5萬元，家庭二套按2%征收，即100萬元*2%=2萬元。此外，其他情況，契稅將按4%征收，即100萬元*4%=4萬元。

　　◎星沙時報記者 李丹